近来，全国土地市场特点鲜明，整体景气度保持低温，点状高热。“地王”频现的同时，成交总规模进一步降低，尤其是百强房企拿地总额同比降幅持续扩大。“金九季”到来前，济南也加快了些步伐，延期土拍的6宗地块赶上8月“末班车”底价成交，同日15宗土地大规模集中挂牌，其中最大看点莫过于原洪楼大润发所在地块即将入市。土地市场的“冰与火”，调整还在继续。
(资料图)
延期土地底价成交
广厦三维“包揽”
济南土地市场保持着一贯的节奏，虽也出现了如经十一路、张马地块的溢价表现，但整体“底价成交”依旧是主旋律。8月中旬延期土拍的6宗地块终于赶在月底完成拍卖，2宗居住用地、4宗商业用地全部底价成交，总成交价122686万元，总成交面积约211亩。
王舍人片区11街区居住用地WSR1103-4位于花泉路以东、宏昌路以西。该地块用途为城镇住宅用地、城镇村道路用地，土地面积39780㎡，容积率2.1.最终由山东广厦三维地产有限公司底价摘得，楼面价6349.69元/㎡。
从规划要求来看，地块没有额外捆绑条件，拿地“门槛”不高。不仅如此，周边有多个社区，如张马新府、中建蔚蓝之城、瑞马国风等，商业方面离万虹广场不远，交通也比较便利，附近有9号线开源路站，3号线张马屯站、王舍人站。在该地块的北侧就是8月12日由山东海通地产有限责任公司拿下的地块。
而另一宗住宅用地则是安置三区二期周边居住用地，位于历城区王舍人片区韩仓河以东、舜城大街以南。该地块土地面积20017㎡，容积率2.0.起拍楼面价5321.23元/㎡。同样是底价成交，同样是山东广厦三维地产有限公司。根据规划，竞得人需在地块内无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区服务站(社区综合服务设施)、1处建筑面积不小于600平方米的托儿所(托育机构)。
值得一提的是，该房企并不是第一次在王舍人片区拿地，去年12月，山东广厦三维地产有限公司也以15048万元拿下王舍人街以南、泰宁路以西住宅用地，此番再下两城，看来要在王舍人片区“一展拳脚”。
洪楼启动城市更新以来首次供地
土地市场温度虽冷，但动静还是热闹的。有成交，也有挂牌。同一天，济南又挂牌了15宗土地，居住及相关用地为7宗，商业及相关用地为8宗，其中14宗来自于“供地大户”历城区。
王舍人片区依旧是重中之重。王舍人片区09、10、11街区张马大街以东的住宅用地，加上前期几批次摘牌的居住用地，该片区将为市场带来不小量级的一批住宅。此外，站前商务区舜城大街以南、龙脊河以西用地，省企总部城二期剩余地块，安置三区二期周边商业地块，站前商务区西南B-3地块，这些商务金融用地也同样来自王舍人片区。
值得关注的是，此次还打包挂出两宗洪楼TOD项目一期地块，均为商务金融用地，位于历城区洪家楼北路、洪家楼南路与花园路交叉口，而这是洪楼片区启动城市更新以来的首次供地。该位置是原大润发、洪楼广场南侧的邮局所在地。今年4月，随着挖掘机的轰鸣声，洪楼百货大楼开始动工拆迁，标志着历城区洪楼广场片区一期城市更新项目正式动工。随后，洪楼百货大楼、大润发历城店、洪楼广场南侧的邮局地块相继传来拆迁的消息，这些承载着济南人记忆的老建筑再次引发新一轮告别热潮。
据悉，作为历城区城市更新四大片区之一的洪楼广场，更新片区总面积约4.05平方公里，总投资362亿元，由中国能源建设集团华东建设投资有限公司与山东历城城市发展集团有限公司联手打造，建成后的洪楼片区以“全福河特色风貌带”为突破口，以河道水系，串联周边区域节点，依托百年山大，传承教堂风貌，结合洪楼商圈、轨道站点，集聚商业商务业态，引进高端商业和星级酒店，打造TOD引领复合，承古启今，展示文旅商贸，充满活力的国际步行街区;全福河两侧，结合TOD交通优势和沿河景观，打造企业总部基地和特色商业步行街。随着地块入市，洪楼广场片区蝶变焕新加速，告别这些承载记忆的老建筑，期盼着片区迎来全新“盛景”。
据山东商报·速豹新闻网2023年2月报道，2023年济南市自然资源和规划局发布山大路片区08街区控制性详细规划。山大路08街区规划主要涉及的区域为：东至二环东路、西至洪家楼南路、北至花园路、南至山大北路，规划总面积约33.69公顷，属于济南知名商圈——洪家楼商圈的一部分。山大路片区08街区主导属性为商业商务;规划城市建设用地规模约31.54公顷，总建筑规模约49万平方米。
值得一提的是，目前该街区以单位宿舍和老旧小区为主，如东环花园、洪楼小区、历城邮政局宿舍、公安局洪家楼宿舍、公交宿舍、东港宿舍、山东省柳子剧团宿舍等。而从最新规划来看，街区主要包括商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。该街区规划用地中并没有居住用地，也就意味着，街区内的老旧小区将拆除，建设商业建筑。
此外，奥体场馆东南侧将建加油加气站，位于历下区奥体东路与龙奥北路交叉口西北侧。根据要求，供地后1年内开工建设，开工后3年内建设完毕。
土地市场“冰与火”
调整还在继续
土地市场哪家强?根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月全国住宅用地出让金为1449.62亿元，较上月小幅上涨3.1%，同比下降37.32%;1—7月土地出让金为8422.04亿元，较去年同期下降35.85%。其中，从7月城市住宅用地出让金TOP20榜单来看，北京收金持续领先，单月土地出让金达165.88亿元，但土拍热度持续不高，平均溢价率为2.77%。成都、上海位居第二、三位，7月单月土地出让金分别为134.15亿元、91.33亿元; 杭州土拍高热来袭，7月土地出让金57.72亿元，平均溢价率高达28.64%。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，在城市住宅用地出让金TOP20榜单中，济南以161.21万平方米，土地出让金129.15亿元，0.13%平均溢价率位列第16名。
从房企表现来看，国央企持续担当拿地主力，不过销售额排名前列的房企拿地也明显收缩。根据另一组数据显示，2024年1—7月，百强企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1—6月降幅继续扩大2.2个百分点。其中，保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等在多个重点城市广泛布局，央企国企仍保持较高参与度;绿城中国、滨江集团、龙湖集团等混合所有制企业和民营企业则聚焦重点深耕区域补充土储，宁波江山万里置业、得力房产等区域性中小房企深耕重点城市增加土地储备。
在整体遇冷的环境下，也不乏一些“小惊喜”。近来，部分热点城市的土拍市场频频出现高溢价地块、单价或总价“地王”。曾在不久前创下“364轮竞价、楼面价刷新高、溢价率高达37.2%”纪录的青岛土拍，并没有乘“热”追击，随后发布的第三批住宅用地拟出让地块详细清单仅有四宗地块，建筑面积仅16.63万平方米。这也再次证明了，市场的调整还在继续，“冷”“热”仍需时间检验。（来源：山东商报·速豹新闻网）
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