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问答394期

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问：港务区新房价格蹭蹭上涨，会不会悲剧重演？

答：当下西安的新房处境，明涨暗折，备案价不等于成交价，开发商开盘有额外点位优惠和车位折扣，备案价部分，有涨有跌，以八月份最新备案为例。

绿城紫棠苑，毛坯小高层，均价21409元/㎡，中粮悦著云庭，毛坯小高层，均价20559元/㎡，绿城拾光屿，毛坯小高层，均价18000元/㎡，港悦城，毛坯小高层，均价15314元/㎡。

基本维持着奥体板块2w，秦汉北1.8w，港务大道北1.5w，市场下行，港务区的房子也涨不动了，但还卖得动。

毕竟作为新区，还是要有价格优势，再好的城建面貌，学校，依旧要考虑当下大家买房的月供承压能力，价格不动的同时，小区配置往高提，多做2T2户，会所，四代住宅送面积。

所谓悲剧重演，指的是和西咸的对比，还是不一样的，港务区开发范围没有那么大，且配套在前，房价在后，目前稳定回归自住市场，全运会后，加速包减速，但配套和住宅开发还在继续。

去掉光环，南高新，北港务，依旧是当下大家买房的首选区域。

问：西安市场热的时候做精装，市场差又开始毛坯交房？

答：精装还是毛坯从来不是需求决定，而是政策导向，当年西安强制推行精装房，赶上市场上行，不买也不行，开发商利润为王，简装交房，瑕疵很多，精装房的第一波印象就是负分。

后来房价涨的太快，需求不足，精装备案价高房子不好卖，又改回了毛坯，完全是为房价服务，开发商不愿精装，大家也不喜欢精装，外加装的也不好，减配重灾区，趁早取消挺好。

从需求上来说，装修五花八门，清一色的精装无法满足多数人的喜好，扒掉重装的也不在少数，变相增加了成本，增加了建筑垃圾。

并非精装完全没需求，而是多数人不认，少数人又看不上开发商简装，鸡肋鸡肋，食之无味，弃之可惜。

问：住在港务，工作高新的朋友，通勤如何克服？

答：这样的人挺多，每天早上保税区和双寨的三号线上，地铁里不少都是高新打工人，当年房价疯涨，很多买不起房子的大老远住在了港务区，直到现在。

我熟悉的小区里，华润未来城市、绿城全运村、招商城市主场就有不少，也得益于买的早，周边房价涨了，也算吃到了港务区发展红利。

克服通勤无非几种办法，三号线直达，保税区上车，科技路下车，路上一个多小时，每天来回两趟，地铁准时，和开车穿城过距离相似。

还有工作日高新租房，周末住港务区的，少数，更有卖了港务区房子，在高新重新买二手房的。

无论港务发展多好，毕竟在西安的东北角，直线通勤距离无解，要么换房子，要么换工作，要么两头折腾，打工人都不容易！

问：二套房，秦汉新城长河天骄府能入手吗？

答：15000元/㎡左右均价，起步135㎡，最大210㎡，纯改善社区，小区紧邻清华附中、秦汉小学，背靠地铁14号线，南边有渭河湿地公园，秦汉主要的住宅小区也都集中在兰池二路沿线。

首先是要不要买秦汉的问题，地处西咸，新房降温明显，优势是环境好，密度低，短板在于人气弱，商业配套有限，房价不保值，当下西安的买房安全红线，仍然在渭河南，轻易不过渭河。

同类备选小区很多，文津观澜、星河湾，绿城江城阅、万科理想城，价格配套相似，房子也盖得挺好，二手房理想城、星河湾也有现房。

二套房改善可以理解，想清楚秦汉真的适合你吗，有没有更好的高铁新城，港务区备选，预算在手，可以挑选的太多，太多！

问：好久没有西咸的消息，西咸房子还能买吗？

答：西咸在楼市的失声，是在去年9月西安放开限购后，本就是新区，卖房主要靠西安的外溢，此前西安城区供应少，价格高，还有限购政策，不少外地朋友到西咸买房。

如今主城区价格在降，遍地新房，还不限购，自然求稳第一，回归主城区，西咸的购买力被分流了。

其次，西咸客户外地人居多，不少投资目的，但这几年二手房跌跌不休，买沣东，沣西，秦汉，空港，泾河的基本都赔了，二手房被当下新房价格背刺，投资的人短期也不敢买了。

目前就只剩下一类需求，即在附近工作生活的，比如交大创新港周边，自贸园周边，崇文塔周边，就近工作，计算好自己的首付，贷款能力，自住可以看。

不仅西咸，西安也是一样，自住，刚需，改善，该买还是买，多数人不住想要当个资产投资的，基本都远离买房了，只有二手房止跌了，新房的需求才能回来。

问：八号线开通，对丰禾路周边有什么带动作用？

答：十年前，地铁一号线通车，地铁房的概念还是很火，因为稀缺，如今，西安城区地铁规划，在建众多，住在地铁口已经不稀奇了，当下火热的，主要是学区房。

八号线是西安唯一的环线，串联高新，曲江，城东，经开，城西等，和目前线路换乘，通车后，地铁运行效率会更高，二环的堵车会有缓解，出门会更方便，仅此而已。

同时得益于交通便利，沿线的商场人流量有望增加，比如城西老城根，专门设站，包括电视塔新开万象城，都是很直接的潜在消费力。

但丰禾路周边已经成型，沿线商业多，住宅密度也高，缺好学校，房价天花板明显，没有太好的小区，当下也已经建设完毕。

地铁对这里已经很难有带动作用了，如果能落一个像样点的学校，二手房会好卖很多。

问：小寨有套家属院，可卖可租，如何安排？

答：房子依旧是大宗资产，但经营思路要变，小寨的位置没啥说，热闹，繁华，人流涌动，附近商业，医院，单位集中，房子非常好出租，租客也稳定，但确实开发早，房龄老，几乎没有太新的商品房。

整条小寨西路两侧，既有赛格，又有银泰，momopark，还有交大一附院，每一个都是超大的流量，既然房子老，又是家属院，不妨可以长租，当年房价成本都很低，稳定的租金也是不错的收益。

老城区旧改为主，也没有可能拆迁，租房市场比较稳定，以前是拼谁房价涨的多，以后就是谁租金收益高。

反而是一味降价去卖很被动，本就需求少，观望情绪还浓，房子卖相也不佳，西安的主力买房需求，还是新房。

问：港务区看房，纠结秦汉大道北，担心房价不涨买了亏？

答：能有纠结，还是周边配套兑现不够，无法打消疑虑，从区位上看，港务区奥体开发进入尾声，向东有窑村限高，大量土地都在北边，即秦汉大道到渭河河岸，港务向北发展也是必然的。

目前区域内，交大陆港在建，地铁3号线，10号线有站，其余都是住宅在建，均价在17000+左右，包括绿城两盘，招商、中粮，基本都是当年在港务区初期摘过桃子的。

秦汉北，配套有限，配置来凑，在售的小区明显是升标的，无论是四代住宅赠送面积，还是自带会所，实景园林等，房子盖得比早期奥体好不少。

抱着自住心态，小区是越来越好了，配套确实有限，需要熬时间，核心卖点交大陆港未建成，复制铁一陆港思路很明确，不出意外，在售新房都是这个学区。

备选也有，招商城市主场、融创时代奥城、保利锦上二手房，拥有更多确定性。

当下的港务，无论大小面积，均已回归自住，依托学校和较好的城区面貌，在西安城北仍是头部区域，不住经开区，不买未央湖，可选的也只有港务了。

【楼盘点评】

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【装修报告】

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作者：鬼使白

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