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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
土地“招拍挂”到今年整整20年了,房价虽然涨了一些,但市场是越来越规范了。
当然,中国第一次土地拍卖其实在1987年就进行了,深圳的“中国第一拍”,被深房集团拍下,开发成了“东晓花园”。当时售价2000多块钱吧,比北京同等地块至少贵出了30%。
这次拍卖也促进了《宪法》的修改,第二年经过人大批准,中国的土地终于可以有偿转让了。但同时也做出了规定,中国的城市土地全部收归国有。
之后各个城市都进行了土地拍卖的尝试,北京也在2000年拿出广渠门外的六块土地做实验,但效果实在不好,三块流拍,另三块也几乎是底价成交。
之后在2002年315又拍卖了一块土地,这次非常成功的创造了地王,高达31.5亿的天价,中标者富力集团,打造了后来的双井富力城。
问题来了,富力当时为什么要出高价去拍地?很简单,因为他们是粤派房企,而且是民营公司,在北京没有任何的资源,那要想拿地能怎么办?除了在公开市场上竞拍也没别的办法了。
当年的北京土地市场还是以“协议出让”为主的,也就是开发商到处钻营的找关系,一听说谁家有土地就去聊,价格和付款方式什么的都自己谈,就跟现在买二手房一样。但谈妥之后就有所不同了,得去北京市主管部门报备,列入开发计划才算成功,这叫“进大本儿”。之后办理各种手续,缴纳给市里的土地出让金和税费什么的,再之后就是拆迁和开发卖房了。
这套手续一般来说至少要一年多的时间吧,慢了几年都正常,因为很多土地都是“毛地”,也就是有建筑物或农村用地,得进行拆迁整理之后才能用,经常有各种意外事件发生。
富力拿地之后,从珠江集团挖来了谢强,当时负责珠江北京业务的。谢强在业内号称“拿地高手”,帮珠江在两年内拿下了骏景、帝景、罗马和定福庄珠江绿洲等五块土地,人脉和手段都相当了得。
当然,谢强的营销能力也很强,在南三环开发了城南第一豪宅珠江骏景,当时卖出了东三环的价格。但他最让富力看好的能力还是拿地,能让这种在北京没有根基的公司迅速打开局面。于是就在之后的一年里,富力先后签下了又一城和信然庭等地块,富力在北京站住了脚。
但是,就在2004年三月,当时的国土部和监察部联合下达了“71号令”,要求截止到2004年8月31日,之后所有的经营性土地必须经过“招拍挂”,不准再以任何借口进行“协议出让”,史称“831大限”。
那这后果是什么?既是土地市场从此被严格规范了,也是土地交易被各地政府垄断了,不允许原有土地方再进行私下交易,从理论上堵死了暗箱操作的通道。
这种事儿可以说对各地政府都是利好,可以获得更多的土地财政。对开发商也可以说是利好,不用再到处找关系了,节省了时间精力和交易的成本。对买房人也可以说是利好吧,虽然有可能土地价格上涨,但毕竟是公开公正公平啊。
不过这种事儿对于人脉广的公司和个人来说就不算太好的事儿了,相当于屠龙术没有了用武之地。于是像谢强这种高手就作用降低了,似乎只是在2005年的清河土地拍卖中听说过他的消息,代表富力找各家谈判,希望他们退出竞拍。但结局却是没人答应,最终被华润以天价拿下,开发出了标杆楼盘“橡树湾”。
其实在2003年底,某些开发商就已经得到消息,并作出了各种判断。有预测房价要涨的,也有预测要跌的,所以孙宏斌就和王石在研讨会上杠起来了,顺驰以黑马姿态挑战江湖大哥,怼的王石差点儿揍他。
但孙宏斌真不是瞎咋呼的,在“莽山会议”统一了内部思想之后,立刻派人杀向全国,一路攻城略地势不可挡,创造了一个又一个的地王。
当年北京的“第二代地王”就是顺驰干的,就是现在的顺驰领海。本来底价才4.3亿,楼面价1000多,这价格接近开发商的卡脖子价,再高就赚不到钱了。但顺驰竟然给抬到了9.05亿,翻番了,真正的面粉贵过了面包,轰动全国楼市。
孙宏斌之所以敢下注,是因为从2002年国土部“11号令”就嗅到了机会,也就是招拍挂要成为拿地主流,那“快速周转”就可以全面铺开。再加上中国入世之后的经济增长,房地产市场必定迎来大发展,房价必涨。
所以老孙才下了不惜成本拿下大兴地王的死命令,就为了制造轰动效应,借以告诉各地政府,顺驰有的是钱,把好地给我们留着。
当然,老孙也不是人傻钱多,而是有条件的出高价。简单说就是我给你高价,但你要同意我分期付款,用时间换空间,核心原则就是“付款方式比价格更重要”。
当然这种手段后来被堵死了,各种钻空子的伎俩都不好使了,想拿到土地几乎就是一个字“钱”,一切拿钱说话。所以从2006年起,全国各地才创造了一个又一个的地王。
但是,2016年后地王就几乎消失了,为什么?因为房住不炒了呗,各地政府都必须设置各种其他条件,比如配建保障房或增加自持面积什么的,目的只有一个,发布出来的总价不许太高,不能再制造出地王。所以虽然真实的土地价格还在提高,但是没有轰动性的效应了。尤其是后来又出现了限竞房,更是直接限死了售价,想出地王也不可能。
但这怎么说呢?只能说招拍挂的效果很好,20年了,对控制房价有很大的帮助,其他的不多说了……
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