北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请教，孩子28年上学，原本不慌不忙关注着和平里学区，目标是青年湖小学九年一贯171，想着可以在现在低谷期买入。最近也看了几套，结果德胜卖爆了，卖家信心大增很难砍价，自己对未来一到三年学区走势也无法判断，现在有点迷茫要不要入手？甚至要不要看看别的学区，比如东崇前或者龙体，因为对学区的预期不是说非哪个不可。

目前青年湖小学服务片区有看中房子，在六铺炕小区，相对来讲房子本身卖相还行，南向2层电梯房， 楼前不远有个2层的小楼，视野略有遮挡，采光日照都还行影响不太大，原业主装修基础还不错。和业主已经谈过两轮了，就600万不松口，折算单价10万6，同小区同户型同朝向楼层好点的最高卖到过13万出头。

不知道现在要不要入，还是再等个一两年？担心等到用房的时候再看比现在价高，也担心现在买的太早到时候跌或不跌都是亏，毕竟资金提前两年就被占用了。

A：

1、德胜就算不卖爆，和平里也未必好砍价。北京的二手房大盘已经企稳，挂牌量下降了1万多套，热门板块的砍价都不容易了。

2、2028年入学，常规来说这会儿准备学区房早了点儿。虽然最高峰过了，但明年入学的孩子没减少太多，不如过了明确拐点之后再买。毕竟每年的政策都不同，谁知道到了低谷期什么情况啊？从房子角度讲也是溢价率至少不会再增加，选择会多一些。

所以常规建议是，如果资金已经准备好，或者说是卖掉现有房子后增加的预算多，那就提前买。这会儿还算救市初期，房子大概率比现金保值。如果没准备好或增加的预算不多，那就没必要这会儿抢房了。孩子已经赢在起跑线上了，何必非得去硬卷啊？

3、或者算算溢价率吧，用房价除以预估租金，看比平均值700高出多少？高的不多就还行，高的太多那就看自己判断了。和旁边朝阳区的相比也行，同等户型比较单价、坪效和租售比都可以，平均溢价是30%左右，如果能买到15%之内的就算值。

4、学区房的溢价部分谁也不敢保证，受政策的影响太大。北京今年有因为小升初派位调整和成绩下降而溢价暴跌的学区，每年都有这种情况的，无法预测。就算没有这些情况，过了高峰期也得看大环境，如果有放宽落户等政策就好，学区房能保住溢价，如果没有的话那多少都会受些影响。

5、总之还是看资金情况吧，如果都准备好了那就买呗，买完了踏实也就甭琢磨了。没准备好的话可以过了明年高峰期再说，2026年之后都不晚。

仅供参考。

二

Q:

我跟我爱人是国企双职工，单位在甘家口附近，目前住在丰台莲花池南里。2024今年9月份，小孩要上幼儿园，我们报了离单位近的幼儿园。目前是想置换到单位附近，考虑到是上班方便，孩子接送方便，还想兼顾考虑将来上小学的问题。

请问现在置换合适吗？置换的话可以往哪个学区考虑，我们不想鸡娃，让孩子那么累，平平淡淡就行。

A：

1、呵呵，谁想鸡娃啊，不都是无奈嘛。这就跟努力加班和讨好领导似的，谁愿意啊，但除非是真想开了，否则都是没辙。我家开始也不想鸡娃，但上了贼船就下不来了，无奈的参与内卷。

2、如果是置换学区房的话看预算，卖房后增加的预算多算合适，如果买的是千万起步的改善房就更合适，能买到溢价相对低的。增加的预算不多就未必合适了，你家孩子2027年上学，这会儿早了点儿。明年之后才是拐点呢，谁也不敢保证高峰期之后的政策和溢价部分受多大影响。

确定买的话就先看月坛，离得近也学区好，就是房价高点儿，溢价也高点儿。但西城相对佛系，不鸡娃的比海淀的比例高，毕竟资源均衡。

海淀的看羊坊店呗，也是离的近，57中的成绩进步也非常大，再这么下去就成小强校了。房子的溢价之前偏低，现在应该也是正常值。

3、但如果确定不鸡娃那就甭买学区房了，也就是不买西城海淀的，这就无所谓时机了，毕竟房子是用来住的。而且现在也是救市初期，算是时机。而且不买学区房的话就不用掏学区溢价，西海的平均值在30%左右，这样从居住角度的性价比就更高了。

4、如果还在丰台，那丰台西部除了北大地之外，其他学区的鸡娃氛围都不太浓厚，哪儿都差不多。反正丰台的鸡娃氛围比海淀轻松的太多太多了，大多数都是平平淡淡。

再或者看石景山鲁谷的远洋山水，学校景远，成绩放到海淀也是中上等，没什么学区溢价，算是商品房中能兼顾的。不过这儿的鸡娃氛围我不清楚，估计也不会太平淡，否则没这么好的成绩。

仅供参考。

三

Q:

我们在西大望路有套小二居，十几年前买的，孩子明年上小学，我们小区幼升小多校，大概率可以上帝景陈经纶（小区与帝景学校隔条马路），考虑到高中通路，想到东西城。

问题一：本来想买占坑房，但注意到现住房近来也在跌价，不知道是卖了现住房进行置换更合适些呢？还是留着现住房，用租金去还占坑房的贷款更合适？网上查，租金能有1万多点吧。

问题二：东西城有没有推荐的学区，从内心还是希望能尽量提供给孩子更优质的学习条件。

A：

1、如果能确定上帝景，那除非目标为清北985的，否则没必要去西城。另外除非是觉得孩子在朝阳上高中困难的，否则没必要去东城。也就是说帝景的成绩相当不错了，放到东西海也是强校，别轻易换学区。

