伴随着三中全会对房地产进行重新定调，行业以更积极的态度进入今年“下半场”的竞争与发展。而各大房企在上半年交出的“答卷”，不仅反映出企业在行业深度调整期中的高质量发展成色与稳定性，也决定了领先的房企能否在今年“下半场”的竞争积极保持领先优势并进一步扩大“护城河”，更决定了行业在最新定调之后能否更高质量地行稳致远。
8月19日，保利发展正式对外公布今年上半年“成绩单”。作为头部房企中首个“交卷者”，保利发展不仅展示出行业龙头的信心与担当，其亮眼的成绩也为行业注入新的发展信心。
01
“加快构建房地产发展新模式”
稳健领跑率先突围，展现经营韧性
三中全会公报提到：“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。”在此背景下，“高负债、高周转、高杠杆”模式不再，如今行业运行逻辑重构，房企要力争上游，必须走高质量发展之路。
中央多次提出加快构建房地产发展新模式，纲领性文件《决定》最终明确“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。而保利发展早在2017年提出“总量峰值”，积极调整经营发展战略，在探索高质量发展新模式的道路上行稳致远，其累积优势也在当前复杂形势下进一步凸显。
根据刚刚发布的2024年半年报，保利发展营业总收入为1392.49亿元，同比增长1.62%。同时，它以1733.36亿元销售额，稳居行业首位，成为“销冠”。
保利发展2024年半年报营收相关数据
另外，半年报中反映保利发展当期的归母净利润为74亿元，在大环境的压力之下能取得这样的盈利，实属不易。
销售规模，反映企业市场表现；利润水平，则代表企业经营和发展能力。
在逆市中登顶“销冠”，呈现出持续领跑姿态，可见保利发展已找到行之有效的、适应市场新周期的高质量发展新模式。
然而，只有销售规模和利润水平的领先，不足以称“引领”。保利发展在企业经营综合实力以及对行业发展前瞻性的判断，使它稳步成为行业高质量发展的“领跑者”。
特别是，保利发展深刻洞悉下行周期市场分化加剧的趋势，持续深耕核心城市。得益于战略投资上的精准布局，通过深挖长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群的销售潜力，“因城施策”满足差异化市场需求，保利发展实现销售稳定领先。根据半年报，2024上半年保利发展市场占有率较去年底略有提升。深耕的38个核心城市销售贡献占比高达89%，同比提升2%。同时，保利发展在38个城市中，11个城市的市占率排名第一。市占率扩大，预示品牌美誉度不断提升，进一步筑牢其高质量发展“护城河”。
2024年上半年，保利发展坚持聚焦核心城市进行土地拓展，在上海、北京、广州等高能级城市共拓展项目12个。这将为其后续业绩增长、扩大行业领先优势提供强力支撑。
此外，在行业下行周期，企业财务安全至关重要。作为引领行业高质量发展的龙头企业，保利发展卓越的财务风险管理能力，确保其在复杂多变的市场环境中保持安全与发展的双重平衡。
一方面，保利发展有着强大的现金储备和“造血”能力。2023年末，保利发展在手货币资金1480亿，位居A股上市房企第一。同时，其2023年实现经营现金流139亿，连续六年保持正值，可动用资金充裕，足以应对市场变化。
2024年上半年，保利发展现金余额1464亿元，占总资产比重大于10%，整体现金流持续充裕。
另一方面，保利发展积极优化债务结构。截至2023年末，保利发展有息负债规模降低271亿至3543亿，“三道红线”始终保持绿档水平。值得一提的是，保利发展是首家完成全部境外美元债清偿的头部房企。
截至2024年上半年，保利发展扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为1.22，持续保持稳健的资产负债结构。
基于良好的财务治理和安全性，保利发展的融资渠道始终保持畅通，资金成本优势明显。积极把握低利率融资窗口，保利发展新增融资的平均成本较2023年下降至2.93%;截至 6月底，其有息负债总额 3735 亿元，综合成本降低至3.31%。
8月初，中国证监会同意保利发展发行不超过100亿公司债券。这是今年以来获批的规模最大的地产债，可见监管机构对保利发展信用的认可和持续稳健经营的肯定。
