文/邓浩志

8月21日，中交地产股份有限公司宣布放弃广州市海珠区AH10314地块的商业机会。而仅仅在前一天，该地块由中交房地产&广州交投集团以底价47.45亿元摘得，楼面价31279元/㎡，溢价率0%。中交地产表示，经过内部评估，当前房地产市场环境不稳定，加上公司的资源和条件有限，决定放弃这一商业机会，将由控股股东中交房地产集团代为开发。双方将签署代为业务培育协议，待项目条件成熟时，再由中交地产决定是否行使优先收购权。这种刚拿地就宣传退出的情况不是罕见，是从来没有见过。

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这种神级反转操作也说明了当下土地市场和地块的一些问题：

1、 表态不看好后市的不止中交，在行业中带有普遍性。实际上，今年广州楼市成交量、成交价都在下跌，而每次扶持政策效力也只能维持一个月左右的效果，上半年土地出让收入不足65亿元，创历史新低……作为一线城市的广州的楼市都尚且如此，更广泛的其他城市更加不用说。目前对市场悲观的不止普通购房者，也包括房企，所以大家都不敢出手，一时冲动出手又后悔的也不在少数。

2、 地块位置不差，但出让条件不好。此次成交的地块位于海珠南洲三滘立交，海珠是广州核心城区，也是目前全广州房价最高的区域。所以，海珠的任何地块其实都不会差。但该地块6.7万平的土地面积，只有3万平可用于建设，剩余1.7万平道路用地，2万平绿地用地。所以尽管项目楼面价仅为3.1万元/㎡，但最终也只是低价成交。而成交之后居然又出现股东退出的情况。说明哪怕是核心城区地块，如果出让条件太苛刻，也会吓退房企。其实最近两年，我们已经见过核心城区地块流拍的情况。值得注意的是，今年下半年广州计划供应50宗地块，其中大部分都是位于核心城区。要保证这些地块顺利出让，条件设定是关键，起拍价格的确定也是关键。

3、 地块售价预期也比较一般。目前海珠西片区几个新项目售价都不高。本地拍卖地块附近的二线江景项目，售价在6—7万/平。配套更成熟的西片区非江景项目，售价也仅5—6万/平。此次中交获得的地块，地价3.1万，以此测算，项目盈亏平衡点在5万上下。还没算各种限制条件，配建条件导致的综合成本上涨。而根据项目所在的区位，周边配套，景观资源等综合考虑，预期售价大概率会低于上述两个项目。所以3.1万的地价也不见得能有相对好的预期。

4、 中交内部的决策也有问题。这个不用展开，昨天买今天退，已经说明了很多问题。