广钢的商业规划，又有新进展！

最新消息，本来在调规后缩减的商业综合体，即将调回到年初的方案，面积还是超10万㎡。

地块建设方案可能有点类似荔湾的联展广场，地面是商业综合体，在其上继续建住宅。

只能说，兜兜转转还能回到最初方案，不得不感慨钢民的战斗力，真的强啊。

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先来回顾一下事情的来龙去脉。

前段时间，广州规自局 公示了荔湾区 AF0401\AF0402\AF0404 规划管理单元控制性详细规划。

其中涉及了广钢新城1号地块的调规，把原来建筑面积20.36万㎡的商住地，调减至11万㎡的二类居住用地兼容商业用地。

这意味着，原本地块 规划建设超10万㎡的大型商业综合体，被砍了。

调规后，广钢新城1号地块的商业面积压缩到了只有约8000㎡，只能做 裙楼商铺。

从10万㎡的商业综合体，一下子变成8000㎡的底商，广钢业主真忍不了。

于是在调规公示期间，广钢业主们十分不满，要求恢复原规划，还20多万广钢居民的十万方商业配套。

在广钢业主看来，如今整个广钢新城已有20多万居民，是一个超大的居住板块。

对于居民来说，最重要的生活配套除了教育，还有商业。

毕竟一个大型的商业综合体，才能满足超市购物、看电影、吃饭等等多种需求，这是再多的底商都给不了的。

而目前广钢新城有的只是花湾天地、喜街和楼盘下面的底商，商业氛围惨淡。

没有电影院，没有娱乐场所，也没有大型的购物中心，想要这些就只能去乐丰广场，或者是广州健康港的星河COCO PARK。

虽然都不太远，但相比家门口就能体验到的，谁又愿意多走几步路呢？

所以广钢1号地块规划的大型商业综合体，被广钢业主们翘首以盼。

只是没想到，一纸规划下来，等来的却是大型商业体变成底商，广钢业主自然接受不了，团结起来请愿。

由于声势浩大，荔湾区的规划分局也是就此规划调整的问题，在近期做出了回应。

表示规划尚处于公示阶段，公众意见将被充分考虑。

同时，规划分局也指出广钢周边已有多个大型商业综合体的规划，包括与广钢1号地块仅100米之遥的广船综合体，解释了缩减商业面积的 原因。

最终，在舆论发酵了一段时间后， 事情迎来新的进展。

据业内最新爆料，近期广州开了个重磅会议，定调了一些重要地块，如广钢1号地块，就将把商业调回10万㎡的方案。（以最终官宣为准）

广钢业主，为此欢呼。

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虽然事情有待最后官宣，但是如果是真的，对于广钢新城来说，也能弥补其商业氛围不足的短板。

但事情都是有两面性的，广钢商业规划为什么要调整这么多版本，逐步缩减商业面积？

有两点我觉得很重要。

其一，就如荔湾规划分局给出的回应一样，广钢周边已经规划多个大型商业综合体，其中广船综合体距离广钢1号地块只有约100米，未来还有地下通道连接。

过多的商业，消费力未必跟得上，或许业主考虑的是想要家门口有个商业体。

但对于区域而言，要从整体布局去考虑，而且上次调规，并不是只削减了广钢1号地块的商业，与此同时还在广钢新城的西部，增加了约6万㎡的商业兼体育场馆面积。

所以实际上，广钢整体的商业并没有削减太少，只是把重心从广钢东边放到了广钢的西边。

其二，超10万㎡的商业综合体，对于开发商而言也是一种挑战。

要知道，商业占比太高，会拖累开发成本和利润，更何况是体量如此大的商场。

如果没有一定的开发与运营能力，这宗地块对于开发商而言就如烫手山芋。

如果后续地块没有开发商愿意接手，届时土地流拍，就是鸡飞蛋打了。

无论规划怎么调整，能把地块卖出去，才能实现规划，不是吗？

其实这样的担心不无道理，从网传的广钢1号地块的三个方案就能看出，政府还是有在 为开发商着想的。

方案一：超10万㎡的商业面积。

方案二：约2万㎡的商业面积。

方案三：约8000㎡的商业面积。

方案1到方案3，商业面积也逐步缩减，从10万平商业到2万平商业到8000平商业。

但变化的不止是商业面积，还有容积率的变化，从5.5到3.0到2.7，商业面积越大，容积率越高，这也是一种让步。

毕竟商业利润不高，会拖累开发成本，现在愿意重资产商业体的开发商，真的不多。

所以高商业占比的方案，把容积率拉高，也能适当降低开发成本，提高利润，拉高一下开发商拍地的积极性。

最后，地块规划调整能回到最初的方案，确实是皆大欢喜了。

但问题也来了，地块规划超10万㎡商业的方案，会不会有开发商接手， 哪个开发商接手的可能性大一点 ？

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