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再过三天，也就是8月29日，北京门头沟曹各庄有三块地要开拍了。
它们位于门头沟区新城0604街区——离桥户营站直线距离700米，0107和0104-01地块为住宅用地，0104-02为办公用地，三者是打包一起卖的。
这块地有点特别，在开拍前夕就公布了总平面图，实属罕见。图纸的设计单位，是北京维拓时代建筑设计股份有限公司，成立于1993年，大股东及法人孙祥恕持股32.68%。
它的交易起始价为16.36亿元，土地面积46009.12平方米，地上建筑规模85495.78㎡，建筑高度不高于36米，上限价格为18.81亿元。
门头沟的土地很稀缺。
在2024年北京供地计划里，第一批没有门头沟，这次曹各庄地块位列第二批之中。
容易混淆的塔式建筑
由于尚未拍卖，花姐暂且称0604街区三地块为曹各庄项目。
它的具体方位是在门头沟永定镇，与地铁S1线上岸站直线距离仅约400米，与桥户营站直线距离约700米，项目北面是曹各庄路。
整体来看，它的总用地面积46009.12平方米，总建筑面积126614.20平方米，其中地上建筑面积84806.78平方米，地下建筑面积41807.42平方米。
住宅分两个地块，0107位于最西的A区，地上建筑面积3.54万平米，规划390户，地下停车位390个——有点少；非机动车位698个——地上有385个；0104-1位于中间的B区，地上建筑面积2.28万平米，规划264户，地下停车位264个——有点少；非机动车位264个——地上有229个。
由于住宅容积率为1.8，项目规划为10-11层的洋房。
但花姐注意到一个细节，图纸上给每栋楼标注一个特别的词：板式或塔式。在西区，1#、2#、5#、6#为板式，其余6栋为塔式；在中区，8栋11层楼都是塔式。
根据定义，塔式建筑指长高比小于1的建筑。花姐拿曹各庄项目A区的1#和B区的4#来对比，就很明了。
1#的建筑长39.6米，高33.2米，长高比大于1，属于板式建筑；4#的建筑长33.6米，高33.61米，长高比小于1，属于塔式建筑。
但塔式建筑并不一定说它不是板式户型，曹各庄项目都是1梯两户。
C区的总建筑面积3.6万平米，地上2.6万平米，容积率2.0。主要是三分部分，办公1.8万平米，商业0.37万平米，社区会客厅面积0.39万平米。社会会客厅是个大杂烩，里面包括社区卫生服务站、体育设施、残疾人托养所、文化设施和邮政场所等。
三个区组合，就形成了一个自我循环的配套。
有四种户型，赠送阳台一半面积
虽然曹各庄项目容积率只有1.8，但毕竟位于西六环外。
因而，它的定位是刚需加改善。
关于它户型配比，花姐做了一个测算，大致是有四类：85-100-130-150平米。
其中，150平米分布在西区的4#、7#、8#和中区的3#和6#，共计108套；130平米分布在西区的5#和6#，共计80套；85平米分布在中区的1#，共计44套，其余422套都是100平米户型。
另外，每栋一层户型疑似为下跃户型，南向一排都有天井设计，采光良好。
下面来逐一透视各户型的情况：
1、150平米户型：面宽12.9米，进深11.58米，南向三面宽，客厅和卧室都有阳台赠送，算一半面积，主卧有L型飘窗赠送，北面一卧室也赠送了飘窗；
2、130平米户型：面宽10.65米，进深12.05米，端户应该是边厅设计，赠送了一半阳台面积，南北各一个卧室送了飘窗；中间户的客厅和次卧赠送了一半阳台面积，主卧送飘窗，和北面次卧送了一半阳台面积；
3、100平米户型：应该有三种款式，这里只举例一种，面宽9.9米，进深10.7米，每户南向的客厅和次卧赠送一半阳台面积，北面一次卧赠送了一半阳台面积；中间户南向和端户侧面有飘窗赠送；
4、85平米户型：面宽6.9米，进深12.45米，中间户南向客厅送一半阳台、北面送一房间飘窗；端户送南向客厅一半阳台、南向主卧送L型飘窗、侧面送一飘窗，北面卧室送一半阳台。
整体来看，曹各庄项目南向的客厅和一个卧室都赠送了一半阳台面积，等验收后全部变成使用面积；此外，北面有的赠送了阳台，有的赠送了飘窗。它的实际得房率在90%以上。
角煞实在是太多了
左中右，ABC三个区，曹各庄项目一字排开。
如果想离商业配套近一点，就选择B区；如果想清净一点和社区大一点，就选择A区。萝卜白菜，各有所爱。
虽然住宅分成两个区，但购房者应该是通盘来考虑的，我们按户型来逐一选择。
先看150平米户型：一共5栋，A区三栋，B区两栋，除了A区的7#位于西南角，其余4栋都在中心位置。它的优选顺序为：A区4#、B区3#、A区8#、B区6#、A区7#。其中A区8#、B区6#都存在一个角煞的问题。
130平米户型都在A区，5#和6#也属于中间位置，6#不如5#，还是因为角煞的问题，虽然5#离大门近，但比起角煞来，嘈杂一点不打紧。这两栋的中间户，无疑是优选的。
85平米户型只有B区的1#，中间户视野开阔，但东边户有两个车库进出口，有点嘈杂。
100平米户型选择比较麻烦，因为至少有三种户型，A区的1#、2#、3#、B区的2#、5#和8#为同一种户型，它们的优选顺序为：A区2#、A区1#、A区3#、B区2#、B区5#、B区8#。
100平米的第二种户型，应是A区10#、9#和B区4#和7#的中间户，最优选是B区4#的中间户。100平米的第三中户型，为A区10#、9#和B区4#和7#的端户，最优选是B区4#的端户。
整体来看，从定位上，A区要比C区要高端点，户型大些。花姐建议，选房还是得注意角煞。当你住进去了，没有什么比房子被遮挡更重要的。
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