从2023年11月份以来，全国大中城市租金持续下行，情况不容乐观。
具体到上海的租房市场，同样让人唏嘘。
上海房东，遭遇背刺。
7月租金
按道理讲，7、8月份的租赁市场，应该有一些热度的。
今年的大学生毕业数量创了新高1179万。（同比多21万人）
每年来上海就业的毕业生都不少。
可惜，这样庞大的租赁需求，并没有在租房市场体现出来。
根据易居研究院的数据：
7月上海全市挂牌租赁房源的平均租金为88.15元/平/月，环比增长5.2%，同比下降8.7%，跌幅扩大1.2pct，与2023年全年平均租金相比下跌了7.4%。
这也意味着，上海去年租金5000元的房子，今年只能租到4565元，一年要少收租5200元左右。
相当于直接给租客免租一个月，还是有点肉疼的。
分板块来看，2024年1~7月平均租金，除了嘉定的租金是同比上涨以外，其他行政区都是跌的。
数据来源：易居研究院、链家
这一次，上海房东，有点扎心。
为什么？
我认为房租下跌的原因至少有四条。
第一条，租赁的库存在增加。
从我们的合作伙伴得到消息，
8月份的二手房挂牌量在继续攀升，卖房房东处境已经艰难。
这其中至少有20%的房东，知难而退，放弃卖房改成出租。
第二条，保租房的冲击已经来了。
截止到今年6月，整个上海的“保租房”供应量已经达到31.9万套。
这些房子密集入市，必然影响市场租金水平。
前几个月，官方还在大力推进保租房进校园。
大学应届生毕业6个月内，拿着毕业证就可以直接零门槛申请保租房。
保租房，正在形成竞争优势。
第三条，高端租赁需求锐减，对租金水平影响很大。
外籍人士减少，带来的是高管的住房补贴大幅下降。
像新天地、陆家嘴等高端租赁板块，中介们开单量都接近减半。
市场影响还是比较大的。
最后一条是，年轻人租房消费降级意愿强烈。
以大换小、从市区换郊区的平替策略，是很多年轻人的选择。
前面提到的，上海的嘉定租金在上涨，就是很好的例证。
这样的局面下，上海的房租不下跌，怎么可能呢？
最近市场有个看起来是利好的消息：
央行喊话要涨租售比。（注意，这不是说的涨房租）
消息源头是央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。
里面有一个专题小讨论：
租金是影响房产价值的核心变量。
图源：2024年第二季度中国货币政策执行报告 （央行）
我国租赁市场规模有超过2亿人的需求，未来房产的租金回报率会越来越重要。
很多自媒体都把这个消息解读成房租将要大涨的预期。
但我十分不认同这个观点。明明央行喊的是租售比上涨，不是房租上涨。
因为，租售比的上涨，完全可以在租金不上涨的基础上实现。
当下，不少城市的租售比超过2%，难道不就是二手房价格超跌的结果吗？
所以说，央行喊话的目的是想要：在保持房价稳定的基础上，逐步稳定提高租金收益率。
三大动作
但要实现这个目标，可不是一件容易的事情。
央行最起码要有三个方向上的动作。
第一个，继续降低利息，降低房屋持有成本。
这个道理很简单，无论是要刺激市场上行，还是让大家相信租售比的未来。
最根本还是提高资金回报率。
如果，租售比能到3%甚至以上，那么银行贷款利息，长远方向就要走到3%以下。
有利可图，大家才真能去相信“以租养贷”是个不错的理财方案。
更进一步，如果这个动作要做，那么存贷房贷的利率，势必也要同步下降。
毕竟，市场上的租赁库存，有很大一部分是2022年之前的高利息买房人贡献的。
第二个，要继续扩大国有资本，下场收房的力度。
租房市场，在保租房这个新物种出来之前，其实都是靠市场自发调节的。
整体上，还是一个供不应求的状态。
如果要拥有调控房租的能力，这需要国企、央企手上有一定数量的房子。
有房子在手，才可以动态调整市场的租售比。
这就像农作物市场的波动，可以用中央储备粮来调控一样，
以后的租房市场，也可以用“中央储备房”来调控租金。
租金高了，多供应租赁房源，反之，减少供应。
这样的话，一个相对稳定的租金收益率，才真的有保障。
这方面，央行已经明确发文表示，要继续加大收房资金的支持了。
最近几个月，广州、深圳已经有大规模下场收房的例子了。
第三个，租售比要涨上去，最关键的还是收入要涨上去。
从目前经济周期来看，三驾马车里面，外贸有回升，但投资乏力、消费疲软。
经济动能转换，短期依然压力巨大。
如果央行真想发力，最简单直接的解决方案或许是：给租客发钱补贴房租。
这也算是在分配环节，给城市无产或低产的租客，间接提高收入。
这样租金上涨，又能提高房东的收入，消费多少也能拉动一些。
以上三条需要同步进行，租售比稳步提升的目标，才能不是一句空话。
从目前来看，这里面哪一条实现起来都任重道远。
小结
央行这个时候，跳出来说租售比的事情，其实很讨巧。
毕竟现在的市场大环境，大家都很清楚，买房赚钱的预期已经大大减弱了。
但市场的资金，总还是需要一个保值增值的通道来抵御通胀。
如今股市反复震荡，楼市能有个3%及以上的稳定收益率的产品，已经很不错了。
租赁市场，未来会是一个香饽饽。
这不仅仅是央行报告里预测的，
更重要是当前买卖低迷的市场下，租赁市场的潜力，已被证明。
前段时间，贝壳发布了2024年上半年财报。
2024年Q2，贝壳房屋租赁服务业务营收32亿元，同比暴增167.1%。
贝壳财报数据 图源：贝壳财报
租赁业务，几乎快占到二手业务的50%了。
这足以看到：租赁市场，大有可为。
当然，这样的大有可为，好处更多是给到了那些下场收房的央企国企。
毕竟，现在下场收房，一箭三雕。
既可以加快新房市场的去库存，又可以完成摊派的保租房、保障房指标，还可以用部分租金来补贴地方财政。
你认真想想，这样的趋势下，
个人租赁房源，还能预期高租金回报吗？
当然，要回归一点理性了。
未来的趋势就是，你手上在收租的房子，收益率基本就在3%左右徘徊了。
最后，弱弱问一句：
最近想要出租房子的你，是想涨租还是降租呢？
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