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【案例回顾】
2019年，王某与北京某房地产公司签订了《商品房买卖合同 》，约定王某以全款方式购买位于北京西四环某小区5号楼一单元501的房屋，购房合同对房屋的面积、交房时间、产权证的办理时间等内容均做了明确的约定，2020年12月，开发商向王某交付了房屋，但尚未办理产权证。
2021年5月，王某因经营困难，需要资金周转，将房屋卖给了张某，2021年10月北京某房地产公司通知王某提交相关材料办理产权证，王某便通知张某，让其准备好相关材料提交给北京某房地产公司，办理产权证，张某提交资料后，房地产公司不予办理。那么张某能否诉请北京某房地产公司为其办理产权证呢？
【律师分析】
张某只与王某之间存在房屋买卖合同法律关系，与北京某房地产公司之间不存在房屋买卖合同法律关系，基于合同相对性原则，张某无权诉请北京某房地产公司为其办理产权证，只能依据与王某的房屋买卖合同要求王某协助办理房屋产权变更登记。理由如下：
(1)合同只能在合同各方之间发生效力，对合同之外的第三人无约束力，法律有明确规定的除外。对于本案中的房屋买卖，虽然买卖的房屋属于同一标的物，且房屋买卖存在连续性，但却涉及不同的主体和不同的法律关系，所以作为房屋买卖第三人的张某并不能突破合同相对性原则直接向北京某房地产公司主张权利，除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。
(2)根据我国法律的规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人张某直接向开发商主张办理产权证，将使税收被规避，导致国家税收收入的流失。
(3)如果允许第三人直接向开发商请求过户，可能会使买受人的债权人利益受损。
【律师建议】
在房屋买卖时，如果遇到买卖的房屋未办理产权证的情况，最好不要买，如果确实想买，需要特别注意以下问题：
（1）向房管局咨询未办理产权证的原因是什么？如果是因为开发商的原因根本无法取得产权证，建议最好不要购买，如果可以办理，只是时间或其他可以弥补的条件的原因，那么最好问清楚什么时间可以办理，需要满足那些条件可以办理，以方便自己判断购房的风险大小；
（2）调查了解卖方的经济情况和负债情况及诚信情况，以方便自己评估房屋被查封、拍卖的风险大小；
（3）明确约定办理产权证的最后时间，如果出现迟延办理、无法办理的情况，需要约定具体的处理方式，如支付较高的违约金、约定办理过户后再支付部分购房款等。
【法律依据链接】
《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”
《中华人民共和国契税法》第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
《中华人民共和国房产税暂行条例》 第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
《中华人民共和国个人所得税法》 第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：.......（八）财产转让所得。
（作者：万银律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，现任北京也迪律师事务所专职律师。）
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