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到底什么样的产品，才能穿越楼市周期？
华润虹桥润璟
两个字：稀缺！
稀缺才有溢价！稀缺在二手房市场才更有“话语权”！比如嘉定新城的西郊金茂府，稀缺的1.6容积率，在周边二手还在5.5-6.5万+的时候，TA成交价已达7.7万+！哪怕后续板块的几千套供应上新，哪怕隔壁金地世家离地铁更近。
在“热度居高不下”的徐泾亦是如此！
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随着这几年新房先后交付，大量房源流入二手市场，市场才是真正的“验金石”，真正成交周期短，高溢价的产品一目了然，我们来看下最新二手房市场数据
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可以看出，购房者对于低密项目的认可度更高；而像金地天御、金地虹悦湾这样的滨水低密洋房社区，二手房市场更受欢迎，溢价率更高。
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其实，人们追求更高居住舒适度的置换过程，就是容积率不断变小的过程。
但在徐泾，想要买到低容积率新房产品，可以说是越来越难。
首先，全市范围内低容积率项目本来就少，徐泾就更不用说了。2020年至2023年徐泾21幅土地出让，容积率≤1.8的仅有8幅，大多已经售罄了。
2023年徐泾出让的4幅，容积率≤1.8的地块，仅有1幅。
示意图，仅供参考，数据来源：土地交易市场
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔而这一棵“独苗”，便是现在容积率仅1.2的【虹桥润璟】。作为3年来徐泾容积率更低的地块，备受购房者关注。
项目效果图，仅供参考
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔光凭“1.2容积率”这点，TA就构筑出产品“价值护城河”，别人打不破、进不来，将一直屹立徐泾的尖端。
1.2容积率、滨水纯洋房、稀缺大户型…【虹桥润璟】这个徐泾3年未见的产品，每个词都踩在改善购房者的“痛点”上。项目三期开始建档，最后48套值得珍藏。
外环外取消单身限购
徐泾迎难得上车机会
1.2低容积率，6-7层纯粹洋房住区
均价约6.95万/㎡！
推建面约95-198㎡3-4房！
Part.1
容积率1.2、6-7层纯洋房住区
还有约198㎡大户型
稀缺性拉满，构筑“价值护城河”！
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔在过去2年中，坦白说徐泾大部分产品趋同。但虹桥润璟可以说是近年少有的，真正让人眼前一亮，拉高人居标准，打出差异化的精品。
现在买房就要买稀缺、差异化的产品，价值才能跳脱市场。
现在容积率1.2，6-7层纯洋房住宅，有大面积改善户型，光这3个标签拿出来放在徐泾都是“降维打击”的存在。
虹桥润璟1.2容积率的稀缺性，前文已经阐述了！
在这样一方低密宝地上，大部分开发商都倾向于做利润更高的高低配。但虹桥润璟却选择了清一色的纯洋房社区，这也是近年来徐泾为数不多的纯洋房社区。
有什么区别呢？来看图
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔简单来说，高低配的小区，高层住户要向低密住户让步，无论是景观、体验都会存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。
但纯洋房社区就不一样，楼栋均好性强，楼间距更宽，公共空间和景观绿化的面积更大。据悉，虹桥润璟的楼间距达到约23-54米（仅供参考，以实际交付为准）。
此外，纯洋房社区客群圈层更统一，更容易管理也更和谐。
示意图，仅供参考
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔虹桥润璟还是6-7层洋房，不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好。项目也没有连廊，进一步减少了公摊、使得室内空间更阔绰，也让项目更加美观。
示意图，仅供参考
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔此外，虹桥润璟还推出了建面约198㎡的大户型。笔者统计了徐泾2020年至今，大户型房源的占比：非常稀缺！
特别是2023年以来，大户型占比仅有2%，建面约190㎡以上的房源，更是堪称“断供”，物以稀为贵，将来进入二手房市场，会更占优势！
示意图，仅供参考，数据来源：中指
徐泾在过去3年中，供应多是以“刚需”产品为主。要知道徐泾，之前可是有着低密别墅区的定位的。
而这也就是为什么主打“改善”的【虹桥润璟】备受大家关注的原因！
Part.2
巧妙社区设计
构筑低密滨河生活方式！
除了以上3大差异化加持，项目的价值最终还是要落地在居住体验上。
