原创刘晓博
今天，小作文又刷屏了，还是关于存量房贷降息的。
PB社小作文写道：存量房贷下调可能分两步走，第一次下调可能会在未来几周内进行，第二次将于明年初生效，存量房贷的加权平均利率，将可望下调80个基点。此次下调，对首套房和二套房都适用。
这是最近几天，第二次传出存量房贷将下调的消息，到目前为止官方没有辟谣，也没有证实，但地产股和银行股的确有异动，前者放量上涨、后者放量下跌。
下面谈谈我对这件事的看法。
首先要明确一个概念，小作文中说的存量房贷下调，不是LPR利率下调之后、存量房贷的自动下调，而是法外施恩、额外打折。
买过房子贷过款的朋友都知道，贷款合同上的利率约定是“LPR+加点”。LPR是基准利率，它每个月都可能变化，你未来还贷的时候，利率也会跟随LPR的调整而波动。
“加点”，相当于前些年的折扣，是指你签约的时候，跟银行商定的价格折扣，它可能是在LPR基础上上浮30或100个基点，也可能是下浮30或100个基点，具体是多少要看你的买房时机。
很多对金融不熟悉的朋友，把“加点（或减点）”称为BP，其实BP是利率的单位。比如3.45%的利率下调到3.25%，就是降息了20个BP。
这个“加点”（或利率折扣），按照贷款合同约定是不变的。
打破合同约定，通过下调“加点”的方式给存量房贷降息，是法外施恩、额外折扣，这只能由国家决定，央行、金融管理局发布文件，要求银行执行。
在历史上，这种额外打折只有两次，一次是2009年1月，一次是2023年9月。
2009年1月那一次，是比较全面彻底的利率打折，让之前普遍打85折的存量房贷利率，变成打7折；2023年9月，则只针对存量首套房利率降低了“加点”，非首套房没有打折。
过去2年来，央行对房地产的降息方式比较特殊，主要是定向降息：LPR降息较少，主要是通过打破利率下限，通过“减点”方式来实现的。
比如目前5年期LPR利率为3.85%，在一些城市首套房利率低至2.89%，这就是在LPR利率基础上减点96个BP实现的。
而存量房贷只能享受LPR降息带来的利率下调，所以有大量相信未来、提前抄底的购房人，不仅房价买在高位，利率也套在了高位。
而之前的买房人，往往要被加点。比如2022年7月前后，深圳首套房的利率是LPR+30个基点，二套房是LPR+60个基点。而当前深圳首套房的利率是LPR-45个基点，二套房是LPR-5个基点。
现在在深圳买首套房，利率折扣（加点部分）要比2年前优惠 75个基点！
这带来两个严重后果：
第一，让大量想买房的人陷入观望。既然楼市持续低迷，房贷利率不断走低，早买房的人双重被套，那么我为什么不等等看呢？于是，楼市变得越来越低迷。
第二，房价、利率都被套在高位的家庭，不仅空前焦虑，消费能力也受到了抑制。只能攒钱提前还贷，这造成了最近几个月居民存款增长乏力、居民贷款也增长乏力。
不消费、不存钱、不贷款，只还贷，是很多家庭的现状。
上图是每个季度个人房贷余额变化情况（数据来自央行），图中的黄线是同比增速，过去3年一路走低。
个人房贷余额也在2023年一季度见顶（当时疫情结束，很多人抄底）后，一路回落。
楼市太冷，不仅拖累实体经济，也拖累了股市。下图是上证指数最近的走势：
这些数据都告诉我们：该出大招了！
给存贷房贷利率打折，就是一个可以考虑的大招。
现在仍然在供楼的家庭，都是相信未来会更好的家庭，也是交了比较多税的家庭，给他们减负，避免他们在利率上受到不公平对待，是正确的。
目前全国的房贷余额接近38万亿，如果平均降息80个基点（年利率0.8%），可以给贷款家庭每年节省一共3040亿元的利息开支。
部分早期房贷的利率，在享受了多轮LPR降息之后，实际水平不高，降息空间不大；最近几个月的新增房贷，降息空间也不大。
打个8折的话，也可以每年减少2400亿元的利息支出。
这2400亿到3000亿，是银行业此次降息可能遭受的年度利润损失，存款降息势在必行。
此次存量房贷降息中，实质性受益的家庭大约有7000万个，平均每个家庭每年可节省3500元左右的开支。
具体到每个家庭，减负效果会有很大差异。如果二套房贷利率也能降息，那这部分家庭将成为最大受益者，平均每个家庭可以至少降息100个基点，甚至可能接近150个基点。
假设一个贷款100万元，买了第二套房，以等额本息方式20年还款的家庭，此前的利率是5.2%（后来通过LPR降息，利率变为4.85%），此次假设可以降息到3.5%，享受135个基点的降息，则每年可以节省利息（相比4.85%）8600元。
对于首套房家庭来说，由于去年9月享受过一次额外打折，今年如果再搞，优惠幅度相对会小一些，但能降息60个基点左右，也非常好的。
此次利率打折，可以给按揭家庭每年总减负2400亿到3000亿元之间，看起来金额不大，但它增强了社会的公平感，让目前观望中的潜在购房者坚定了购房信心，意义不容忽视。
另外，我还建议：借此次下调存量房贷的机会，把存量房贷的浮动机制做一个调整，改为跟随“地方政府每年公布的基准房贷利率”来浮动。
之前，我们的房贷浮动机制是全国一个标准，“LPR+加点”这个公式比较僵硬，所以才导致了两年之内要搞两次额外打折。
可以让地方政府、地方金融监管部门联手，根据上一年12月的LPR利率水平，在每年年初公布当年的按揭基准利率（首套房、二套房、商办房），让当地的存量房贷根据这个基准利率来动态调整。
如果能1月公布一次，7月公布一次，各管半年，就更好了。
如果真的能这样做，就减少了很多麻烦，也让早买房的人不会有“不公平感”。
存贷房贷利率下调的事情尚未证实，怎样搞、何时搞，要看央行和金融管理局的正式文件。
我个人的建议是：尽量早搞，并借机建立灵活的存量房贷利率调整机制，让存贷房贷利率调整在全国一盘棋的背景下，实现地域化，更好地为楼市调控服务。
同时，也希望能看到本月LPR降息、公积金贷款利率降息。
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