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招商蛇口×绿城中国×上海地产北外滩首幅历史风貌区别墅

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弘安里，用历史筑基

尊重还原历史的风貌

Restore History

腔调，是上海人的信仰。

如果说「石库门」是上海的文化精髓，那么「腔调」就是其独特气质，它已融入了城市的血脉，成为一种态度。腔调，是默契自如的生活秩序和内在规范，是细腻行事中，不失温热的精明，是内外兼修的讲究。

这份海派文化，更体现在「分寸」中，江南古韵中衍生而来的现代与时尚、江边千余米的堤岸上浓缩着传统与新潮，还有时间与演进，复杂而精微……此中劲道，确是上海之道。

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房子，无论是自住投资还是资产配置，周边的现状及规划都很重要，好的品质又是重要的加持。市场上不乏好地段的差房子，最理想是二者兼得，今天我们先来看看什么是好地段？

对于住宅来说，大方向就是位于城市中心，浦西的地段逻辑大体是按环线划分的，配套成熟，同时还具备未来的可想象，可提升的空间，也就是规划。

对于居住属性来说，前者就挺好了，但对于要作为资产配置的品类，侧重金融属性的话，那就不能只看当下，更要关注未来的是否有提升的空间，提升的空间越大，价值的预期越高。用一句客户的话说就是：“买房子就要看看周边有没有工地”。

如果一个区域已经非常成熟，没有新的规划和可开发的土地，未来的增长空间大概率是随行就市的，要跑赢大盘还是要有足够的规划做支撑，足够的产品力做基石，毕竟好房子，人人都喜欢。

接下来我就从两方面分享一下弘安里的规划

01.弘安里所在板块的两大规划，一江一河的滨水生活——引领全球的世界会客厅北外滩，和苏州河畔的苏河湾中央商务区；

02.项目四条马路对应地块的成片城市更新——未来将打造成为外滩旁低密汇聚的豪宅区之一。

01.弘安里所在板块的两大规划

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弘安里地处上海内环内的核心地段，河南北路和海宁路的交汇处，沿着项目东侧江西北路往南步行约700米就到苏州河畔，过了四川路桥就到黄浦的核心地段，外滩源，半岛酒店，外滩万国建筑群近在咫尺，地理位置十分优越。

弘安里是目前在上海城心难得的能够同时拥有苏州河和黄浦江的黄金水岸线的纯低密项目，下图罗列了一些市中心风貌别墅分布，步行可达双水岸线的项目看下来就只有弘安里，并且1.1的容积率也给到了做好产品的规划条件，目前市中心的风貌地块多以超高层配低密，或近期拍出的地容积率都在1.2/1.3/1.4+，甚至1.9这样。高层可以不用太在意容积率，别墅的容积率的极为重要了，差0.1都会有不同的建筑排布，都是风貌别墅也有不同，设计的关键在于良好的先天条件和后天匠心设计，具体我会在后期文章中给大家分享。

双水岸线，一江一河交汇之处，财局首重水，水的选择还有一个重要的标志，那便是“大水牵小水”。“大水牵小水”说的其实是两水交汇，两条江河交汇之处往往更有灵气。世界会客厅选址于黄浦江和苏州河交汇的东首，亦是尚好的风水格局。

泾水与渭水交汇于咸阳，秦始皇以此为根基一统六国；

长江与嘉陵江交汇之地重庆，中国近代国运之战的转折点；

黄浦江与苏州河的交会处是上海外滩，陆家嘴，北外滩形成的浦江金三角，中国的金融中心和航运中心；

可以说，在城市中寻找到两水交会之处安居，是一个非常简单且容易操作的助运方法。

世界会客厅夜景

前阵子，关注许久的客户，第一次来弘安里现场，和我说对这里真的是不熟悉，知道离外滩近，没想到这么近，主要是来的少，不熟悉。

弘安里连洁

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弘安里的滨水生活汇聚了“一江一河”交汇的醉美瑰丽的风景，汇聚了大量上海开埠以来沉淀下来的百年建筑，这些风貌建筑，支撑起了上海核心区域的城市性格。

视频来源于网络@魔都一瞬

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弘安里位于”一江一河“（黄浦江和苏州河）的黄金交汇处，南接北外滩，背靠苏河湾，我们来看看这两大环伺弘安里的重磅规划，先来看看世界会客厅之称的北外滩规划：

上海的城市发展是沿着“一江一河”（黄浦江、苏州河）发展起来的，2021年上海市政府公布了关于《上海市一江一河发展十四五规划》，黄浦江和苏州河将被定义为最具全球影响力的世界级滨水区，而弘安里正好处在“一江一河”交汇的黄金地段，南接北外滩，背靠苏河湾。同时享受北外滩和苏河湾中央商务区规划红利。

