美国新屋销量回暖，成屋价格高位盘整|成屋价格|新屋|美国|美联储

来源：华泰睿思

核心观点

美国楼市有所回暖，短期成屋复苏持续性仍存疑

7月，美国新屋/成屋销量环比均有所改善，其中新屋销售明显优于成屋。价格方面，新屋和成屋价格均处于历史的相对高位，但成屋价格增速边际放缓。库存方面，新屋库存相对充足，而成屋库存水平受利率“锁定效应”影响，目前仍处于历史的相对低位。短期来看，我们认为在高房价、高利率和低库存的共同作用下，目前成屋销售复苏仍取决于美联储降息的节奏和幅度，相较之下，新屋可能由于性价比高、供应充足等优势一定程度上将对成屋需求形成分流。

新屋表现亮眼，成屋延续调整

7月，美国新屋销量为6.2万套，为22年3月以来单月最高成交量，同/环比分别+5.6%/+10.6%，成交明显回升；成屋销量32.9万套，同/环比分别-2.5%/+1.3%，其中同比连续35个月下滑。代表前瞻指标的7月成屋签约销售指数为70.2，环比-5.5%，增幅低于市场一致预期的+0.2%，预示后续成屋销售可能将延续调整趋势。我们认为，目前新屋销售表现相对较好的原因在于：1）新屋与成屋的中位价差处于历史相对低位，新屋更具性价比；2）开发商给予的价格优惠或利率补贴一定程度上刺激了新屋需求；3）新屋的供给相较成屋更加充裕。

成屋价格增速边际放缓，整体库存仍然偏紧

7月，美国新屋销售中位价43.0万美元/套，同/环比-1.4%/+3.1%，为2000年以来96%分位值，新屋价格连续两月环比上涨；成屋售价中位价42.3万美元/套，同/环比+4.2%/-1.0%，成屋价格在5-6月连创历史新高后迎来边际放缓。截至7月末，美国新屋/成屋的库存量分别为46.2/133.0万套，同比+8.2%/+19.8%，环比-1.1%/+0.8%，新屋/成屋的库存量分别处于2000年以来的87.7%/14.9%分位值，对应可供销售月数环比分别-0.8/-0.1个月至7.3/4.0个月，目前新屋库存量相对充裕，而成屋库存量虽同环比有所增长，但仍处于历史相对低位，导致整体库存仍然偏紧。

利率环比回落，鲍威尔“放鸽”暗示美联储启动降息在即

7月，美国30年期按揭利率均值为6.85%，环比-7bps，连续两个月环比回落，但利率水平仍处于2000年以来的89%分位值。7月，美国核心CPI同/环比分别+3.2%/+0.2%，符合市场一致预期，其中同比增速已连续四个月放缓，为2021年4月以来最低水平，显示通胀压力进一步放缓。8月23日，鲍威尔在杰克逊霍尔全球央行会议上“放鸽”表态称“政策调整时机已经到来”，暗示美联储或将于9月开始降息。据CME“美联储观察”，美联储在9月FOMC会议降息25bps/50bps的概率分别达71%/29%。

风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。