01
楔子
这两天有个叫“苏河湾1号”的项目映入了我的眼帘，感觉有点眼熟。后来查了一下资料发现：原来这个项目是我原来服务过的合生创展开发的，原名叫“安康苑”。
这是个“旧改项目”，所以开发的过程还挺曲折。折腾了好多年，终于销售了，一期的时候叫“安康名邸”，现在的二期叫“苏河湾1号”，售价每平方约13万。
其实“安康苑项目”是一个很大规模的项目，而苏河湾1号只是其中很小的一块。而且又是旧改项目，建筑形态既有超高层，还有风貌别墅，所以我觉得还是有不少看点的。
今天这篇文章我就写写苏河湾1号，到底有什么“看点”吧！当然也会带到整个安康苑项目的一些介绍。
02
简介
安康苑
位于静安内环内，东至河南北路、南至海宁路、西至浙江北路、北至天目东路。
项目离人民广场直线距离只有约1.7公里，直线距离约3.5公里内汇聚人广、南京东路、南京西路、静安寺、新天地等多个顶级商圈。
整个项目总建筑面积约100万平方米，由6幅地块组成，业态非常丰富。
6幅地块业态如下：
21#地块：山西大剧院旧址复建及周边风貌商业街区
22#地块：大规模成片风貌里弄商业街（对标新天地或太古里），内含多宗文保级物业
23#地块：配置约320米浦西地标级超甲级办公，内含顶级品牌酒店，低区裙楼为大型综合shoppingmall（暂定意向合作品牌为合生汇）
24#地块：苏河湾1号住宅，以及少量风貌合院与风貌复建独栋产品
25#地块：大规模成片风貌复建里弄及别墅
26#地块：规划未定，产权为住宅、商业、办公的综合性物业
苏河湾1号
而这次即将销售的二期（苏河湾1号），就位于24#地块，其实这里就3栋超高层住宅。其中1号楼45层（309套房源去年售罄）、2号楼46层（本期即将入市）、3号楼41-46层，共688套房源，户型为建面约140-260m²3房和4房为主。
建成后将成为上海继汤臣一品，世茂滨江，华侨城苏河湾，海泰北外滩的第五高住宅建筑。
03
地段
李嘉诚的名言：“地段，地段，还是地段”，所以地段对于房产项目来说至关重要。
而安康苑项目位于原闸北苏河湾核心区域，这里非但谈不上是“豪宅区”，更有“下只角”的嫌疑。
安康苑地块共涉及居民6599证7194户、单位356证，为上海市最大体量的旧改项目。与许多旧区一样，安康苑基地内的房屋，居住条件差，有很多居民还过着“拎马桶”的生活，基地广大居民要求旧改的呼声十分强烈。
直到2016年，苏河湾才彻底消灭最后一片成片二级以下旧里，迎来了“重生”的机会。
根据《苏河湾功能区“十四五”规划》，苏河湾板块被定义为CAZ核心生活区+“一带三轴”主角，将全力打造世界级滨水中央活动区、世界级“城市会客厅”。
01.成规模的城市更新
苏河湾是整个上海目前旧城改造量更大的区域，并且是成片、连续的 。
随着拆迁的完成，原来闸北的刻板印象也将不复存在。 等于是在一张白纸上画画，规划可以更超前，落地性也可以更好。
这也就吸引了许多有眼光、有实力的开发商进驻。从华侨城、中粮到华润置地、合生、龙盛、万科、凯德...，个个都是旧改的好手。
据我所知：安康苑地块在合生手上已经不少年头了，所以不得不说，朱老板的眼光超前。
02.传承历史文脉
安康苑位于静安区老闸北区域，建造于1910年代，以一级旧里为主，是“老北站”地区非常有特点的石库门里弄居住与商业集聚地。
1978年安康苑行号图
整个安康苑风貌保护街坊 (共6地块) 涉及风貌保护、保留建筑的规模高达8.5万方，其风貌建筑存留之完善、数量之众多，在上海城市更新项目中也十分罕见。
地块内共有13处历史保护建筑，其中吴昌硕故居、梁氏民宅是市级优秀历史建筑，另有10处列入上海市第三次全国文物普查不可移动文物名录。
而地块内永庆里的5幢楼是属于可移动的历史建筑。在这次的工程中，每幢建筑单次平移最远达230米，5栋建筑来回累计平移距离达到2088米。该工程开创了上海历史上建筑群平移总量和平移距离之最。
一手是规划，另一手是文化，使得安康苑项目由原来的“地段劣势”变成了“后发优势”。
04
景观
很多媒体都用上面这张实景图，来凸显“苏河湾1号”的景观资源好。我觉得确实有一些说服力，但也容易误导消费者，因为这里隐藏着“以偏概全”的概念。
