(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林晓峰向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下。
事实和理由：原、被告系堂兄妹关系。2010 年上半年，被告因家庭房屋拆迁获得一个购房指标，双方口头约定被告将该指标给原告使用。2010 年年底，原告使用被告的指标购买了涉案房屋，房屋登记在被告名下。购房款全部由原告支付，原告对涉案房屋进行了装修，还另外向被告支付 50000 元现金表示感谢。房屋装修完毕后，原告与其爱人苏雅涵、其父亲林卫国一直居住在涉案房屋至今。原告具有购房资质，涉案房屋具备过户条件，但被告拒绝配合过户，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不存在任何口头或者书面有关借名买房的约定。2009 年，被告父亲林伟杰的房屋拆迁，补偿了部分货币及两个购房指标，被告家庭选择两套房屋都购买，由于资金不够，被告向原告家庭借款 450129.08 元购买了涉案房屋。因两套房屋系楼上楼下，林卫国当时无房居住，考虑到兄弟俩有个照应，被告一家三口共同居住在位于北京市朝阳区二号房屋，涉案房屋暂借给林卫国居住使用，双方口头约定如果林卫国家买房，被告将借款偿还用于帮助林卫国支付购房款。
借用房屋的时候，双方没有明确约定林卫国何时归还房屋。后来被告成家并育有子女，需要其他房屋居住，故自2016 年起，被告多次找到林卫国及原告，要求返还房屋，均遭到拒绝。
法院查明
本院认定如下：林卫国与林伟杰系亲兄弟关系，原告系林卫国之子；林伟杰与周悦系夫妻关系，被告系该二人之女。
2009 年 6 月 17 日，林伟杰作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，拆迁补偿款合计 314348.2 元，拆迁补助费共计 397652.6 元。
2010 年 9 月 14 日，被告作为买受人与北京 Y 公司作为出卖人签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定由被告购买涉案房屋，合同总价款人民币 449202 元。合同签订后，原告支付了全部购房款、各项税费、装修款等，并实际使用涉案房屋至今。2012 年 2 月 24 日，涉案房屋产权证下发，房屋所有权人登记为被告单独所有。
庭审中，原告表示其借名买房的原因为被告家庭因拆迁获得两个购房指标，经双方家庭内部协商，因不愿浪费购房指标，而约定由原告借被告的名义购买涉案房屋，据此，原告提交原、被告于2018 年 4 月 27 日的谈话录音、证人林卫国证言等证据佐证。被告表示双方就涉案房屋仅为借用关系，被告向林卫国借款购买涉案房屋，双方约定待林卫国或原告购房时，被告再偿还借款。被告就其主张未提交证据佐证。
裁判结果
被告于本判决生效之日起七日内协助原告将位于北京市朝阳区一号房屋过户至原告名下。
房产律师点评
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案的争议焦点为原、被告之间就涉案房屋是否达成借名买房之合意。根据庭审查明的事实可知，涉案房屋的全部购房款、相关税费、装修款均由原告出资，房屋自装修完毕后一直由原告使用至今，结合原告所述的借名原因及在案证据，可以认定原、被告就涉案房屋达成了借名买房之协议，该协议不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当依约履行义务，现原告已经履行了全部付款义务，被告应当将涉案房屋过户至原告名下。被告抗辩双方就涉案房屋为借用关系，未提交证据佐证，法院不予采信。
办案心得
一、对于借名买房方的启示
1. 明确借名约定
在借名买房时，应尽可能明确双方的权利义务，通过书面协议详细约定借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间等重要事项。如本案中，虽然双方一开始是口头约定，但后续的谈话录音和证人证言等证据起到了关键作用。若能在一开始就签订书面协议，可以减少纠纷发生的可能性，并为解决纠纷提供更有力的依据。