在确保财务稳健的同时，保利发展积极履行社会责任，大力回馈投资者。根据《2023-2025年股东回报规划》，未来三年其分红比例将大幅提升至40%，远高于行业平均水平。
在成为“领头羊”的过程中，保利发展对行业发展趋势的精准判断、对机会窗口的积极把握与对战略的长期坚守是其鲜明的特点，不仅夯实了其领先优势，也成就其“引领者”的角色。
02
强调“有房住”转向“住好房”
持续迭代产品书写“品质时代”新篇章
三中全会最新定调将对房地产行业产生深远影响。7月19日，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在中共中央新闻发布会上表示，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求。
这对房企而言，这既是挑战，也是发展的新机遇。中长期来看，住房需求已经从“有房住”转向“住好房”，居民的改善性需求将继续支撑行业发展，保利发展研判未来新房销售仍有望保持10万亿左右的市场规模，关键是要回归不动产的居住属性和使用价值。为此，保利发展控股党委书记、董事长刘平在2023年投资者大会中首次对外提出“品质时代”概念。
实际上，2023 年，房地产市场供求关系发生根本性变化，保利发展发布的白皮书便已前瞻性地指出，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。
立足行业进入高质量发展的“品质时代”的战略判断，保利发展最先落实“以产品获胜”的理念，持续向内深挖。2023年开展了覆盖70个城市的购房需求调研，提取客户需求共性，推出“人文社区”产品理念以及“天悦人和”产品服务体系升级，根据不同地区人文特色，从新顶豪礼遇、新雅致人文和新烟火主义等特性满足不同客户的差异化需求，从产品和服务两个端口同步发力全面迭代提升。
根据2024半年报，保利发展2023年至今新获取项目中，超过75%的项目打造为“天悦人和”产品系，该产品系均以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，产品品质不断提升，综合产品力位列全国前三，多家机构测评品牌传播力全国第一。
在克而瑞研究中心举办的“2023中国房地产企业产品力排行TOP100”评选榜单中，保利发展产品力排名由2022年的第五名上升至第三名。保利发展天字系荣获2023年全国十大顶级豪宅产品系，悦字系荣获2023年全国十大轻奢精品产品系，天·悦·和产品系七大项目，荣登2023年全国十大作品榜单。
此外，在“人文社区”产品理念的基础上，保利发展提出“人文服务”理念。以更多维的服务场景，为客户提供服务情绪价值。同时，通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健康养老、会展赛事等多元服务业态，为客户营造更多理想生活场景。在服务子品牌方面，发布“时光系”购物中心品牌和“和寓”公寓品牌，系统性提升品牌价值。
广州燕语堂悦示意图
通过将人文服务注入到社区生活，保利发展打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，让客户对“好房子”的体验更加立体和丰满，引领高质量发展的品质时代。
回看保利发展三十余载的发展，它始终坚持产品研发，不断追求创新，从“自然和谐舒适”到“全生命周期居住系统”，到“人文社区”理念以及“天悦人和”产品服务体系的升级，再到“人文服务”理念，保利发展深度发掘人民群众对美好生活向往和需求，不断升级迭代产品服务体系，系统性提升品牌价值。
而多年积淀铸就了保利发展强大的产品力，持续助力产品热销，其市场占有率也随之不断提升，2024年上半年达到了3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。
通过系统性体系化的产品力和服务力升级，保利发展在全国各地打造了一批高端、高质、高品的人居标杆。其中，广州更是落地多座人文社区标杆项目，打造广州品质人居名片。
今年以来，都荟天珺、燕语堂悦、花廷琅悦、滨江和著等保利发展新作集体亮相广州。这些项目吸收了这座城市包容多元的在地文化和充满市井烟火气的城市精神，为城市发展、生活空间带来更多的美好想象，满足客户对更高精神层次的居住品质追求。
广州保利滨江和著实景图