2、租金能有1万多点，那就是价值在700万以上。这看卖房后的总价预算吧，如果能超过1200万，那在东西城能买到学区溢价相对低的，也就可以实现兼顾。当然总价再高就更好了，买的起的家庭越少，溢价率相对越低。

如果总预算不能太高就买占坑儿房吧，节约资金也降低风险，得到学位就算成功。上学后看行情，觉得不合适了就出手。毕竟明年之后就是拐点了，学区房的溢价部分多少都有风险。

3、推荐的学区，如果是以帝景为标准，那必须是换到顶级学区才合适。这就相当于换工作，从国企辞职后怎么也得去央企或独角兽吧？否则去个福利低工资少的小单位就没意思了。所以先看金德月吧，然后也是东城的和平里安交与龙体，其他都不太合适。

目前来看还是德胜为最优质，连保底的七中的中考成绩都很不错，连续好几年都是妥妥的西城中游，超过南城某些重点。

4、不过这说的都是能确定帝景的情况，如果不能就不用太纠结现有了，只看预算就行。但毕竟有帝景的可能，那仍然得是换到好学区才合适，还是先看金德月吧。

仅供参考。

四

Q:

您解释一下“就算北京郊区的电梯高层也保值弱，过几年都是大麻烦”，是因为会成为贫民窟吗？但这应该是市区的大塔楼才会成为吧，郊区的应该反倒不会有流浪汉一类的，我在美国看到的就是这种情况，因为流浪汉要在市区领救济食物。

A：

1、不是贫民窟的事儿，中国是社会主义制度，几乎不可能出现这种情况。除非是没人管的烂尾楼，否则正规的小区不会被霸占。

2、不过咱这不是讨论的“电梯高层”吗？美国郊区有高层吗？都是市区才有公寓Condo好不好，郊区只有Single独栋，连Townhouse联排都少见。也就是说，只有人口稠密的板块才适合盖高层，郊区则根本就不适合。

但是在中国就有点儿怪了，甭管哪儿都盖高层，甚至是人口不稠密的小县城和郊区，成为了前些年的时尚。那问题来了，现在这些高层还不算太老，但过些年呢，电梯和各种设备都得维护甚至更换，谁掏钱，维修基金够吗？如果不够的话就会越来越破，那价值和价格自然就都下降了，谁接盘？

市区的高层相对好得多，就是因为地段价值高，值当去维护。就算是业主们不愿意掏钱，那当地政府也会因为城市面貌而出面协调，甚至是给点儿财政补助都有可能。从这点来讲小城市和郊区的都不太容易，财政未必有那么多钱，也没必要配资维护。

3、所以简单就是这情况，高层在小城市和郊区就是“错配”，本来是没必要在人口少地价低的地方盖高密度住宅的，将来的保值和维护都是麻烦事儿。主要是高层的维护成本高，电梯、消防和地下室什么，想省钱都做不到，将来很可能陷入恶性循环。

你要是有这种房子就最好趁着还不老的时候出手，尽量别拖到影响价格的时候，不好找接盘侠。但这不用跟美国比较，不是一种国情。

仅供参考。

五

Q:

说白了我就是想投资捡漏儿，所以看到荣丰2008有大户型觉得价格合适，您只从投资角度说就可以了。另外这里为什么有大户型啊？

A：

1、为什么有？因为本来的规划就是“商务型公寓”啊，是为了卖给投资客们将来租给到北京看奥运会的外国人的，所以最开始设计的都是大户型。这在当年是标准设计，没什么特殊的。只是定位上搞了点儿噱头，说是奥运主题的，还请了体操王子童菲当总经理。

但是荣丰当年的地段儿盖公寓不算太合适，毕竟这里不是朝阳，商务氛围不太浓，所以这些一期的公寓在最开始卖的不怎么样，逼的开发商王老板都24小时卖房了，这都卖不动。这些早期公寓现在可以看作是普宅了，如果想买的话就选户型好的吧，没什么特殊的，不算捡漏儿，就是正常价格。

2、商务公寓是当年的流行，全北京哪儿都有。但荣丰推出的时间也不太合适，属于青黄不接的时候。东亚金融危机的影响还没结束，买房投资的风气在北京也不浓，温州炒房团连上海还没去呢，也就没人挑动北京的市场。更主要的是当时的投资客主要买朝阳的公寓，而房改之后普通刚需要么买天通苑回龙观的经适房，要么买市区小户型，反正怎么都买不起大户型，所以荣丰的卖不动。

后来是王老板看到了张宝全在小西天的今典公寓，空间蒙太奇，于是就模仿着改成非常男女了。热销之后很自然的推出了非常空间的复式，虽然没赚多少钱，但卖的快也就赚的不算少。

3、到今天之所以大户型的价格偏低，主要就是因为面积大呗，连当地周边的都净是不知道的，所以很少有改善的家庭专门到这里来买大户型。而商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少，价格也就上不去。

再者就是因为二三期都规划成小户型和复式了，导致一期大户型在这种小区里成了“错配”，受到整体氛围的影响，价格也就不太好提升。而且这种形式和氛围已经无法改变了，以后也必定是这种趋势。

4、总之荣丰的大户型就当作普宅来看待吧，价格就是正常市场价，谈不上低估和捡漏儿。这可以算算租售比，大概率学区溢价也是正常值。还是这句话，房子是用来住的，学区房则以上学为主，其他方面的期望值别太高。

仅供参考。

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