如今的上海的版图从内环约120平方公里的小范围，发展到了郊环辐射全上海6000平方公里的程度。

几十年的大发展给很多板块带来了历史性的机遇。

很多板块的地段价值在一次次的历史浪潮中不断提高。

即便是曾经荒凉的外环，如今也有了非常高的价值。

譬如莘庄如今已是城市副中心。

譬如华泾正在经历大开发和价值兑现。

譬如川沙成为迪士尼的旅游热土。

譬如大虹桥成为长三角的核心枢纽。

同环线但是很多版块却不能同命运。

外环线附近很多板块在今天看来已经落后太多了。

这些地方，在市场好的时候表现一般，但市场不好的时候加速摆烂。

短时间想翻身也不太可能了。

外环附近这些被抛弃的板块，请千万慎重。

普陀桃浦

今天要说的桃浦并不是桃浦全境，而是特指外环外的桃浦新村这一带。

可以说是工业区时代的眼泪。

桃浦新村的诞生和桃浦工业区息息相关。

1953年，在苏联城市规划专家的指导下，桃浦工业区正式登场。

5年后桃浦新村启动建设，建成的房子都是给桃浦化工系统提供的。

算一算时间，最早一批的房子房龄都超过60年了。

后来桃浦搞污染治理，搞工业区拆迁，40年过去了，桃浦智创城是建起来了，可是桃浦新村地区却依然是被遗忘的角落。

如果仅仅是被遗忘，不足以概括桃浦新村地区没落的原因。

真正的原因是没人重视。

从桃浦历史的隶属变迁关系可以看到，桃浦反复在嘉定、宝山、真如、普陀等行政区之间变动。

图源网络

上海的多区交界处历来是发展的薄弱环节。

因为没人拿他当亲儿子对待，想的都是说不定哪天就不归我的辖区了，投入太多也是给别人做嫁衣。

发展之初桃浦新村是工业区的配套宿舍，到了90年代又承担了很多“两湾一宅”的动迁职能。

大量动迁户在那一时期迁往桃浦新村地区。

人来了很多配套却没有跟上，主要的商业就是桃浦新场地铁口的白丽生活广场和新邻天地两个小型商业街。

教育、医疗方面更没有什么亮点。

但是污染区的历史过往、当下江桥垃圾焚烧厂风向的影响、被物流园厂区包围的现状，都完全限制住了桃浦新村地区未来的发展。

今天的桃浦新村依然交通阻隔严重，板块内还有很多断头路。

桃浦现在的重心都在桃浦智创城，但是智创城的发展却不如南大智慧城。

意味着桃浦新村地区的未来依然看不到希望。

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闵行航华

航华真的是夹缝里面求生存的板块。

被机场、高速、外环高架团团包围。

被现状条件困住的航华，仿佛就和他的发展一样，没有了上升空间。

提起闵行区，大家往往想起来的是紫竹高新、是七宝千年古镇、是古北壹号的顶豪……

但是很少有人的第一反应是航华。

因为航华在闵行的发展中真的没有享受到什么大福利。

90年代初，航华这里被定位成动迁基地和机场员工居住区。

时至今日，整个板块被动迁房和老破小塞满。

仅有的几个商品房小区，也都是2000左右的，户型并不好，产品上比较吃亏。

房价最高的小区也是个动迁小区七韵美地苑，因为只有这个小区对口七宝明强二小。

大部分的小区并没有优质学区支撑。

航华的问题有四个，除了板块闭塞、产品过时、学区差，最后一个就是飞机的影响。

全天都能看到起起落落的飞机。

飞机+高架的“交响乐”每天都在上演。

有人会说七宝板块的就在飞机航道的正下方，那影响可比航华大多了。

但是七宝的教育资源和历史底蕴是航华永远赶不上的。

如果不拆迁，航华的发展就已经到头了，没有增量的资源进入。

板块能够吸引的客户也很有限，毕竟通勤上也只有板块最南边的10号线航中路站。

即便要买老破小，隔壁的龙柏显得性价比要高很多。

可见的未来里，航华依然会是闵行的“小透明”。

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青浦华新

华新板块离虹桥副中心可以说是一步之遥。

华新挨着的邻居是华漕、徐泾，也都是闵行、青浦的重点发展区域。

但是华新似乎并没有成为大虹桥带动下的直接受益者。

图源网络

要说华新没想过发展是不可能的。

2011年华新迎来了宝龙地产，将在华新建设8万方的商业综合，也就是现在的虹桥宝龙天地。

绝对是填补了当地的商业空白，对板块价值有了很大的提升。

但是华新发展的后劲似乎不足，除了卖了几块住宅土地，再也没有别的动作了。

真正拉动板块发展的地铁线路一条也没有争取到。

17号线不过华新，13号线西延是为了华漕。

终于等来了示范区线，从华新凤溪镇中间穿过，辐射的住宅区有限。

北华新镇这边至今还是轨交空白。

华新最引以为傲的是当地的物流业。

物流对于当地的税收贡献非常高，但是人口的吸引力不足。

发达的物流业并不能成为大家选择华新的理由。

当地的新盘安联虹悦，从2022年底开盘以来，网上房地产显示只卖了312套，还有仅500套没有卖掉。

按照这个节奏岂不是还要卖3年。

二手标杆小区星尚湾现在的价格也接近腰斩。

华新希望承接大虹桥的外溢人群，变成商务区的睡城，但是没有地铁根本吸不来人。

去年开始华新的重点又放到了凤溪镇城中村改造。

但是价值兑现之路还很漫长。

松江新桥

从新桥站上车金山小火车，只需要两站就到徐汇了。

但是小火车的便利度永远无法和9号线相提并论。

新桥尽管到市区很近，但却一直是松江最没有存在感的板块。

事实上新桥都不能算一个宜居板块。

新桥板块内主要都是产业工厂，真正的居住区只有新桥站西边一小片。

商业、医疗和教育配套要啥没啥。

对于刚需客户来说，替代新桥的选择太多了。

松江九亭，闵行春申、颛桥。

新桥现在的二手房价已经跌到了3万以下，是不是有了洼地的价值呢？

我只能说想多了，还幻想上海楼市便宜有好货已经很难了。

新桥最终的结局就是彻底沦为工业区，居住功能由周边其他板块替代。

即便未来在G60科创走廊的带动下，新桥产业焕发新辉煌。

和新桥本地的楼市关系也不大了。

最后

上面提到的这些板块，有很多共性特征。

比如交通不便利、发展不受重视、城市界面差等等。

上海楼市已经发展了几十年，很多板块的发展都基本定型了。

特别是那些错过城市高速发展时候的板块。

一个城市的资源是有限的，错过一个机会那就是10年、20年的遗憾。

放弃幻想，避免踩坑。