我们所谓的景观，可以分成两部分。一部分叫“外部景观”，属于“借景”的范畴；另一部分叫做内部景观，是小区居民能独享的。
01.外部景观
能看到陆家嘴三件套，还能看到苏州河，这些显然都属于外部景观。但并不是所有的楼层都能看到这些稀缺资源，中、低区的楼层大概率会被东南角的圣和静安公馆所遮挡。 （如下图）
苏河湾1号将实体样板间设置在2号楼的高区，那个方向几乎没有超过100米的楼遮挡，所以当你走到客厅和卧室的窗边，就能看到下面这个景观。 （如下图）
但这毕竟属于”借景“，也不是每一户都能享受到江景和城市地标，所以消费者得客观看待景观资源这个事情。
02.内部景观
苏河湾1号所在的地块，三栋超高层成”品字形“布局，剩下的绿地就非常有限了。再加上沿浙江北路设置了一个商务中心，小区内部的绿化景观就只剩下分析图标出的位置了。 （如下图）
所以大家看到的景观宣传效果图都是非常局部的画面，没有很大的鸟瞰效果，这是为了”藏拙“。 （如下图）
凭心而论，但凡是这种超高层住宅与风貌别墅组合，高低配的地块，集中绿地都不会太阔绰。 （前面热卖的顺昌玖里也是类似的，如下图）
所以是否可以在底部做一些架空层，形成“泛会所”的概念，来扩大景观的“边界”，这是值得思考的问题。
05
评价楼盘，测评户型是永远也绕不开的。苏河湾1号的户型到底好不好，我只能说是“一言难尽”。
在评价户型之前，我想科普一下超高层住宅的得房率问题，这会和户型好坏有直接关系。 相较于高层住宅，超高层住宅的公摊面积将进一步提高，得房率进一步降低。
那哪些因素导致了超高层住宅的得房率低下呢？
01. 避难层（间）
《建筑设计防火规范》中明确规定：
4.1、超高层住宅建筑应设置避难层（间）。
4.2、避难层（间）设置应符合如下规定：
1）第一个避难层（间）的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m，两个避难层（间）之间的高度不宜大于50m。
2）通向避难层（间）的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开。
3）避难层（间）的净面积应能满足设计避难人数避难的要求：
虽然没有图纸流出，但避难层是规范强制规定，我想苏河湾1号也一定是设置的，这会推高不少公摊面积。 我在立面上做了一下示意。 （如下图）
02.电梯数量
100米以下的高层住宅，我们通常只会配置2部电梯 ，要么是分列两厢，要么是集中布置。
上图为分列式布置，下图为集中式布置。
按照规范要求，超高层住宅每栋楼需要设置的电梯数量也是不应少于两台，其中应设置一台容纳担架的电梯。
但是超高层住宅一般都是豪宅项目，所以对于电梯的舒适性有了更高的要求，毕竟富人的时间比较值钱。
当然，超高层住宅项目也分经济型和舒适型。 以经济性为主导的超高层住宅，电梯配置可为三户三梯、四户三梯、五户四梯等形式；以舒适性为主导的超高层住宅，电梯配置一般为两户两梯、三户三梯、两户三梯等。
从项目一期流出来的平面来看，苏河湾1号选择经济型电梯的可能性更大 。因为500多平的户型只配置2部电梯，这次的户型面积更小了，自然不会提高标准了。 （如上图，为一期已经售罄户型）
03.楼梯间长度
因为超高层住宅项目的户型面积一般都会比较大，为了营造“高大上”的效果，层高也会相应提高。
所以，超高层住宅一般为了提高产品的客户体验，在楼梯上也会增加公摊面积，这和100米以下的高层建筑也是有差别的。
从已有的组合平面来看，苏河湾1号的楼梯间长度并没有增加，所以层高也不会超过3.15米 。因为连续18级台阶能到达的最大高度就是：3.15米。
04.结构墙体厚度
随着住宅高度的增加，我们的结构墙体也会变得越来越厚，才能保证结构安全。
我向结构朋友孟工咨询了一下，了解到像上海抗震设防七度区，剪力墙厚度估计会从250-300提高到300厚，这也是增加的公摊面积。（至于是外墙还是内墙，低层区还是高层区，这对于普通观众来说太专业了，也就不展开了）
但是这个分水岭并不是100米，在结构上是以80米作为分界线的。 （如下图）
苏河湾1号在结构墙体的加厚上也没得选，因为这都是规范强条。
