总第1269篇2024第187篇

导读

2024年是中国土地估价师与土地登记代理人协会（中估协）成立30周年，中估协组织开展“耕耘三十载，筑梦新时代”主题征文活动。作为中估协的一员，同时也是国内最早一批参与中国地价体系、土地估价体系、地价管理体系和土地估价队伍创建的成员，理应积极参与这一活动。

考虑到2018年改革开放40周年时，应中国自然资源报社邀请已就土地估价的创建和改革发展进行了全面回顾[详见：1.；2.；3.]，此次准备换个角度，写个系列，记录土地估价行业发展中那些值得纪念片段，可能是一个名词、一个文件、一本书，也可能是一段经历、一个事件、一个活动......。

之前记录了：

（点开阅读）

今天来说说企业改制，土地估价最大的法定应用场景，是如何开启的？

土言土语

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企业改制，土地估价最大的法定应用场景，是如何开启的？

昨天我们谈到， （点开阅读），开启了 （点开阅读），启动了土地估价管理需求和市场需求，但土地估价行业真正发展起来，不管是估价方法还是人员机构，那还得从企业改制说起，这是土地估价行业最大的法定应用场景，也正是由此催生带动了整个土地估价行业蓬勃发展。

根据《国务院批转国家体改委、国务院生产办关于股份制企业试点工作座谈会情况报告的通知》（国发〔１９９２〕２３号）的要求， 国家体改委、 国家计委、 财政部、 中国人民银行、 国务院生产办 经与人事部、劳动部、经贸部、物资部、审计署、国家统计局、国家工商局、国家税务局、国家国有资产管理局等部门商定，1992年5月15日印发了《 股份制企业试点办法 》（体改生[1992]30号），此后又会同上述相关部门分别制订下发了国有资产、财务会计、人力资源、审计、企业登记、税务处理等方面的一系列配套文件，积极推进股份制企业试点工作。

1992年6月，地籍管理司看到30号文件及已经下发的配套文件后，认为股份制企业试点和国有企业改制是国家推进社会经济发展的关键举措，土地资产是国有企业最重要最有价值的资产，不应该游离于企业改制之外。积极向局领导汇报后，我们主动与牵头负责此项工作的国家体改委生产体制司联系，约定商谈时间。1992年6月底，时任地籍管理司司长的鹿心社同志带领我和登记处的同志一同前往国家体改委，向时任生产体制司司长的孙树义等同志商谈交流，双方一拍即合，当场明确两个部门就企业改制中的土地资产问题联合发文，要求登记发证明确出产权、评估核定土地资产价值、依法处置明细国有土地资产。一周多的时间，双方就达成了一致，1992年7月9日，国家土地管理局国家体改委《关于印发 <股份制试点企业土地资产管理暂行规定> 的通知》（[1992]国土[籍]字第66号）下发。66号文明确改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须登记、评估和处置。自此拉开了土地估价在企业改制这一最大应用场景的序幕。

因当时尚未有市场中介估价机构，最早期的企业改制土地资产评估基本都是由土地管理部门组织、由事业单位性质的估价所承担。为了弥补土地估价专业人员和机构匮乏的缺憾，我们积极研究加强土地估价专业人员培训认证和机构管理，1993年2月13日，《国家土地管理局关于印发 <土地估价师资格考试暂行办法> 的通知》（[1993]国土[籍]字第28号）和《国家土地管理局关于印发 <土地估价机构管理暂行规定> 的通知》 （[1993 ] 国土[ 籍 ]字第29号 ）相继印发。两个办法确立了土地估价师资格认证全国统一考试制度，土地估价机构应当具备相应的土地估价师人数，国家对土地估价机构实行资格认证制度，明确了土地估价专业人员和机构承担土地估价业务的条件和规范。根据两个办法要求，1992年秋冬，在国防大学全国土地估价培训考试的基础上，国家土地管理局认证了第一批土地估价师。

