终于辟谣了，住建部发话了，住房养老金的公共账户老百姓不用出钱。这件事儿这两天很多博主也分析过了，我就说点核心的东西。关键在于到底哪些地方的老百姓能够享到这个福？说白了，哪些地方可以掏得起这个钱。可以说这个政策把二线以下城市的房产都放弃了。房地产的彻底分化这一次算是正式开启了。

首先，住房养老金对于咱老百姓来说是不是好事儿？只要不从老百姓兜里掏，又能保证老旧小区的居住质量，那当然是天大的好事儿。

现在全中国有 1/5 的房子房龄超过了 30 年，而只需要 10 年时间，就会有一半的房子房龄超过 30 年。预计到 2040 年的时候，有接近 80%的房子会超过 30 岁。但是问题在于，房价越高的城市、越新的楼盘，房屋维修基金交得越多。

比如上海现在的新房，一套算 500 万，2%也有 10 万，一套的维修基金够用个 20 年没啥问题。但是老房子当时房价低啊！一套交个千把块的根本不够用，甚至都是单位福利分房，压根就没有这个基金。新房交的维修基金也不能给老房子用。你要问这些老房子的业主，再收一笔住房养老金也不现实，很多小区一年几百块的物业费都交不起，现在无人管理的小区都比比皆是。

所以唯一的解决办法就是地方政府出钱，从土地出让金、维修基金的投资收益各个方面筹钱，然后通过商业保险的形式进行统筹。哪里出问题了，哪里就用保险补助。

那么核心问题来了，哪些地方出得起这个钱呢？你看这次住房养老金试点的 22 个城市，北上广深不用说。按照 2024 年中国百强城市来说，这 22 个城市中 21 个都在榜里，唯一一个不在榜单上的沈阳也是省会。

因为上面也知道，经济相对落后的地方根本付不起这个钱。小城市的人口因为生育率的降低和大城市虹吸作用的双重影响，未来必定是加速减少的，那里的房子今后租都没人租。至于新建保障房，是对于一二线城市说的。人都没了，还要啥保障房？二线以下地方的房子，特别是老破小已经没有价值了。老破小一旦加速衰落起来，整个城市的面貌将越来越破旧，会连带着整个城市的房地产价值进一步走向下降的通道。

那一线二线城市的老破小的业主是不是就有福了呢？

还是回到重点，只要不从自己兜里掏，那都是极大的利好。未来房屋质量有保障了，每隔几年就有人来检查维修，相当于单位送你体检套餐，还给你公费治病，能不香吗？

现在大拆大建的时代已经过去了，房地产也到了真正房住不炒的时代，房价的持续下行也给经济带来了一定的压力。而现在重复投资基建来拉动经济的效应已经很小了，很多地方都产生了 8 车道的马路没几辆车在开的现象。如果住房养老金真能做到由政府财政出资的话，每年房屋检测、房屋整改又是一个持续时间长且能提供就业岗位多的行业。

它既能有效拉动经济的上升，又能给老百姓带来实际的居住环境的改善。只是这个福利可能也仅限于一二线城市，三线城市以及三线以下地区的房产将马上迎来新一次的洗盘。