说到弘安里不得不提的是北外滩的发展规划，北外滩地理位置优越，拥有2.5公里的沿江岸线。

未来北外滩、外滩、陆家嘴将共同形成上海的核心“黄金三角”，是近现代城市发展的样板段，影响着中国乃至亚洲城市规划的方向。如果说外滩记录的是百年前的繁华上海，陆家嘴见证了近30年来中国经济的腾飞，那么北外滩代表的是上海在未来的更多可能。

上海这座城市，将继续为“迈向卓越的全球城市”而努力，建设成为“令人向往的创新之城、人文之城、生态之城”。而北外滩片区，也希冀通过先进的规划、人文的传承和产业的布局，成为新一代的「全球城市样本」。

国务院李强总理曾说过：“要充分认识北外滩4平方公里的极端珍贵性、重要性。上海看来看去，再也没有、再也找不出像北外滩这样的一块宝地了。”北外滩的规划发展可以用三个词语来总结：体量大，速度快，高标准，那我们来看看北外滩具体规划：

01.体量大:

北外滩的规划是继1990年开发陆家嘴之后，上海中心城区成片开发规模最大的一块。开发体量约840万方，是陆家嘴核心区的2倍，也是未来最有可能厚积薄发的地方。

02.速度快:

2020年2月，前虹口区委书记吴信宝同志在北外滩片区新规划中提出“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的发展口号，为北外滩整体的快速发展进度定下了基调。

03.高标准:

自2020年北外滩新一轮开发建设规划获批以来，北外滩被赋予“新时代都市发展新标杆”的功能定位。

它跟外滩那种十里洋场老建筑，或者陆家嘴的纯现代的建筑其实是完全不一样的。我们是通过独属于北外滩与虹口地区的丰富肌理来生成设计的。

——AI PlanetWorks 虞稚哲

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北外滩的开发是有强大的后发优势的，在汲取了陆家嘴、徐汇滨江、前滩等商业版块的开发经验后，再造北外滩，面向全球的世界会客厅，他的规划标准是前所未有的。

未来，北外滩全域将拥有200余栋高端商务楼。围绕320米白玉兰广场和480米浦西第一高楼北外滩中心，还将打造两组标志性建筑组群，高度分别在300-350米和200-250米两个层次。1栋480米新地标、5栋300米+建筑、13栋200米+建筑，合计19栋摩天大楼将勾勒出北外滩错落有致的天际轮廓线，打造北外滩“城市最美微笑曲线”，与陆家嘴交相辉映。（480米的浦西第一高楼北外滩中心，上海华贸中心已经于今年动工；世界会客厅，来福士双塔，友邦大剧院，国华金融中心等等都已建成投入使用）。

北外滩历经3年快速发展，已建成了世界会客厅，北外滩友邦大剧院，白玉兰广场，来福士双塔，国华金融中心等等。其实看企业的投资方向，也可以作为购房地段选择的参考，举两个例子，大悦城把位于陆家嘴核心地段的中粮海景一号资产置换成了北外滩116街坊（高层和风貌别墅），刘益谦的国华人寿也把总部迁址于北外滩，目前也在策划，在北外滩的国华金融中心打造龙美术馆，如果建成将是继徐汇龙美术馆后的又一艺术藏品，展品圣地，作为国华金融中心的总部，是需要有个空间展示展示刘总夫妇的藏品。企业的投拓，在择址上都要做大量的前期调研，比我们买一套房子严谨的多，从大佬们的置业思路不难看出，未来的投资方向。

北外滩核心办公区还将规划6公顷的中央绿地，22万㎡的无车区，将商业楼宇通过4.5公里的空中连廊进行串连，7×24小时全天候开放，是北外滩核心区公共空间的重要慢行系统。

北外滩目前的产业集中于金融与航运，已有中外金融企业1800多家，是上海的对冲基金集聚区，最近比较热门的基金公司明泓就在北外滩来福士的基金园区内；航运企业4600多家，是目前中国航运总部集聚地，汇聚了全球各大航运公司。
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北外滩规划官方介绍视频（来源网络）

弘安里连洁

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大量核心资产汇聚，未来将带来大量对于资产配置和顶级居所的需求，弘安里1.1容积率的纯低密产品属性，正好适配这样的需求。

弘安里西南侧的就是苏河湾中央商务区，42公里的苏州河最核心段就是靠黄浦江的东段，目前建好的有华润万象天地、宝格丽酒店和公寓、华侨城苏河湾、中粮天悦一号等，目前二手房价均在20万以上，苏河湾发展了十年，规划的逐步兑现对整个板块房价起到了非常大的带动作用，弘安里也是一样，未来也将随着周边的城市更新，板块价值得到跨越式的提升。

苏河湾介绍视频（来源网络）

弘安里连洁

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同时，弘安里在2035上海市城市总体规划中也被划入中央活动区CAZ范围。

从地理位置上我们可以看到我们弘安里是同时享受北外滩和苏河湾的发展红利，又在中央商务区的规划范围，未来的发展空间是值得期待的，稀缺的纯低密墅区，有天有地有院子，也极具收藏价值。

