最近几天，四大行的股价不断创下历史新高，在萎靡的A股市场里显得极为割裂。更有段子手编出了如下段子。
工商银行年内涨40%，贡献沪指约400点 农业银行年内涨42%，贡献沪指约62点 中国银行年内涨30%，贡献沪指约17点 建设银行年内涨31%，贡献沪指约300点 四大行年内合计贡献沪指779点。 2848- 779=2069，这才是实际的市场点位。
段子当然是瞎编的，因为只有写的如此夸大，才能挑动散户的情绪并得到市场的传播。
但情绪归情绪，现在把四大行吹捧的人尽皆知，恐怕是又要在高位上割一遍韭菜。毕竟接盘机会一定会搞得人尽皆知，而买入机会则是静悄悄。
而要在静悄悄的时候去发掘买入机会，我们所依赖的，只能是数据。毕竟投资市场是冰冷的，它不信情绪，只信数据。
而我们正是在2022年通过数据获知了其估值的历史最低点，并在我们内部社群知识星球提醒了这个投资机会，我在评论区的第一条也明确告知可以买入四大行。
以农行为例，如果以发帖日第二天的收盘价为起点买入，到昨天收盘价为止，涨幅是95%左右，已接近一倍。
所以无论抄底还是逃顶，我们从来都是马前炮。
说起我发帖的2022年9月，其实还有一件大事，就是房地产出台个税抵扣返还的新政了。而最受益这条新政的，就是北京，因为只有北京是严格征收20%差价个税的。
10月受益于新政的北京楼市成交开始上涨，而我又劝退了不少知识星球里想在北京买房的同学，因为正是在2022年10月，我开始在北京上海挂牌出售我的投资性房产。老粉丝们都知道，我在2023年，又带领大家实施过一次楼市的逃顶（点击：）。
所以说，尽管这一两年市场并不太好，但只要我们实施正确的策略，我们依然是可以在各类资产中灵活切换，通过抄底逃顶来使得我们的财富不断创出新高的。
过去的马前炮预测已经过去，这并不重要，重要的是未来的资产走势，我们怎么去预判，怎么去赚钱。所以接下来才是我们要说的重点。
因为最近不断被知识星球的同学提问说楼市何时能触底，所以我这篇打算来写一下楼市在未来几年的指引性判断。
什么是指引性判断？
就比如你使用导航从上海开车去杭州，导航在出发前就会给你一个到达时间，虽然这个到达时间不一定准确，因为路上可能会遭遇到各种新的路况，到达时间也会被导航不断修正，但出发时给出的到达时间也是可以作为大致的指引性判断存在的。
楼市也是一样，未来可能会有各种经济数据和各种政策，所以老粉们都知道我们一贯的原则是只跟踪不预测。因为只需要跟踪应对我们就能成功的抄底逃顶，预测并不重要。
但这也并不妨碍我们现在根据数据拿出一个指引性的判断。
好了，我们现在开始。
我们知道，最近的居民贷款数据，都显示居民部门在缩表。但京沪等一线城市，事实上还略有不同。比如，以下是全国范围的，居民购买新房的首付和贷款的同比增长数据。
如上图，蓝线是居民支付给开发商的首付或定金的同比数据，而黄线则是居民做按揭贷款并支付给开发商的数据。
可以看到，蓝线和黄线，在今年都出现了30%~40%的下滑，这个反映的是销量的下滑。贷款部分下滑比首付部分更多，说明在降首付降利率的情况下，居民反而提高了首付比例。说明即使是买房的居民，也倾向于更少的使用贷款，倾向于缩表。
而北京的情形则完全不同。下图是北京的首付和贷款累计同比增速。
可以看到，从去年9月认房不认贷落地后，贷款增速立即转正，而首付部分增速则不断下滑。而到了今年，虽然总体销售额在下降。但首付部分下降了40%，而贷款部分只下降了平均不到10%。
这说明北京买新房的居民虽然下滑了很多，但真实的买家依然更多的使用了贷款。
究其原因，在于认房不认贷落地前，北京需要5~8成首付。这明显高于全国水平。所以，放开认房不认贷之后，尽管北京房价也在下跌，但受到部分居民扩表的支撑，其跌幅是要小于二线城市的。
那么，上海，深圳又是什么情况？
答案是不知道，因为只有北京统计局公布了居民购买新房时支付的首付和贷款数据。上海深圳的统计局并未公布。
但和北京限贷一样严格的上海，我想情况应该也差不多。
不过在上海深圳，我们有居民的贷款数据，我们可以从上海深圳的居民贷款数据，来判断目前上海深圳的楼市下跌进程具体进行到了哪个阶段。
我们先看历史数据，日本和香港房价开启下跌后的居民杠杆率数据的变化。
如上图，日本和香港房价开启下跌后，首先是居民杠杆率增速的急速放缓，然后过渡到居民杠杆率的下降，而只有当杠杆率降了，居民的债务压力才得以减轻，然后买盘的力量才得以集聚，慢慢作为楼市下跌的支撑。
