7亿元没人要，第一家被拍卖的悦榕庄流拍背后。
领域 | 酒店业
栏目 | 文旅商业评论
01
最近，西南酒店圈有两条新闻，需要连在一起看：
一是阿里淘宝法拍平台上，重庆北碚悦榕庄酒店及周边在建工程资产包起拍价7亿元，虽有近1.5万人围观，近300人设置提醒，最终还是惨遭流拍，抱憾落幕。
目前，该资产已经被再度挂网，价格下降到6.3亿元，17天后继续开拍。
二是停摆四个多月后，曾被视为“西南地区亲子酒店天花板”的蓝光己庄不久前重新开业了，摇身一变，“换牌”为峨眉山乌兰度假酒店。
值得一提的是，这家酒店2023年底以3.94亿元的评估价摆上司法拍卖平台，经历两次拍卖，起拍价先后差5500万元，但最终都流拍了。
有知情人士透露，内蒙古鄂尔多斯市乌兰煤炭企业乌兰集团以2.2亿元接盘“己庄”，算是捡了个大便宜。
法拍酒店看热闹得多，出手的少，成交的都是“私聊”，这是今年高星酒店拍卖一个颇有意思的现象。
说起来，这些年，酒店法拍流拍在行业内已经谈不上新闻了：
前有天津丽思卡尔顿三次拍卖无人出价而流拍，第四次才觅得有缘人，还有这些年屡次流拍的重庆解放碑威斯汀酒店、深圳金沙湾大酒店、南京金奥费尔蒙酒店、合肥元一希尔顿酒店、九寨沟喜来登国际大饭店、义乌万豪酒店......
其中最惨的当属“曾经被誉为山西首个五星级商务酒店”的太原希尔顿酒店（也称晋豪国际大酒店），2017年和2018年间，该酒店被拍卖了三次，起拍价从5.5319亿元降至5.2553亿元，仍未能找到买家。
近日，阿里法拍网消息显示，这家酒店再次以4.8503亿元的起拍价进入拍卖程序，但于8月15日因无人参与而流拍。
一系列知名五星酒店被摆上货架后流拍的“血淋淋”事实摆在眼前，若第一次流拍，后续沦为不良资产的可能性大大增加。
同时，一个肉眼可见的事实是，越是高星酒店通过法拍渠道找到“接盘侠”的可能性越低了。
仲量联行一组数据显示，2023年拍卖价格在亿元以上的酒店数量超130起，其中不乏知名五星级酒店，通过法拍成交的约30家，占比仅23%。
2024年，法拍酒店市场愈发冰冷。
和上来就定价二三十亿元的同行有所区别，重庆北碚悦榕庄酒店的起拍价并不高，堪称“务实”，相比当初的重庆解放碑威斯汀10.38亿更是低了不少，能看出这些年山城法拍酒店市场之落寞让法院也放低了期待。
02
法拍酒店为何不香了？
一直以来，和普通人买房一样，酒店交易市场都流传着一条朴素的真理——“买涨不买跌”。
去年年底酒店资产交易市场曾经因为煤老板、能源企业入局扫货迎来一波“小阳春”。
彼时，上海宝格丽酒店、雅居乐清水湾的3家度假酒店、富力香水湾万豪酒店相继以20亿元以上价格出售，就连开业15年的北京金茂威斯汀大饭店都卖出了28亿元“天价”。
但“小阳春”稍纵即逝，当进入市场的法拍酒店越来越多，人们却发现市场对高星酒店资产的估值在不断降低。
硬币的另一面是，酒店降价得越多，市场上能出手的酒店反而越少，形成价格踩踏。
由此，今年以来，不少资产圈大佬和我咨询某法拍酒店标的时，我的建议通常都是再等等。
很简单，法拍的估值往往偏高，会抄底的都等着沦为不良资产或者没人要的时候再入场杀价，如同乌兰集团拿下蓝光己庄。
而且亿元以上法拍酒店项目基本上均涉及比较大的资产债务纠纷，项目背后复杂的债权关系和僵化的运营机制，也是需要考虑的重要因素。
今年6月，上海虹口三至喜来登酒店16.43亿元拍卖成交后不肯搬离，最后被强制交付上了新闻。
据《华夏时报》报道，在买受人要求接管酒店大楼、申请执行之际时，一家曾与前业主签订20年酒店大楼顶部两层房屋租赁协议的国之杰公司提出执行异议。
历经大半年的腾退风波，上海虹口喜来登新业主上海裕自商业管理有限公司才算拿下该标的。
“上海法治报”微信公众号 图
此外，这些高星酒店各有各的问题，即使看上去“物美价廉”的酒店背后也有着诸多麻烦待解。
以7亿元法拍的重庆北碚悦榕庄为例，其悦榕庄二期地块惨遭烂尾，四周尽是杂草和无人居住的别墅，需要大量资金才能继续复工。
意味着接手的拍卖人不仅要支付至少7亿元拍卖款，后续仍需要投入大量资金用于开发建设，这就对不少资方的后续运营提出了更高的资金要求。
应该说，目前市场对此类价格高、体量大、后续投入较高的项目并不看好。
说白了，资方买的是酒店，不是百废待兴的烂摊子。
03
有一种循环叫恶性循环，市场上法拍酒店大多以流拍告终，终究会影响参与者对拍卖市场的信心和预期，进而影响拍卖结果。
我们不禁想问：未来法拍酒店会沦为一种“走形式”吗？
毫无疑问的是，在面临大宗商业土地交易时，买家往往持谨慎态度，一方面受制于自身资金实力和运营水平，另一方面，也会等待酒店资产价值彻底出清后再“聊个好价格”。
当法拍酒店愈发“鸡肋”，沦为一种群体看戏性的大型网络活动，也宣告高星酒店的荣光时代一去不复返了。
毕竟再好看的拍卖数字也是数字，能成交的金额才代表酒店资产真正价值，剥离了地产属性的高星酒店“有价无市”意味着地产酒店狂飙年代彻底结束。
未来2-3年阵痛期里，高星酒店依然过剩是不争的事实。
世界银行在《全球经济展望》中预测，2020-2024年是全球经济“30年来最疲弱的5年”，目前来看，说的挺对。
杠杆，迟早会被玩成死局。想要成为幸存者，就要跑赢时间。
有一句日本“失去三十年”时期的血泪箴言很适合当下酒店资产交易市场：
卖资产无技巧，全靠卖得早。
在宏观的经济环境变化中，身处其中的高星酒店业主无法改变行业大势，珍惜每一个有实力的资方，有可能它就是你唯一的“接盘侠”。
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