房地产已经到底部|中小城市|城市化|城镇化|房地产|樊纲

樊纲：

大家好，首先祝贺观点机构在这么困难的情况下继续召开这个论坛，我今天要讲的主题是经济波动中房地产的趋势。

首先从宏观经济的角度，现在中国经济仍然不景气。

一季度还有5.3%的增长，二季度只有4.7%的增长。

各种问题还在暴露，下行的压力仍然巨大，未来不确定性仍然很多。

1，底在哪？

现在大家都很焦虑，都在问底部在什么地方？

昨天晚上大家问陈启宗先生底部在什么地方，他说：

可以看到，眼下行业该暴露的问题都暴露了，这个阶段后大概会有一个相对稳定的阶段开始向好。

显然，他的意思是已到底部了。

今天有人说到，最近有人做了一个历史上世界22个房地产泡沫破裂的情况分析，总结结论下来就是——大致有三五年时间下滑，然后再有三五年时间底部调整，这阶段仍然不景气，但是不再继续下滑。

中国是四十几年高增长，没有经历过重大的下滑，中间也有些小波动，但是没有出现衰退（衰退就是负增长），没出现大的危机。很长时期都是高歌猛进，所以我们缺乏衰退这方面的管理经验。

查理·芒格说过一句话，中国人很会管理繁荣。

繁荣是什么？过热、高涨，出台各种宏观调控政策，去抑制泡沫，去实现软着陆，这叫管理繁荣。然后说，中国人不太会管理萧条。应该说，前面那句话我比较确定是他说过，但后面那句话是不是别人加的我不知道。但是如果这么说，我也觉得是有道理的，我们的确没有经历过这么大的低谷。

衰退和负增长我们没经历过，即使是很长时间低增长我们也没经历过，但现在房地产应该是衰退了。

比如大家可以看到陈诗涛女士刚演示的白皮书上面房地产都是负增长，有些是深度负增长，应该说眼下——宏观经济还不到衰退的程度，但是这个产业（房地产）是衰退的。

我个人认为现在房地产应该已经到了或者接近到了谷底。

谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了，大家都知道问题在什么地方了，政策也实行了一定的调整。点击了解，AI内容生产百宝箱

2 为何到今天？

为什么出现这种情况？

过去几年我们都说了很多次，包括资本市场不够发达、大量的财富都集中到了房地产市场，包括房地产市场内部都是商品房等（保障房不足）。

我们的住房自有率是世界上最高的，都集中到住房市场，导致我们的政策各种拧巴。

比如因为不能保障低收入阶层的住房，所以也不敢放开高端市场，不敢让市场去（充分）竞争，让市场价格去调节供需关系。

比如眼下（中国）还不能像新加坡那样，先保证了基本面（保障房），然后就敢于放开，有钱人可以买高价的房。

我们今天不说为什么房地产行业走到了今天的原因，但是我要强调的是——在这个阶段，我们大概要经历一段在低谷徘徊的过程。

一个危机、一个波动不是一两个月、一两年就过去的，毕竟40年积累的问题大概需要一段时间进行修补。

在这个过程中，很多企业也会出现淘汰，企业内部实现重组，这也是世界上各国都已经发生的事。比如行业集中度怎么提高，大企业怎么发展，小企业被淘汰。毕竟好的时候没人愿意退出，没人愿意被兼并重组，只有在萧条低谷中才更有可能被兼并重组。

03 谷底要多久？

待会儿我们有一场辩论会，主题是中国房地产会不会失去很多年？

比如最经典的就是和日本1991年泡沫破裂以后30年以后的低靡的对比。

昨天还有人说，今年是不是今后若干年最好的一年，经济还要再低谷很长的时间。这个问题，我们很难给出确定的回答，因为有很多可能性。

日本最初开始崩盘以后，大家分析是不是到底部了，还要经过多少年？

一开始大家也都说过几年就好了，结果却在低谷徘徊二三十年时间。

中国会失去多少年，我们不能给确定回答，但是我们可以做一做分析。

日本当年房地产泡沫破灭、人口开始下降，老龄化开始恶化，预期寿命的提高是经济发展的一个重要指标。

从不同的侧面来看，它是带来了问题，但是也是经济发展的结果，我们就跟日本做一个对比。

这里要说一句，跟日本的对比有很多谬误在里面，比如我们不能直接跟日本战后的崛起做对比，日本跟我们相近的不是这个阶段，相似的阶段是明治维新之后一直到二战之前那六七十年时间，它在战前已经有了很多艘航空母舰。

1991年的时候，日本的城市化率已接近80%，是一个成熟的现代化、工业化、城市化国家的水平。而对比我们现在是65%，去年公布的是66.4%，距离完成城市化还很远。

当然，你可以说日本那时候的老龄化问题，但是它是在城市化基本完成之后出现的老龄化，这是一个很不一样的事，因为中国当下还在城市化进程当中。

城市化是个很重要的事。因为城市化进程，不仅仅是城里边那些人的刚性需求、改善性需求，城市化进程当中一个重要的需求，我这几年一直在强调这一点，叫做迁移性带来的房地产增量需求。戳此了解，让抖音流量变楼盘销量

