我们的房价会像日本一样下跌 18 年，下跌 46%吗？你是不是经常听到一些人这么说，这是真的吗？
很多人会将人口老龄化、城镇化率作为理由，这只是其中的两个维度。这条视频我们会把更核心的数据全面拿出来，其中一些数据可能是大家第一次听说，我们一起来做分析对比，得出结论。
首先，关于日本房价下跌，我们跟大家说一个更全面的数据，日本的房价要比报道中的更惨。日本总体房价跌了 18 年，其中只是住宅跌了 46%，它的土地跌了 75%，商业地产更惨，跌了 87%。
关于房地产，虽然我们知道经济的发展趋势才是决定房价的唯一因素，但预测的事情谁都说不准。那么我们从所有人都能看到的土地产权、居住需求、金融投资三个维度进行对比分析。
土地产权是很多人在分析国内房地产时容易忽略的，但这恰恰是我们与日本最大的不同。刚刚我们提到一组数据，不知道大家有没有注意到，日本的土地价格跌了 75%，在土地之上，需求更大的住宅跌了 46%，需求更小的商业地产跌了 87%。
也就是日本房地产下跌的核心在于土地价格的暴跌。在日本，土地是可以自由流转买卖的，它的价格由市场决定，再具体些就是由经济的好坏决定的，理论上，经济好的时候，房屋及所在的土地可以涨到天上去，经济差的时候可以跌到一文不值。
但国内的土地是由地方政府掌握的，也就是大家看到的房地产通过与土地、地方政府的财政收入深深绑定。以北京为例，房屋均价 6 万，其中 4 万是土地成本。换句话说，政府可能是房地产最后的兜底者。2023 年的数据来看，依然有 18 个省份的土地财政依赖度超过了 30%。虽然我们正在努力进行土地财政的改革，但不可否认，只要土地依然属于政府，那么地价将一直保持一个极其稳定的价格。
第二点是居住属性，其实这个就是从房地产的供需来分析了，尤其是未来房地产的需求分析，这里可以用三组数据。数据一，城镇化率，就是未来还有多少人会进城。当前我们的城镇化率是 66%，但户籍人口的城镇化率不到 50%，比如像我就没有北京户口，如果我有的话，可能会再买第二套房。
那么日本 91 年房地产暴跌之前的城镇化率是 77%，也就意味着我们的城镇，尤其是大城市的房产未来还是有需求的。不过同样，人口流出的地区，房产的价值会越来越低。
数据二，出生率和老龄化。其实这个背后是未来会有多少人买房，以及随着人口的自然消亡，会有多少的房屋空出来进行出售。先有一个大家耳熟能详却漏洞百出的论断，有媒体会讲未来的房价会跌得像白菜价一样，说法就是爷爷奶奶有一套房，姥姥姥爷也有一套房，爸爸妈妈有一套房，那未来孩子自然有 3 套房子。
乍一听很有道理对不对？但其实完全是无稽之谈。他的说法有一个隐含的前提，孩子上面的 6 位长辈很快就会没有，人口快速下降 6/7，这样一个孩子才可能有三套房，那么这在未来 20 年是有可能的吗？那我们拿数据来说话，2023 年人口普查，我们的人口接近 14.1 亿，按照目前的老龄化和出生率来计算，2050 年，也就是将近 30 年之后，人口大概是 11.72 亿，是当前的 83%。简单换算个比例就是未来会有 17%的房产供应增加。
数据三，人均居住面积。在城镇人均居住面积方面，2020 年城镇人均居住面积接近 38㎡，北京最新的数据是 33.63㎡，接近发达国家的水平，高于 1991 年日本人均 27.8㎡的居住面积，所以很多人说有泡沫，但是我们要知道，中国的国土面积要远远大于日本，所以简单来说，人均面积大于日本就有泡沫是不太合理的。
第三个金融投资维度，说白了就是 21 年的国内房地产与日本相比有多少泡沫？我们可以用房价的收入比来做对比。21 年中国银行研究院发布过全国的房价收入比为 1∶9，稍低于 1991 年的日本全国的 1∶10，但我们核心城市的房价收入比会高于日本的东京圈。
总结一下，为什么我们会拿日本与我们相对比？是因为无论从房地产的金融投资维度，还是从人口老龄化、人口居住面积维度，我们都与 1991 年的日本类似。但我们的城镇化率还有很大的提升空间，以及我们的土地价格其实完全是非市场化的定价，这两点与日本截然不同。
另外一个其实就是大家经常提到的，我们的经济结构与日本完全不同，日本严重依赖出口，而我们国内的消费更强，潜力更大。当然对于这个我们仁者见仁，智者见智，至少我们对未来经济还是很有信心的。
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