那么中国的居民杠杆率呢，截止到2024一季度，居民杠杆率只是放缓，还没有下降。如下图（数据取自国家资产负债表研究中心）。
但我们对于全国楼市，其实并不是特别关心的。因为我们关心的，其实是我们所在城市的涨跌。
由于在中国的楼市，深圳无论是上涨还是下跌，都领先于京沪，所以，我们可以先从深圳入手，看深圳的居民杠杆率变化。
在这里比较遗憾的是，并没有各个城市的居民杠杆率的官方数据公布（民间虽然有数据，但不敢使用）。所以我们可以采用一个近似的方法，就是看居民的债务增速。根据以下公式：
居民杠杆率 =居民债务/GDP
我们可以发现，如果债务增速超过GDP增速，则杠杆率上升，反之则下降。所以，我们就看深圳的居民债务增速。这个是有央行数据公布的。
如上图，2022下半年因为有疫情干扰，因此深圳居民债务增速短暂下滑，但疫情后的2023年，债务增速达到8%左右，居民杠杆率依然在上升，到2024之后，居民杠杆率终于开始持续下降。
也就是说，随着深圳房价的下跌，今年开始居民杠杆率也在下降，居民缩表导致的杠杆率下降开始减轻居民的债务负担，减轻到一定程度，就会变为楼市的支撑力量。
那么上海是什么情况？上海的居民债务增速如下图
如上图，2022因为疫情导致居民债务增速略低，但2023年债务同比增速开始上升，略高于GDP增速，直到2024年居民债务增速在春节之后和GDP增速大致持平。
从2024年看，深圳的债务增速持续降低，也率先进入居民杠杆率下降通道，而上海之前限贷过于严格，所以和北京一样，新政导致部分买房居民增加杠杆，所以现在只是居民杠杆率横盘（债务增速=GDP增速），还未进入到居民杠杆率下降通道。
从历史上看，每一轮房价涨跌，深圳也都是略微领先京沪一个身位。
比如2015~2016年的房价上涨，深圳领涨，上海接力，北京最后。
再比如2020年的房价上涨，也是深圳在2019年三季度开始领涨，而上海北京则是一年后的2020三季度开始上涨。
2022年深圳房价开启全面下跌，而上海北京则是2023年房价开启全面下跌。
本轮的居民杠杆率的走势，深圳也略微领先于北京上海，在今年就率先进入了下行通道。
从数据趋势看，深圳居民债务增速正不断下滑，缩表进程在继续，也不排除年底前会进入负增长。负增长也就意味着下面的公式中
居民杠杆率 =居民债务/GDP
分子下降，分母上升，那么杠杆率就能更快的下降。直到债务负担下降的足够多，居民债务负担减轻，才有足够多的买盘力量支撑楼市不再下跌。
而上海今年的居民杠杆率还没能进入下行通道，如果2025~2026开始进入杠杆率下行通道，那么最快2027年有望迎来上海楼市的触底。
从美国和日本的例子看，从居民杠杆率开始下降起，大约5年楼市阶段性触底，而香港快一点，大概两三年。
最近我也关注到上海交大的金融学教授朱宁预测楼市调整还要3到5年，虽然我不清楚其论述的数据依据在哪里，但这个和历史上的居民杠杆率下行周期大致也是吻合的。
好了，综上所述，我们把结论总结下：
1 尽管政策上要求的首付比例降了，但在全国范围内，居民购买新房反而增加了首付比例，降低了贷款比例。缩表进程依然在进行中。
2 京沪由于认房不认贷落地之前首付比例过高，所以落地后部分购房人群增加了贷款比例。这支撑了京沪楼市的下跌幅度小于二线城市。
3 从美国日本香港的经验看，居民杠杆率在进入下降通道后，会逐步迎来楼市的触底。
4 深圳的居民杠杆率已率先进入下行通道。预计今年下半年到明年京沪也会跟上。
5 根据居民杠杆率放缓和下行推进的进程不同，当下跌幅，也是深圳高于京沪。但最终会殊途同归。
后记：
影响楼市趋势的因素是多维的复杂的，所以我们一直以来的原则都是只跟踪不预测，但这并不影响我们给出指引性判断。
我后面也会持续性的跟踪各项细节数据并在知识星球发布，知识星球的同学记得随时关注我们的更新就行，我会在持续修正指引性判断的同时，帮大家找到那个买房的最低点。
对于非知识星球的同学，本文也给出了分析框架。影响楼市最重要的因素就是居民信贷，你们可以自行跟踪自己城市的居民债务增速数据，跟踪居民缩表进程以确保找到那个楼市触底的最低点。
最后，我想说的是，缩表的过程，必然是痛苦的。这体现在资产价格下跌和收入停滞两个方面。但这也是开启新的周期，开启经济高质量发展的必由之路。美国日本当年也都有长达数年的居民缩表进程，也都挺过来了。我也相信大家熬过本轮周期调整后，会迎来更加光明的未来。
全文完。
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