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔当然有这样的先天优势在，项目实际居住体验也必然不会差，更何况项目背后的开发商是“华润置地”。
作为深耕上海30年的开发商，已经在打造了多个“标杆住宅”！像外滩九里、佘山九里、前滩润璟等多个低密豪宅，都是出自他的手笔！
示意图，仅供参考
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔这次虹桥润璟，为购房者重构出社区的尊崇感。项目凭借双面临河的优势，构建出了在徐泾稀缺的低密滨河生活方式！
想象一下，在繁忙甚至996工作状态下，这里的河景将为居者提供远离城市的喧嚣，留给自己、留给家人一片其乐融融的清静之地，是大家梦寐以求的。
示意图，仅供参考
要知道在上海，社区有滨河景观和没有滨河景观，价值是完全不一样的。
最近的例子就是招商虹桥公馆。临河的招商虹桥公馆1期二手挂均牌价就是要比不临河的招商虹桥公馆2期要高约2千/㎡，部分房源甚至可以高出约7700元/㎡。（数据来源：链家）
图片来源：链家
项目一房一价表
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而且低密、景观所造就的“慢生活”方式是无价的！
试想一下，在幽幽清香中漫步于河边的休闲小径，处处散发的优雅与浪漫，能让业主身心放怀舒逸。
此外，社区还从世界隐奢酒店中汲取灵感，构建出社区大堂-叠水瀑布-四季园景-架空天地4重归家动线，“两轴、十景”景观节点，在社区内部演绎出自然奢雅的氛围。
示意图，仅供参考
据悉，项目推出建面约95平三房和约198平四房2种产品。
其中，建面约198㎡的大户型，这里的面宽达到了9.5米。
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔空间尺度在纵向、横向两个维度全面拉升，最终真正实现的是每个卧室的舒适感，得益的是住在这个物理空间中的每一位家庭成员。
一梯一户、岛台、主卧双台盆、南向双套房.....这些过往在豪宅上才能看到的设计，在这里也能看到。
建面约198㎡户型设计稿
约95㎡的3房，能很好地控制总价，同时也没有牺牲户型的实用性。
飞机户型格局，客餐厨阳台一线联通，南北通透，每个房间均有良好的独立性、私密性。
双卫配置，避免早高峰如厕困扰，次卫更是少见地做到三段式干湿分离。
虹桥润璟，让小户型也能有上改善居住的品质，这是非常难得的。
95㎡户型图设计稿，仅供参考
Part.3
大虹桥正核心C位、比邻国展中心
感受被别墅区包围的氛围！
最后，我们来看看【虹桥润璟】的区位，这其实是项目最无需担心的一个点。
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔毕竟有大虹桥的规划能级在这里摆着呢，这样的先天优势是其他板块望尘莫及的。
而且项目与虹桥C位“四叶草”国家会展中心直线距离近约1千米。
全球闻名的“进博会”就是在这里举办。
纵观“大虹桥”从规划诞生至今的17年间，国展中心可以说是，大虹桥城市扩张与规划发展的源点所在。
示意图
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔要知道，国家会展中心周边的住宅地块几乎已经全部出让，后续很难再看到与国展中心这么近距离的新盘了。
区域内，虹桥枢纽内涵盖了航空、高铁、轨交等各类交通方式，2号线、10号线、17号线、嘉闵线（在建），直抵全城各大CBD。
示意图，仅供参考
自驾上，可以依靠嘉闵高架、崧泽高架、沪渝高架等多条道路畅达市区。
华润虹桥润璟售楼处电话☎：400-998-9694✔✔商业上，蟠龙天地已经在近年开业，成为上海知名的古镇商圈。Costco和山姆会员店，早已成为广受购房者青睐的新型购物方式。
此外，还有虹桥天地、龙湖虹桥天街等大型商业中心，满足居者各个层次的消费需求。
蟠龙天地实景图
这次，我们之所以想单独提一下【虹桥润璟】区位是因为项目在徐泾中的特殊点。
项目周边都是知名的别墅区。
虹桥润璟的邻居们可以说都是“顶豪”级的存在，千万级甚至上亿的豪宅林立，如久事西郊花园、西郊大公馆、虹桥融景、东方明珠花园等等。
示意图，仅供参考
因为这些低密别墅区的存在，使得虹桥润璟无缝融入了这块自带豪宅基因的土地。在这里，出社区就能享受城市的繁华与便利；回社区，就能感受到社区的宁静与安逸的氛围。
现在这片区域已经没有什么空地了，就是这样的稀缺和无法复制造就了这片区域的高价值。
毫无疑问，徐泾的供应短期已经见底了，虹桥润璟这样的改善型产品，更是错过不再有！
对于在徐泾有改善需求的购房者，务必要关注起来了！
虹桥润璟
1.2低容积率，6-7层纯粹洋房住区
均价约6.95万/㎡！
推建面约95-198㎡3-4房！
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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