- 在书面协议中，应明确借名买房的背景和目的，例如本案中因被告家庭拆迁获得购房指标而借名买房。这样可以使双方的约定更加清晰，避免后续因约定不明而产生争议。
- 详细约定房屋的出资情况，包括购房款、税费、装修款等的支付方式和来源，以证明借名买房方的实际出资。在本案中，原告能够证明自己支付了全部购房款、税费和装修款，为其主张借名买房提供了有力证据。
- 确定产权归属和过户时间，明确在何种条件下被告应协助原告办理房屋过户手续，以保障借名买房方的合法权益。
2. 保留相关证据
在借名买房过程中，要保留好所有与房屋购买、使用和维护相关的证据。如购房款支付凭证、税费发票、装修合同及付款凭证、居住证明等。这些证据可以证明借名买房的事实和自己对房屋的实际占有使用情况。
- 购房款支付凭证是证明实际出资的重要证据。在本案中，原告支付了全部购房款，保留好支付凭证可以为其主张借名买房提供有力支持。
- 税费发票和装修合同及付款凭证可以进一步证明原告对房屋的实际投入和占有使用情况。
- 居住证明，如水电费缴纳凭证、物业缴费凭证等，可以证明原告实际居住在涉案房屋，加强其对房屋的实际控制和权益主张。
3. 关注政策变化和自身购房资质
借名买房存在一定的政策风险，借名买房方应关注房地产政策的变化，确保自己在需要过户时具备购房资质。如本案中，原告在起诉时具有购房资质，涉案房屋也具备过户条件，这为其主张过户提供了有利条件。
- 了解房地产政策的动态，包括限购政策、贷款政策等，确保自己在借名买房期间和过户时符合相关政策要求。如果政策发生变化，可能会影响借名买房的合法性和过户的可行性。
- 定期审查自己的购房资质，确保在需要过户时能够顺利办理手续。如果发现自身购房资质存在问题，应及时采取措施解决，如补缴社保、纳税等。
二、对于被借名方的启示
1. 谨慎考虑借名买房请求
被借名方在面对借名买房请求时，应谨慎考虑其中的风险和后果。虽然可能存在亲情、友情等因素的影响，但借名买房可能会给自己带来法律风险和经济损失。如本案中，被告因拒绝配合过户而被法院判决协助原告办理过户手续，可能会对其自身的权益产生不利影响。
- 充分了解借名买房的法律风险，包括可能面临的违约责任、产权纠纷等。如果借名买房行为被认定为无效，可能会导致双方的权益受损。
- 考虑自身的经济状况和购房需求。如果被借名方在未来有购房需求，借名买房可能会影响其自身的购房资格和贷款额度。
2. 明确双方权利义务
如果被借名方同意借名买房，应通过书面协议明确双方的权利义务，避免后续纠纷。在协议中应明确房屋的实际出资方、产权归属、过户条件和时间、违约责任等事项。
- 明确房屋的实际出资方为借名买房方，产权归属于借名买房方，以避免在后续纠纷中对产权归属产生争议。
- 约定过户条件和时间，确保在符合条件时及时办理过户手续，避免拖延和纠纷。
- 规定违约责任，对双方的行为进行约束，以确保协议的履行。如果一方违约，应承担相应的违约责任，如赔偿损失、支付违约金等。
3. 遵守法律和诚信原则
被借名方在借名买房过程中应遵守法律和诚信原则，不得擅自处分房屋或拒绝履行协议约定的义务。如本案中，被告拒绝配合过户，最终被法院判决履行义务。
- 不得擅自将房屋出售、抵押或进行其他处分行为，以免损害借名买房方的权益。
- 按照协议约定履行协助过户等义务，遵守诚信原则，维护双方的合法权益。如果被借名方违反协议约定，可能会面临法律诉讼和违约责任。
总之，借名买房是一种存在风险的行为，无论是借名买房方还是被借名方，都应在充分了解法律风险的基础上，谨慎考虑并明确双方的权利义务，通过书面协议进行约定，并保留好相关证据。在发生纠纷时，应及时寻求法律专业人士的帮助，通过合法途径解决问题。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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