近日，一则关于房屋养老金将在上海等22城试点的新闻被广为议论。

之所引发关注，一方面在于当下房屋置换的速率放缓，大量二手住宅面临老化和品质下滑的现状，急需新的维护制度介入。

另一方面，在主流政策倡导“好房子”和提升品质的前提下，新房可以采用最新的住宅理念进行匹配，老旧房源的品质提升一直处于较大的市场盲区。

目前对于二手住宅的维护，主要依赖住房维修资金（甚至在杭州等地也出现业主自筹资金的案例）。

但由于不同楼盘面临的问题、需要动用资金的时间、金额等都存在很大的差异，大量维修资金“囤滞”在银行专项账户中。

据上海市房地产科学研究院的一份报告显示，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿。

如何统筹和盘活这笔资金，补充更完善的资金补给来源，成了未来的主流方向。

随着制度未来的出台，当中还“隐藏”着另外一个妙处：或许可以“整顿”当下存在于物业和业委会背后，现有维修资金的乱象！

就在6月底一篇由于维修资金引起业主间纷争的10万+热文在网上广为流传。

图源个人公众号“志雄走读”

根据文中业主所述，由于自己多次在群内，质疑业委会和物业给出的围栏修整报价方案过高，以及疑似有业主的个人公司参与供应商报价等问题。

最后引起该业主与业委会成员之间的矛盾激化，造成人员伤损，后由警方介入。

而事件发生的小区，恰恰是汇聚了众多某圈大佬以及高端精英人士的浦东老牌豪宅—御翠园。

随着事件的发酵，不少其他楼盘的业主也分享了自己的某些遭遇。

图源网络

近年来，随着越来越多商品房进入维护保养阶段，围绕在维修资金、物业、业委会以及业主之间的矛盾，正变得越来越多...

01

维修资金“惹”出来的江湖

如果我们把时间线拉长一点来看，这两年上海关于维修资金产生的问题略见不鲜。

比如今年2月，金山区一小区的物业小区经理伙同出纳，通过伪造维修任务和虚开发票，骗取了由业委会管理的维修资金超120万元。

再比如之前，闵行某小区爆出维修资金被开发商卷走后，后由法院判决的，用于补贴小区维修资金亏空的十几间商铺的租赁费用。

据业主爆料，商铺被业委会以极低的价格（部分商铺据悉500元/月）出租，造成社区维修资金的常年紧缺等问题。

与我们常见的物业费过高，管理不善，可以由业委会和业主表决更换物业公司的不同，维修资金的问题往往要复杂很多。

首先，维修资金藏的太深太久远。

我们可以问问自己，有多久没想起维修资金这回事儿了？

甚至对很多新房和次新房业主来说，只模糊记得有维修资金这么一回事，但实际上到底怎么用，账面剩余多少，自己也是压根两眼一抹黑。

其实这也并不能怪业主，如果从新房入住开始计算，维修资金在居住的前十年，几乎是个极低频才出现的词汇。

新房验收交付合格后，开发商普遍会有2-5年的质保期。

因此这期间，基本不会动用维修资金。

在很长一段时间内，这部分在办产证或者入住前预缴的资金，一直就默默躺在银行的专项账户里，一般不会引起业主注意。

长期被遗忘的角落，就容易出现“灯下黑”。

其次，维修资金这块肉太“肥”了。

这块肉到底有多肥？我们来粗略估算下它的体量。

根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定，新建商品房的开发商和个人都需要按照每平方米建筑面积成本价，依比例进行首期缴纳。