1993年6月，国家土地管理局印发《城镇土地估价规程（试行）》。根据国务院批转国家体改委的1993年经济体制改革要点，要求抓好上海金山石化等九家大型企业改制和境外上市工作，1993年10月9日，国家土地管理局国家体改委印发了《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》（[1993]国土[籍]字第167号）。167号文明确了境外上市股份制试点企业土地资产评估要求，要求由企业委托评估机构进行评估，同时，该文件明确了国家以土地使用权作价入股和企业以出让土地使用权作价入股、土地租赁、土地出让等处置方式，以及折股、确定租金、出让金的具体办法。其中，上海金山石化股份制改造土地评估就是由上海市房地产估价所承担，地籍司定级估价处派员共同完成，根据评估结果和金山石化实际，共同研究形成了国家以土地使用权作价出资入股的处置方式。详见：

1994年12月2日，国家土地管理局国家体改委《关于印发 <股份有限公司土地使用权管理暂行规定> 的通知》 （[1994 ] 国土[法 ]字第153号 ）印发。153号文明确改建或新设公司使用的土地使用权必须评估，改建或新设为上市公司的，必须选择A级土地估价机构进行评估，同时，明确规范了各种土地资产处置方式。

1995年1月，国家土地管理局国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（[ 1995]国土[籍]字第10号）印发，率先取消估价机构登记的前置审批，由工商部门根据注册资金和专业条件进行登记管理，解决了土地评估 机构工商登记难题。1995年6月，《国家土地管理局关于土地评估机构备案管理有关问题的通知》（[1995]国土[籍]字第83号）印发，明确了土地评估机构备案管理办法。1995年8月29日至31日，国家土地管理局地籍管理司在吉林省长春市举办“企业改制中土地登记与土地估价研讨班”专题进行研讨，会后印发了“企业改制中土地登记与土地估价”研讨班纪要（[1995]国土[籍]字第16号）。为规范提升土地评估机构评估专业水平，1995年12月，国家土地管理局印发《土地估价报告规范格式（1996）》。

1996年6月，国家土地管理局印发《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》（[1996]国土[籍]字第130号）。

1997年5月，国家土地管理局印发《土地估价结果确认文书格式》（[1997]国土[籍]字第69号）。

1998年2月，《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局8号令）印发，进一步规范了企业改制土地评估和处置事宜，增加了国有土地授权经营方式。

1998年率先推进土地估价机构脱钩改制。1999年，出台《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业 改革和发展的若干意见》的通知(国土资发〔１９９９〕43 3号)。

2001年 《国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）印发，首先取消土地估价结果确认制度，让市场更好发挥对估价机构的引领作用......

这些文件的出台，既履行了土地管理职责，把土地登记、估价改革进展上升到政策规定，为土地估价专业中介服务打开了市场大门，明确了土地估价最大的法定应用场景。中国联通、中国移动、中国电信、中国石油、中国石化、中国海油、工行、建行、中国银行、农行、中国邮政等一大批企业改制上市 ，为一大批A级和各类土地估价中介机构带来了估价业务机会，直接促进带动了土地估价中介机构和土地估价行业的快速发展；同时结合企业股份制改革土地资产处置，探索创新了土地有偿使用方式，国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股、国有土地使用权授权经营等土地有偿使用和资产配置方式，都是在企业改革土地资产处置实践中探索和总结出来，最终写入规范性文件和土地管理法。一般来说，都是具体企业改制实践中遇到的土地处置难题，然后通过解放思想和改革创新提出解决问题方案，回应其改革实践需要，以企业改革土地资产处置批复文件明确下来，再实践总结提升写入规范性政策文件，以指导其他企业改制土地资产处置工作，进而总结上升为法律法规规定，形成制度。

（作者：岳晓武，中国土地估价师与土地登记登记代理人协会 副会长、中国土地学会土地法学分会副主任、北京仲裁委仲裁员。）

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