02.项目四条马路对应地块的成片城市更新

了解好大的板块规划，那我们来看看弘安里项目周边地块都有什么规划，为什么说弘安里所在区域未来将成为距离外滩最近的低密集聚豪宅区之一。

我们来看看弘安里四条马路对应地块的规划：

我们来看看每个地块具体的规划：

01.弘安里（虹口17街坊）控规图：

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弘安里项目的优势在于，地块开发条件好，首先1.1的超低容积率，让空间尺度更加舒适，绿城在空间设计上，优化传统里弄小面宽大进深的空间格局，营造成绿城擅长的大面宽浅进深合院式的空间格局。占地3.7万方，克制开发强度，1.1的容积率，限高10米，仅打造121席，首期主力面积约在300-500㎡，实际使用面积约在460-960㎡，均为地上2-3层的合院式里弄大宅，真正做到符合中国人传统内心偏爱的高墙围合的一方院落，风格海派，空间现代。让项目作为一个纯粹的别墅社区，大宅成片有一定的规模。好的风貌项目先天规划条件和后天设计品位都很重要，就像一件顶级的礼服，需要有个好的料子，以及有品位，有能力的设计师和裁缝。弘安里就是这样以藏品的标准去营造宅邸。

地块整体方正，东南角，红线外保留了5层楼约18米的电信公司北川分局，上海的第一个电话是从这栋大楼拨通出去的，是历史保护建筑，具有重大的保留价值，目前做营业厅和办公用途，立面也是要做修缮更新的，具有深厚的历史沉淀。虹口外滩弘安里售楼处预约热线：400-8228-664☎【预约热线】

红线外西北角的武进大楼，是1987年环卫局建造的电梯房，目前1-4层还是作为环卫局的办公室，5层以上是居民楼，立面也会做美丽家园的更新。

02.弘安里南侧地块为：海泰北外滩面积370-1500㎡以品质著称的塔尖豪宅

03.弘安里西侧地块为：珠江合生持有的地块，除安康苑三栋超高层住宅外，拥有大量历史保护风貌街坊，和多宗历保建筑，山西大戏院，成片的商业风貌别墅，海派商业街区，320米区域地表级的超高层办公楼，规划意向中大概率会有合生旗下商业合生汇的规划，目前据了解22#21#26#的控规会有所调整。

图片来源于网络，仅供参考，具体以政府规划落地为准

图片来源于珠江公众号

04.弘安里北侧地块为：招商华发的北站新城地块，容积率约1.43，风貌别墅+商业的组合

和弘安里相近地块，武进路和东新民路之间大概率规划为海派商业，80%商业自持，内有虞洽卿公馆，保留修缮后将作为文化设施，泰山大剧院也将修缮，北侧地块为住宅，1.43的容积率会规划叠拼和联排，打造好后也是市中心的豪宅项目，再往北就是招商项目和宝珀公寓，以及今年保利，龙盛拍下的地块，再往北就是万科中兴成的规划，万科雅宾利四期，中兴路壹号，华发静安华府，越秀项目等，都是近期在售和待售的项目。其实可以看到弘安里周边的土拍非常密集，不是北外滩板块就是西藏北路板块的土地。弘安里虽然不在北外滩的规划范围内，但是处在一江一河交汇，北外滩和苏河湾中央商务区的交汇地块，尽享两大规划的发展红利，目前海宁路沿线项目都定位为北外滩板块地产项目。

05.弘安里东侧地块为：香港崇邦-滨港商业中心，今朝8弄（已开业），上海文学馆（虹口18街坊）控规图：

控规图上标识，商业部分规划了一处2500㎡的地下生鲜超市，地块内建设公益性设施面积15000㎡的上海文学馆，是上海唯一以文学为主题的博物馆，未来将成为文学爱好者的汇集地。

今潮8弄目前是以文艺为主的海派商业街区，目前有多家咖啡馆，星巴克，MANNER等，文创，展览，戏剧舞台一应俱全。

弘安里东北角，文学馆北侧地块控规图：

从控规图册上可以看到，目前的永生大厦原来用作办公楼用途，2023年基本全部搬空了，物业说政府要做整体的规划更新，毕竟在文学馆的对面，除了办公楼外控规图上橙色网格的为教育用地。

06.弘安里西侧地块：华新新城—龙盛湾上，博懋广场，未来还将规划瑰丽酒店，海派商业街区

交通配套方面：四轨三隧道

项目周边有4条轨交：

3、4号线宝山路地铁站：武进路步行约600米

10号线四川北路地铁站：武进路不行约300米

12号线天潼路/四川北路地铁站：海宁路步行约400米

1-4站可达：南京东路/南京西路/陆家嘴/人民广场/豫园/国际客运中心/新天地/陕西南路/世纪大道/大世界/黄陂南路/上海火车站等，通达上海市中心任意区域。