  • 上海新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元

我们以一套107㎡的高层房子为例，业主在入住前，需要缴纳的首期维修资金就是107*1295*3%=4156.95元。

假使这个楼盘有500户107㎡的房源，那么整个小区光业主缴纳的首期维修资金就超200万（如果小区配置大户型，个人缴纳金额会更高）。

如果再算上开发商缴纳的部分，整个小区的首期维修资金直接翻倍。

这还不止。

在存放期间，大量维修资金也会产生利息等加入（根据资料显示，目前法律是允许划转后维修资金可以办理定期存款或购买一级市场国债，但禁止其他任何形式的理财或投资）。

另一方面，小区公共部位的收益，如电梯或公共区域的广告位等产生的获利，也有相应的部分也会根据户数先分摊后，滚入总的公共资金。

巨大的维修资金池+长时间处于相对闲置的状态，所产生的诱惑力就变得非常巨大了。

02

被考验人性的物业和业委会

据了解，上海的业委会组建率早在两年前就已经超过92%，位居全国第一（北京紧随其后，大约在90%左右）。

这一点本质上反映了上海居民对参与社区公共事务的自治意愿很强，法律意识也高！

但另一方面，也难免造成林子大了，什么鸟都会有的局面。

大量的业委会与物业之间产生的矛盾或者利益纠葛，就显得格外突出。

以开篇的御翠园和金山某小区的案例，就能发现一些症结。

先以御翠园事件来看。

这个目前中介挂牌价约为21万/㎡的豪宅社区，云集了不少领域的大佬和精英。

图源头部中介app

通常以他们的能力和做事方式，业委会和业主对于事务的把控性和参与度会变得较强，物业的存在感就会相对较弱。

另一个案例中的金山某小区，从爆出的案件情况来分析，物业公司经理能利用业委会，把维修资金账户上的钱以巧立名目的方式套用出来，也可以推断出物业的存在感或者话语权，极大可能是强于业委会的。

物业和业委会之间微妙的关系，也盘错出这片江湖里，最容易有纠纷的可能。

如果说物业尚且受到业委会和业主的监督，那么真正监督管理业委会的机构又有吗？

名义上是有的，那就是街道和居委会。

但从实际情况来看，这种监督作用很有限，也缺乏相应的惩处规章制度加以约束。

这样就很难实现一个管理上真正的闭环。

尽管也有相关法例，对类似维修资金等公共资金赋予保护。比如《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》甚至《民法典》。

但实际操作中，因为涉及的人员很多，流动性强，部分人员的身份也有重叠的情况，把法例要落位到实处的难度就变得很高。

尤其在业主自治意识薄弱的小区，缺乏日常监督后，无论物业或者业委会独大，又或者盘错在一起，就会带来较大的隐藏风险。

其实当我们再回看御翠园，我们暂且不评价事情的真相。

但如果以另一个角度看，也反映出一个业主参与度较高的社区，会形成多方面的制约力量，避免某些问题的出现不被质疑、监管缺失的可能，也值得我们深思。

03

业委会的年轻化之路

在很多人的印象里，业委会往往是一群爷叔阿姨的天下，也就是俗称的“老江湖”、“老法师”。

他们有的是丰富的社会经验，人际沟通的技巧。

这固然很好，但维修资金等横亘在物业与业委会之间的公共权益“乱象”，需要得到根治，年轻力量的介入也变得非常重要。

年轻人的法律意识往往更强，在某些专业领域，如财务审计、传播媒体等职业技能运用也更优秀。

从近年来频频爆出的对新房问题的维权，我们就能看到当代年轻人对自我权益的捍卫意识，进入了next level。

随着新生力量的介入，给这片容易被染上灰色的领域，带来新的曙光！

当然也有不少年轻业主早已按下start键！

比如今年5月碧云某社区，打破了原有的管理模式，加入了新的监督模式。

他们原来的物业监管如一般传统的社区模式，如下图。

图源该社区的官微

这样的结构时间一久，如果业主方面出现人员流动，监督松懈等情况，就容易被有心人钻空子，在某些环节形成隐蔽的利益链条。

于是这个社区的业主把架构调整成了下面的样子：

图源该社区的官微

总结一下，两个变化：

第一，加强了整个架构中的监督环节。

在增设业委会监督小组外，也让监督小组自身也处于业主的监管之下。

也进一步夯实了对业委会的强监管。

第二，监督小组由各领域专业人士的组成。

这一点个人觉得颇为出彩。

如果把需要动用维修资金的社区事务进行拆分，通常涉及3个方面：工程类，财务审计类以及法律类。

由于专项维修资金和公共收益的账目专业性较高，一般只是简单过目很容易忽略问题，需要专业的审计人员才能更好的了解情况。

但如果业主想聘请三方审计机构，产生成本不说，也容易受到一些扎根在社区时间较久的物业公司的阻力。

而让拥有相关行业背景的业主参与到监督小组，从工程招标，质量品控，账务审核等不同环节进行介入，会更具透明化、公正化。

有专业背景的业主从不同环节介入监督，是很好的解决方案。

当然这只是一种方式，每个小区面对的问题也不一而同，但有人的地方虽有纷争，那必然也会有适配的解决方案。

最后我想说，无论物业公司、业委会甚至其他相关群体，他们原本存在的初衷是好的，我们不能因为一些负面，就抹杀他们对社区的付出。

比如今年初，轰动一时的中远两湾城最牛业委会追讨物业公司4000万公共收益和结余。尽管后来事件被爆反转，被二审法院裁定撤销原判决，要求重审。

图源百度

但我们看到了一个试图维护业主权益的业委会在当中付出的努力。

楼市新房速度去化速度的减缓，越来越多业主开始更关心目前所居住的房屋品质与生活环境，这也在无形间影响着物业未来的发展。

随着房屋养老金制度的入市，通过规范的制度更好的统筹这笔庞大的资金，让真金白银可以真正花在刀刃上。