这几天，“房屋养老金”话题仍在不断发酵。

之前我们也专门分析了下这个钱到底从哪里来，用到哪里去，以及老破小怎么办？（）

很快，就有大量网友表示，到底谁会用到这笔钱？用这个钱的群体到底有多少？

正如我们之前所说，交了住宅专项维修资金的房子普遍还没到大修大补的阶段，而真正需要花大钱维修的是老房子，尤其是那些没有交过住宅专项维修资金的老房子。

△越秀共和片区的老房子

没错，真正要用到这笔钱的正是老房子！

从1998年第一次房改算起，房地产发展至今已超25年。也就是从那之后，差不多2000年左右，大量商品房纷纷涌入市场。

而在此之前建成的房屋，也 随着时光的流逝开始慢慢变老，需要进行修缮改造，因此这也是未来大概率需要用到养老金的一批房子。

△荔湾和平南社区里始建于上世纪七八十年代的老旧小区

更关键的是，这批老房子的数量还真的不少！

01

我国房子老龄化程度严重

我们统计了一下《中国人口普查年鉴-2020》的数据，截至2020年末，在全国45791305户家庭拥有的146151912套住房中，2000年以前建成的房子占比达到33.13%。

也就是说，全国每3户就有1户住在房龄20年以上的老房子里。具体到不同的年份，会发现还有不少楼龄超75年的老房子。

△破烂不堪的老房子，早已人去楼空

按照商品房70年的使用权限来看，这批房子早就超出了使用年限。

目前，市面上楼龄超二三年的老房子就已经很旧了，更不用说这种超75年楼龄的房子。

02

广州每10套二手房，有3套是老房子

作为改革前沿阵地、常年稳居“全国经济第一大省”的广东，楼龄超20年的老房子也不在少数。

根据《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，广东2000年以前建成的家庭住房，占比高达35.69%。

像在广州，楼龄超20年的二手房占比也不在少数。

根据贝壳挂牌信息显示， 全市挂牌在售的近15套二手房中，就有50548套房子楼龄超20年，占比超33.77%。

相当于每10套二手房中，就有3套以上是老房子……

这还不包括其他平台挂牌的房源数据，可想而知，广州的老房子有多少。

尤其是广州的老城区越秀、荔湾，就有着很多楼龄超三四十年的老房子。

就像人一样也会变老，房子老了也会生病，也会出现各种问题，房屋结构安全隐患、墙面渗漏、外墙脱落、设施设备老化……

△墙面斑驳的老房子

别说超过20年的老房子，现在交付才几年的小区都会出现外墙脱落、电梯故障、漏水等问题，让人心惊胆战。

比如在越秀区，沿着珠光街一路往东走，几乎每走几步就是一条巷子，巷子深处就藏着不少带有历史痕迹的老房子。

斑驳的墙面、坍塌的墙垣，铁网封死的窗户，野草从中倔强生长，挂满墙头。

即便这些老房子已经满目疮痍，岌岌可危，但仍有人住在里面，让人不得不担心其安全问题。

同样的，在荔湾、海珠等区域，也有不少这样的老房子。它们在岁月的侵蚀下，变得破烂不堪。

03

老房子改造，迫在眉睫！

然而，随着城镇化不断推进，想像过去一样大拆大建的方法显然不现实。所以，老旧小区改造成为常规做法。

有对外立面重新粉刷的，有三线整改的，有电梯改造的，也有对社区花园重新规划的...

像北京，由于许多高层住宅的建设时间较早，有很多老旧电梯。但随着时间的增长， 这些老旧电梯也开始出现了“老龄化”，并威胁到居民的居住安全。

为此， 近期北京就通过“以旧换新”的方式，给予补贴推动住宅老旧电梯更新改造。

这也算是北京老旧小区改造的其中方式之一，在一定程度上解决了房子“变老”所面临的问题。

同样的在广州，老旧小区改造也是重点工作之一。

早在2021年，广州就公布了《广州市老旧小区改造工作实施方案》，计划全市到2025年底基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

△花都集群街改造

目前，就有部分老旧小区成功引入社会资本，成功地完成了改造，还有部分危旧房通过公私合作、业主自筹资金进行危旧楼房拆除重建。

△改造后的越秀区三眼井社区实景(图源：南方都市报)

但随着老房子越来越多，改造的成本和难度也越来越大，“房屋养老金”的探索似乎也就变得更加合理。

目前，上海已经开始试点房屋养老金制度，广州官方表示目前还没有纳入房屋养老金试点范围，而是在试点房屋保险制度。

无论是哪种方式，我们都不能逃避房屋老龄化的现实。