这一轮楼市下跌，如今已经有三个年头了。其实除了个别大佬以外，很多人都没有预期到这个结果。

非但如此，原本大家都觉得随着生活、工作进入正轨，2023年开始就将迎来楼市的一轮暴涨。但没想到的是，去年、今年延续了上一年的下跌。

根据国家统计局公布的数据显示，去年全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

进入到2024年以后，这种下行趋势在众多利好政策的加持下并没有停止，甚至在去年的低基数上，进一步下行。

根据上半年数据显示，1—6月份，新建商品房住宅销售面积下降21.9%。新建商品住宅销售额下降26.9%。

市场信心依旧不足，二手市场挂牌量激增，一些二手房价格遭遇了腰斩，甚至法拍房数量相比之前规模大幅上涨。

年轻人收入锐减甚至面临失业，还不上贷款的人，就只能断供，但谁也不想面临这种情况，说白了，如果有稳定的收入，谁不想和家人在一块其乐融融？

面对当前的局势，不少人开始担忧，这一轮下行结束，可能还将来一次最快速的下降，届时，150万的房子可能就不怎值多少钱了。

对此，有业内人士觉得，未来几年，房产泡沫将被挤出，房价会逐步回归居住属性，最终会与当地居民收入挂钩，届时绝大多数居民的购房成本将会大幅降低。

而之所以得出这样的结论，可以从以下几个方面来分析：

.01

刚需群体越来越少了

都知道98年房改以后，我国城镇化率到现在已经实现了65%的一个比例，另外，城镇住房拥有率也高达96%。通过这两个数据，就足以表明一点：能进城的基本上都进城了，进城买得起房的人基本上都买了。

换句话来说，农村人口进城的刚需，购房需求已经越来越低了。

另外，随着老龄化的加剧以及人口出生率的持续下降，可以预见的是，以后的年轻人可能光继承房子都已经住不完，购买婚房的刚需群体可能会越来越少。

总而言之，从长远来看，未来的刚需群体将比过去20年的刚需群体规模小上太多，这已经成为一种客观事实。

.02

房产税离我们越来越近了

今年的大会报告，再次提到“完善房地产税收制度”，鉴于此前自然资源部部长王广华表示，我国全面实现不动产统一登记。截至目前，已经累计颁发了7.9亿多本不动产权证书。

这也就预示着，随着楼市趋于稳定，房产税离我们也越来越近了。

至于具体的税率情况，此前就有专家给出了一个方案，来的房产税免征面积会在60平米，同时采取阶梯税率的方式进行征收，最高税率或达到1.2%。

（当然，这只是专家的主观看法，具体的方案还得等到官方去定调。）

.03

改善需求将越来越理性

其实，从最近两年的楼市销量情况来看，改善需求群体已经变得越来越理性了。

而且这两年的炒房效应也大不如前，也正因为这个原因，所以很多炒房客开始担忧市场信心不足，还将出现价格继续下探。于是有不少人开始将手中多余的房子纷纷抛售，以减少未来的持房损失。

而面对改善群体的理性行为，有行内人是觉得，有可能导致价格继续下探？

.04

保障房入市将冲击商品房市场

随着各地明确保障房加快入市，包括此前“国家队”收房已经在加速度进行，8天内部委两次开会推动，收购范围已经扩大至2884个县级以上城市。

这也就意味着，保障房供给已经不再像过去那样等着慢慢建成，以后再上市，二是将市场上存量不好卖的房子收购用于增加保障房供给。

这也就预示着，未来商品房市场将会逐步去投资化，房价最终还是要回到合理的价格区间。

基于上述几个因素，可以大胆猜测，未来大部分目前价格已经达到150万的房子，很可能会出现贬值，再加上通货膨胀等因素影响，更会加大房子在未来几年不值100万的肯定因素。

所以这个时候你买房的目的是为了结婚或者是为了孩子的上学需要，结合自己的实际经济情况来进行考量即可。

但如果这个时候你买房的目的是为了投资，那么或者等一等，等到泡沫被挤掉再进场也不晚。

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