很遗憾，没能在网络上找到组合平面图。所以我利用公开的户型图以及一期的核心筒，合成了一张苏河湾1号的组合平面图 （如上图） 。以我对合生标准化程度的了解，实际图纸与我拼接的图应该八九不离十。
a.除了136之外，其他四个户型都是小面宽、大进深的户型，这样做的原因是容积率可以做得更高。
b.只有251和261户型做到了两面宽朝南，并且南北通透；其他的196和165只做了两面宽朝南。面宽有限，这是超高层住宅的“通病”，如果心有芥蒂，就不用选了。
c.261户型靠近东侧，高区能看到陆家嘴三件套，所以是整个组合平面里面积最大的；而251是拼接户，少了个边套采光，所以刻意将面积做小，与261形成差异。
d.如果对于南北通透没有太大执念的话，136户型倒是一个不错的选择，3面宽朝南，总价还可控。运气好的话，夹缝中也能看到陆家嘴三件套。
超高层住宅户型有其特殊性，所以不能以普通户型与之“对飙”，但可以与前面热卖的中海顺昌玖里比较下。
扩展阅读如下： 《 》
总的来说，苏河湾1号的户型配置不太高，但是空间利用效率还可以，功能布局在水准以上。
至于再微观的尺度，我也不想浪费笔墨了。如果有需要，个别户型可以单独咨询。
06
物管
据说苏河湾1号的物管确定为缦合物业，提到缦合就不得不提安缦和Adrian zecha。
安缦酒店的故事，我不想展开。这是一家客房从来不超过50间，每次选址在隐秘， 幽静 ，风光绮丽地方的酒店。 在梵语中“安缦”有安静、和平之意。
2018年11月28日，合生朱桔榕与安缦之父Adrian Zecha在摩纳哥亲王阿尔贝大公的见证下，举办了全球战略合作发布会与签约仪式，二人共同创立缦合品牌。
而后该品牌亚太地区首作——缦合·北京落地开花 （如上图） 。 后来 缦合在合生很多项目中都有落地，为合生创展集团的多元发展注入新能量。
很多人都住过高档酒店，对于那种极致的服务都会印象深刻。而合生引进安缦无非是给房产销售加分，但住宅与酒店还是存在本质区别的。所以酒店式服务是否能赢得消费者的心，还要留待时间检验。
07
开发时序
安康苑一共6个地块，总建筑面积约100万㎡。而这三栋超高层住宅所在的#24地块，建筑面积约25.49万㎡，地上计容建筑面积为158861㎡。
而这三栋超高层住宅的建筑面积约13万㎡，其实是占了比较大的可销售面积比重。
Q1:为什么这三栋楼不一起销售？
还记得前段时间，中海顺昌玖里高层开盘的消息吗？
在开盘首日，售出3栋楼全部512套房源中的505套。价格方面，销售均价17.2万元/平方米，套均价值约4000万元。其以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。
我想苏河湾1号没有三栋楼一同推出，这和朱老板的投资理念有关。他一直坚定的认为：房地产的后市会更好，所以几乎所有的项目都是慢慢卖，不追求高周转，也因此幸运的躲过了“地产周期”。
但追求高利润，就意味着要压缩成本，一期目前碰到的业主“维权”等问题，本质上都是“减配”、压缩成本带来的。
Q2:为什么一期的户型面积是500平以上，而二期户型面积改成这么小？
这就是“头羊效应”的概念了。先把5000万以上的大户型卖给“大”富豪，形成苏河湾的圈层，而后再卖1500-3000万的房子给“小”富豪，这就有示范效应了，相对容易一些。
Q3:后续的风貌别墅会怎么开发？
关于风貌别墅，我单独写过一篇文章。你能想到的问题，里面都有。扩展阅读： 《》
08
结束语
从我一个建筑师的角度来说，安康苑项目还是有不少“看点”的。
看点一:
城市核心区，6个地块一起打造，近100万方的规模，放在当下的房地产市场，这是非常罕见的。
看点二：
既有超高层住宅，也有风貌别墅等可销售业态；还有商办、酒店，商业风情街等配套业态，在一个项目中集合业态之丰富，这也是非常罕见的。
看点三：
既有新建住宅，也有仿建的风貌别墅，还有移动的历史保护建筑，对于身处历史风貌保护街区的诸多项目有示范作用，这也是非常罕见的。
最后，良子作为一个前雇员，如何客观的评价前老板的项目，也是个看点。
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