一方面是农民要进城，从农村到城市，这是迁移性需求。迁移性需求是一个叠加的需求，农民有没有房子？我们所有的农民都有宅基地，都有房子，而且还是大房子，他不住了，或者是一年只回去住几天，然后他进城，需要在城里面有住房，这是迁移性需求。

城市化伴随工业化，工业化伴随着工业结构不断改变，伴随着企业在迁移。以前在小城市发展起来的企业做大以后，它对资源（产业链、供应链）的需求，包括对人力资源的需求（高级人才）就慢慢发生变化，他就需要向大城市过渡。

工业化过程和城市化过程结合在一起，就导致小城市人口向大城市迁移。这个没有改变城镇化率，但是大量在迁移。他那县城里的房子还在他手里，而且给他一种财富效应，他有这个房子他心里有底。

农民也是，农民家里有个大房子，他心里有底，那是他的一个社会保障，他会觉得有一个退路，但是他又有迁移性的需求，他迁移到大城市，对大城市的住房又提出需求。

如果说当年的日本是在城市化进程基本完成之后，比如90年代大东京区、大阪区这几个大城市群基本形成，人口已80%进了城，即迁移需求基本消失时如果日本总人口在下降，那么，就会对市场压力更大。

而我们通常说的一句话就是，中国是未富先老。

但是中国是城市化进程还在进行当中的时候，我们人口就开始下降了。

正是在这个意义上，我们这些年一直强调加快城市化的步伐。到现在这个城市化政策还不叫城市化，还叫城镇化。别看这一字之差，至少过去是有含金量的。你是小城市、小城镇，你就无限供地，大城市就限制又限制。结果小城市盖完房子，到处都是房子，但人却走了；而大城市不给地、不给指标，限制发展，结果人越来越多，价格暴涨，形成两极分化，这是我们过去走过的弯路。

最近终于看到了一点转变，即发了一个新文件，提到要加快城市化进程，包括城市要吸收农民、常住人口进城市，城市要为这些新的常住人口提供更多的公共服务，那才叫城市化。如果这个速度加快，中国经济的结构会出现一些良性的调整。包括消费，包括对住房的需求。

在这个意义上，我们也要看到中国经济的潜力还在。比如从60%几城市化到80%城市化，你想这个潜力有多少？但同时，你要搞城市化，你必须面对城市化产生的各种问题，比如大城市病你也要面对。

面对这些问题，面对加快城市化所可能带来的新问题，一个重要的方法就是发展城市群。面对大城市的城市病，我们通过城市群的发展，在一个区域里面，通过便捷交通联系起来的大中小城市区域，实现大中小城市的互补，使得这个区域可以吸收更多的人口，可以有更多的人口进入城市化的生活方式，带动进一步的消费、带动进一步的发展。

城市群为什么可以带动互补呢？

比如说在一小时的生活圈之内，大中小城市可以实现共同增长，实现互补，中小城市为大城市提供空间的互补，大城市为中小城市提供公共服务的互补。比如说医疗，你住到中小城市，需要有医疗，也需要有教育，再加上公共交通等等，这里面就有很多的空间可以容纳更多的人口。而公共服务的增长又会带动公共消费的增长，公共消费也是人们消费总量当中的一个重要的组成部分。

我们有时候往往看到的是私人消费，但事实上，看世界各国，往往是经济越发展，公共服务在服务业当中所占比重就越高。

为什么需要一些公共机构来在这个过程中发挥作用，就是因为我们有越来越多的公共品，这个公共品提供者是政府机构还是其他机构不重要，比如美联储不是国家机构，但是它是公共机构，它发挥作用，它很重要，道理是一样的。我们需要通过公共服务的发展来带动其他的消费，带动整个城市化的进程。

老有人说政府投那么多资，还有没有地方可以投资？我说大有空间。

比如你想想我们的公共服务、社会保障还缺多少，我们的公共基础设施，特别是学校、医院，我们的医院现在仍然是人满为患，我们其他的公共服务仍然有发展的余地，仍然有投资的余地。

04 看中国的潜力

所以我们有一个概念，叫做中国的潜在增长率是多少。如何把潜在的能力发挥出来，这是我们的问题。

中国的潜在增长率还不是很低，研究团队的分析认为，当然不会再是过去的7%左右，但是5%仍然是有可能的。当然全球大变局、美国对我们的遏制、全球化受阻等等，这些都是需要考虑的因素。大家也有好多观点认为可能到不了那么高。

如果我们的政策都是适当的，如果政策都是努力把这些潜在的能力发挥出来，包括通过体制改革、通过进一步的高水平开放，努力去做我们该做的事情，努力去做我们在世界上能够做的各种事情，把我们的潜力发挥出来，我们还有继续的增长。

我们仍然是一个落后国家。我们发展研究经济学，差距带来增长、差距带来努力赶超的动力，我们才是12000多美元的人均GDP，不要把自己估计得过高，美国是7万多美元的人均GDP。

经济学家用一个大拇指推算法，也应该有一个比较高的增长速度，因为我们还比较落后，我们可以发挥后发优势。

眼下，都说要提高信心，这里我不讲提高信心，而是如何去看到这些潜力，如何去鞭策自己，最终把这些潜力能挖掘出来！

对楼市已到低谷，但还要低谷徘徊一段时间，你怎么看，欢迎留言交流。