深圳难卖的不止商品房，还有曾经被打上“5折市场价”的安居房。

上周五，南山住建局公示了山樾湾花园安居房项目认购家庭户数，共计189户，但可选的房源数是3746套。

人人有份，还能挑挑拣拣。

要知道，山樾湾花园位于前海妈湾，打5折的前海安居房也卖不动了？

楼市下行，前海保障房也遇冷

据了解，项目地处前海妈湾的山樾湾花园已经历经三次推售，本次是第四批次，配售房源共3746套。

▲来源：山樾湾花园vr

推售价是4.2万/m²，对比前海其他商品房，起码打了5折。

正常情况下，不一定能日光，但也不至于卖得太差。

然而，前三次的销售去化率却出现了断崖式的下滑，真的可以说是“一落千丈”。

第一次还有34.5%的去化率；但到了第二次，直接掉到了11.9%；到了第三次只有2.5%的去化率。

查了下，发现去化低的原因与周边的硬伤有关。

▲来源：山樾湾花园vr

货柜车、集装箱、能源生态园，这些硬伤短期内不一定能改善。

此外，交房时间晚也让买房人退而却步，山樾湾花园预计要2026年8月31日交房。

两年的时间，足以带来很多变数。

譬如，房价还会继续跌？
还有更好位置的保障房供应？

实际上，除了安居房，人才房的走势也跟整个房地产市场一样走下坡。

从上图可见，人才房申购热度、去化率是逐步下降。

从日光逐步转向多次推售；
从一二队列都要抢，再到四队列也能随便买；
人人有份，还能挑挑拣拣。

打骨折的商品房背刺保障房

保障房卖不动的原因，除了市场环境、户型设计、个别楼盘质量问题，还有重要的一点：

新房价格的不断打折优惠，让保障房的优势不再。

有新购买安居房的业主仔细算了后发现，他所买的安居房均价是2.7万/㎡，而现在周边商品房均价在3万/㎡左右。

双方价格已经逐步接近，要是算上补的差价，价格就没优了势。

早前，官方公布了安居房转正的差价补缴公式：

补缴价款=（原市场价格-原购买价格）*50%-税费

即原市场价格=原购买价格/70%，税费=原购买价格*1%或者1.5%，于是，公式变为：

① 首套90㎡以下契税1%，补缴税款=(原购买价格/0.7-原购买价格)*0.5-原购买价格*0.01 ≈原购买价格*20.4%。 ②首套90㎡以上契税1.5%，那么补缴税款 ≈原购买价格*19.9%。

比如单价2万的60㎡安居房，总价120万左右，补缴=120万*0.215-1%税费，大概是24.6万的费用。

这个价格已经逐渐逼近当下疯狂打折的商品房。

@深圳买房计划 此前统计了2024年入市的新盘，就发现大概150万起就能在深圳淘到新房了。

再往上加点儿，160万起，你就能买到个69平米左右的两居。

给到的折扣也很有诚意，有18个楼盘直接给出了85折的超低折扣。还有11个楼盘，折扣在86到89折之间。

剩下的12个楼盘，虽然折扣力度没那么大，但也在9折以上。

但85折只是新盘在明面上能给出的最低折扣。

按政策，新盘的价格是不能随便乱动，它有个范围，上下浮动不能超过15%，一旦超了，就得重新去备案。

但有时候会通过第三方中介释放信息。

上周光明凤凰城某盘变打出7.x折的优惠信息，单价低至3.1万/m²，已经无限接近于同期入市的光明2.7万/m²的人才房。

除了打折，为了吸引你，开发商也是绞尽脑汁了。

现在不光是直接打折，还开始送各种高价值的礼品，像黄金、汽车的首付、全套家私电器、甚至是好几年的物业费。

这些东西加起来，价值也不少。

更有甚者，还推出了六位数的会员卡，你拿着这张卡去买房，就相当于又给你打了个折。

低调、好用又实在。