多年来，保利发展持续通过优质的产品与服务不断增强客户的认可，这成为它穿越周期的 底气，也让它在“品质时代”书写的高质量发展新篇章，进一步拓宽其领先优势。
03
“加快全面绿色转型”，
积极布局“绿色”新蓝海
《决定》指出，聚焦建设美丽中国，加快经济社会发展全面绿色转型，健全生态环境治理体系，推进生态优先、节约集约、绿色低碳发展，促进人与自然和谐共生。房地产行业高质量发展的“绿色”新方向、新机遇，也正蕴藏于此。
引领高质量发展新风向，保利发展积极布局行业“绿色”新蓝海，不断培育壮大绿色发展新动能。
住房城乡建设部党组书记倪虹在传达学习党的二十届三中全会精神时强调，“以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，系统谋划、深入推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式”。
高质量发展必定是可持续发展，要做到绿色可持续的高质量发展，不仅要求房企考虑到自然、建筑、人文之间的和谐交融；同时，也要最大限度地保护环境，积极推进绿色运营，将绿色发展的理念贯穿在业务全流程中。
顺应趋势，把绿色发展作为房地产行业迈向跨越式增长的全新动能，将为行业可持续发展的注入源源不断的动力，也是行业发展全新的“蓝海”。
作为龙头央企，保利发展从建筑全生命周期角度出发，以长期运营的可持续思维，探索房地产行业的美好未来生活。
2015年4月，保利发展便公布了“5P”战略，首创“全生命周期绿色建筑”，从项目规划、材料选用、项目施工、后期运营四个维度体现节能环保的绿色建筑理念。
而早在2013年建造保利发展广场时，保利发展便意识到了“绿色”“低碳”的重要性，融入绿色设计和可持续发展理念。
在设计之初，保利发展广场充分考虑了交通可达性、生态恢复、节水节能等问题，通过运营服务呵护建筑的发展成长，为保利发展广场交出了一份优异的低碳成绩单，使得保利发展广场荣获LEED BD+C金级预认证。
凭借在建造与运营阶段的出色表现及可持续理念的持续践行，今年4月，保利发展广场荣获LEED“建筑+运营”双阶段认证，以长期经营的理念让可持续发展贯穿始终。
保利发展广场实景图
除此之外，保利发展还持续完善碳排核算，建立碳排放管理体系。
保利发展深入研究超低能耗和近零能耗建筑等方法，并积极将其应用于各类新建住宅产品，推动绿建技术落地，各类绿色建筑认证项目数与面积数逐年增加，实现了2023年新增项目符合绿色建筑标准的覆盖率100%。
通过紧握“绿色机遇”，保利发展以绿色发展理念贯穿建筑全生命周期管理，在绿色发展的赛道上实现率先布局。
为更好地推动“绿色转型”，以绿色建筑作为基源，可为房企融资拓宽渠道。迄今为止，保利发展累计发行绿色中期票据共41亿元。据公告显示，保利发展2022年第二期绿色中期票据募集的30亿元，用于绿色建筑项目开发建设，包括上海杨浦保利天汇、杭州保利天汇、西安保利和光辰悦一期及二期；第五期募集的5亿元用于南京阅云台项目；今年6月份保利发展成功发行2024年度第五期绿色中期票据6亿元，继续用于绿色建筑项目开发建设。
保利发展还积极推动ESG建设。这不仅仅是一种实现“节能减排”“环境治理”的理念，更是推动高质量发展的内在要求。在此方面，保利充分发挥中央企业绿色低碳引领示范作用，保利发展不断深化自身对ESG的认识与实践，并探索出了“保利模式”的ESG实践领域。
保利发展控股ESG绩效屡获业界认可
今年3月，保利发展控股与北京绿色交易所在北京保利国际广场共同举办“践行央企ESG理念，引领绿色低碳发展”碳中和揭牌仪式暨央企高质量发展主题研讨会。以这次活动为起点，未来，保利发展将持续深入贯彻绿色发展理念，为推动绿色低碳建筑发展提供更多“保利式样本”。
在新定调之下，构建房地产发展新模式，房地产行业的高质量发展仍存巨大空间，探索房地产发展新方向、寻找房地产高质量发展的内在新动力势在必行。
从稳健经营、专注产品到领创美好生活，再到以绿色动能厚植未来，作为行业中具备稳健发展力、优质产品力的TOP级房企，保利发展始终高度重视企业的社会、环境与经济责任，全维度探索美好生活，将居住重归本源，让建筑可持续发展，引领行业高质量发展。
期待“保利力量”继续引领、推动行业朝着更繁荣、更高质量的未来破局前行。
--THE END--
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