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还记得楼主前两天写的这篇文章(天河公园板块进入4万元时代?),天河公园这套法拍房已经成功拍出。
理想蓝堡这套约82㎡法拍房共有4人报名,起拍价约403万,经过27次出价,最终成交价约455万,折合单价约5.5万/㎡。
虽然没有4字头的价格,但在天河公园西门板块,以5.5万/㎡买到一套配套成熟的房子,如果能顺利过户,确实捡漏了。
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热衷法拍房,图什么?
5.5万/㎡,就可以上车标榜10万/㎡的天河公园西门,如果不是法拍房,即使放到现在的行情也不敢想降到5字头。
现在的购房环境,大家都知道是买家市场。以前买房,楼盘的区位、环境、配套、教育、出行、价格是购房者的必备条件;现在买房,除了以上的条件,还加上了交标质量、升值潜力、折扣力度。
就像现在的人钟爱天河公园西门的配套,但又嫌“二手房”升值有限。那套法拍房一拍503万流拍,二拍降到403万就有人抢了,成交价455万与一拍起拍价相差还不到50万,变化如此之大,说白了,就是打折的心理在“作祟”。
最近很热门的保利珠江天悦,已经开始在蓄客,有消息传出价格也是5.5万/㎡起,这可是保利标榜的广州第二座保利天悦,而且旁边是卖到8-11万/㎡的豪宅项目广州幸福湾。
珠江天悦位于荔湾区的广州国际医药港板块,是2023年12月保利以约83亿、楼面价25713元/㎡竞得宗地,分南北两地块开发。
此次推出的是南地块,占地约8万㎡,总建面约32万㎡,含有12栋住宅及办公、商业等布局,住宅楼层高14-57层不等,建面约130-290㎡。
保利称此项目为广州第二座天悦,其含义不言而喻——打造高端稀缺产品。
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2012年,全国首座保利天悦在广州琶洲建成后,这12年里,保利在全国又建了10多座叫天悦的楼盘,此次将荔湾东沙项目命名为天悦,其实就是保利对该项目的定位。
好,定位有了。
第一座天悦在珠江前航道,第二座天悦位于珠江后航道。不过保利珠江天悦并不是直面珠江后航道,是偏东北向,临近内港湾,所以用“珠江”两字命名强调了珠江水的属性。
项目案名,是客户对这个项目的第一印象,项目的成功与否,不能忽略了案名对项目自带流量的影响力度。
上面提到的买房九要素(6+3):区位、环境、配套、教育、出行、价格;交标质量、升值潜力、折扣力度。
对一个新项目来说,买房九要素的要求过高,但这也恰恰是当前买房人的心态,项目能不能抓住买房人的心,就不得不将九要素亮出来。
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保利珠江天悦的九要素
保利珠江天悦的九要素有什么?楼主来聊聊。
- 区位方面
保利珠江天悦位于白鹅潭大道以东、汇盛路以南、珠江以西、翠园路以北,集居住、商住兼容交通站场用地,属于医药港健康产业组团。
与白鹅潭核心区、广钢-广船企业总部组团的成长期不同,医药港健康产业组团属于起步期,以国际医药港为载体,发展医疗健康服务业。
目前该板块的产业尚未成熟,人气也不足,不像广钢的高人气与白鹅潭的高规格。
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- 环境方面
珠江天悦所在的内港湾是网友争论的焦点,因为这个湾还没有。据公开资料,8万㎡的港湾包括游艇码头、水上庆典、水上活动、水上巴士等配套设施。
项目宣传稿上说这是广州珠江第一个内港湾。由于内港湾设计为C型,项目围绕港湾而建,面江户型就拥有了270°无遮挡江景。
至于为什么要建这个内湾,除了有助于减缓江水流速,景观及游玩就是这个内港湾最大的功能,这对项目来说就是最好的稀缺资源。
今年6月,由立白集团操刀建设的广州健康港港湾奠基开工,意味项目已开启加速建设模式。
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- 配套方面
在广钢10万㎡调规缩减的商业综合体被送上热搜后,最近又有消息将调回到年初的方案,面积还是超10万㎡。
其实放眼白鹅潭11公里江岸线,这里已经有6个滨江地标正在建设/已经落成,包括华润万象城、白鹅潭大湾区艺术中心、珠江太古聚龙湾项目、广船商业综合体、星河 COCO Park、广州国际医药港港湾码头。
缺少大型商业综合体的荔湾,在几年间就突飞猛进,形成了外围区域花10年也未必建成一个地标商业中心的潜力区域。
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- 教育方面
东沙片区教育设施存在缺口,目前已建部分尤其缺少初中和高中。
根据规划,项目配建2所幼儿园,24班公立小学,未来片区规划一所45班完全中学(30班高中,15班初中)。有学位需求的建议不首先考虑这个项目,因为都要等,即使等到了也不知道引进什么学校。
- 出行方面
片区周边轨道交通资源丰富,紧邻地铁10号线东沙站,在建轨道线路有地铁10号线、11号线和22号线。
项目依托鹅潭大道、芳村大道通过东沙隧道、如意坊隧道、珠江隧道、洲头咀隧道等与主干道相连,快速通达全城;通过环城高速、东新高速通达广州各区。
另外还有东沙—石岗隧道,南漖路延长线、东沙路、翠园路等道路紧锣密鼓地建设和提质升级。
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- 价格方面
借助内港湾的名头,珠江天悦是奔着改善房去的,项目规划有12栋住宅,分为东区和西区开发,层高14-57层不等,建面约130-290㎡。
8月16日项目开启诚意登记,预计首推A6栋,设有130㎡、170㎡、210㎡户型样板间,吹风6-8万/㎡,适合广州西部置换及改善人群。有最新消息5.5万/㎡起。
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珠江天悦,楼主下个定义
读到这里,相信大家应该也没耐心往下看了,不过还有三要素没聊啊!
要不,放到下期?
其实,这三要素中,交标质量、升值潜力、折扣力度,从上面六要素中也能读出点东西,只是要详细点分析,文章幅度有限,今天就暂且聊到这里吧,如果需要进一步消息可以加楼主微信GZlouyu细聊,或加群听听大家的意见。
至于,保利珠江天悦到底能不能买?
楼主,下个定义。
如果你喜欢荔湾老城区新板块的生活氛围,珠江天悦恰好又符合你的珠水情节,价格合适,这个项目就是当前楼市行情中老城区值得考虑的项目。
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