单价1.8万/平起，把奇槎门槛“打下来”？
最近，楼市君被清盘多时的中粮珑湾祥云“新货”刷屏。
经过了解发现，原来是当年拍地的特殊产物——“自持房”。
现在能正常销售吗？这个价格值不值得入手？楼市君连踩7盘，揭秘奇槎最新市场情况！
补地价，自持转商品房？
1.8万/平拿下奇槎江景房
奇槎板块的中粮珑湾祥云又有新产品供应。
楼市君了解到，此次中粮 珑 湾祥云推出的项目是小区的1座，共120套，将于9月15日开盘。
据了解，中粮珑湾祥云曾经在2019年开盘，于2022年清盘。
| 中粮 珑 湾祥云实拍图
| 佛山楼市发布 摄
卖完两年的盘为何又有新货出现？
据了解，1座之前是房企自持住房，原本要求房企自2017年拿地起，10年内只能对外租赁。
销售表示，现在房企补回2亿地价给政府，可以正常办理预售证，当商品房来卖，和其他楼栋一样是70年产权的商品房。
｜半月岛航拍图
| 佛山楼市发布 摄
楼市君翻查资料发现，中粮项目拿地的2017年，正是佛山土拍最火的时候。
政府为给当时的土地拍卖市场降温，在土拍中加入“竞配建，竞自持”条件来确定竞得者。
同期拿地的保利同济府、越秀星汇瀚府等楼盘仍有部分自持住房。
那么，时隔五年推出的中粮珑湾祥云1座，是怎样的产品呢？
楼市君了解到，新盘为两梯四户，共31层，有96-127-134平三个户型产品，南北对流，毛坯发售。
| 中粮珑湾祥云户型图
销售透露1.8万元/平起步，按照96平的户型计算，约180万即可享有半月岛和东平河一线江景。
| 佛山楼市发布 摄
楼市君观察到，整个小区共6栋，目前入住率约2-3成，小区外围商铺只有便利店进驻，步行一百米即到半月岛湿地公园。
| 小区外围商铺
| 佛山楼市发布 摄
改善型产品选择众多
250万置业奇槎是“基操”
180万左右就能入住奇槎江景房，是富人区的房价变“亲民”了吗？
楼市君顶着烈日连踩7盘，发现“1”字头只是少数，想在奇槎有更多选择，基本要留足250万预算。
1、价格：预算250万起步才能进奇槎
近期楼市“退烧”，不少买家都等一个“抄底”奇槎的机会。
但楼市君整理发现，片区价格还是站得比较稳的，改善盘集中在2.2-2.6万/平的区间，豪宅盘2.8万/平起步。
100平以上产品中，保利和颂的特价单位单价最低，2万元/平就能拿下。
而保利三龙湾天珺，单价去到3.8-4.3万元/平。
整体而言，买家要做好至少250万预算才能入住奇槎的准备，且上不封顶。
2、产品：100平以上为主，改善型选择多
楼市君实探发现，目前奇槎板块以100平以上的改善型产品为主，选择还是比较多的。
例如保利和颂目前主推的121平、143平的四房两厅，全南向，主阳台望小区绿化。
| 佛山楼市发布 摄
紧挨奇槎的保利琅悦主推100-127-143平三种产品。
由于是首批新规落地项目，使用率能做到接近100%。
例如，100平的户型就已经能做四房，对比起中粮珑湾祥云的96方三房，还是有一定的优势。
| 佛山楼市发布 摄
此外，还有众多“含江量”爆表的大平层豪宅产品供买家选择。
保利三龙湾天珺距离江面仅约30米，可270°无遮挡直瞰江天一色。
佛山豪宅“天花板”鹏瑞三龙湾1号，打造全景观户型，楼下是80万㎡超级商业综合体。
华侨城半月岛纯水岸拥揽半月岛景观，项目产品沿用新规，最高使用率可以去到100%。
| 佛山楼市发布 摄
3、销量：有人不愁卖，有人去化慢
再来看看各盘的销售情况。
保利和颂销售介绍，目前项目处于清盘状态，库存并不多。
其中，121平、143平各剩下10多套在售，主要是天地层，121平的中间层仅余两套。
| 保利和颂沙盘
| 佛山楼市发布 摄
而和颂斜对面的保利琅悦，基本上是不愁卖的状态。
根据中指院数据，今年1-8月，保利琅悦以成交302套、3.9万平蝉联全区套数和面积“双料冠军”。
销售表示，目前项目一个半月就能出一栋楼，国庆还将加推100-126-180平三个户型产品。
豪宅盘华侨城半月岛纯水岸在今年3月开盘后已有一波降价，但去化仍有进步空间。
根据佛山市住房保障和房产信息网，开盘至今已售43套，余134套可售。
| 来源：佛山市住房保障和房产信息网
山姆年底开建，新学校规划中
奇槎配套又将升级
如果要在佛山选择一个适合首次买房或置换的改善片区，楼市君认为，奇槎必须拥有姓 名。
根据中指院最新数据，1-8月佛山新房成交金额第一就是奇槎所在的石湾片区。
三龙湾奇槎西接禅城中心，北连千灯湖CBD，中心地位毋庸置疑，是官方定位的国际滨水生态居住区，片区利好一直备受外界关注。
| 奇槎板块航拍图
| 佛山楼市发布 摄
商业一直是奇槎板块比较薄弱的环节，以往居民只能前往桂城、祖庙的商场购物。
但利好来得很快，山姆会员店禅城首店即将于年底开建，预计2026年开业。
山姆的落地，不仅补足片区商业配套，也将为奇槎带来人流、消费、甚至是城市面貌、影响力的转变。
未来，还有鹏瑞三龙湾1号的4万平高端商业体进驻，商业氛围将更上一层楼。
｜山姆会员店效果图
｜来源：佛山石湾
教育方面，奇槎板块配套三龙湾小学和惠景中学，但惠景中学位置相对较远。
片区内的佛山三中附属三龙湾中学仍在规划阶段，将设置30个公办教学班，供应学位1500个。
今年5月禅城区教育局表示：学校现处于前期设计阶段，目前尚不具备动工建设条件。
| 来源：禅城区人民政府门户网
此外，片区内还有三龙湾禅城片区体育中心已经封顶，内含恒温标准泳池、篮球场、羽毛球场、健身房等，将打造成片区的康体文化地标。
| 三龙湾禅城片区体育中心
| 佛山楼市发布摄
随着各项规划兑现，奇槎片区的居住氛围会越来越醇熟，板块的含金量也会越来越高。
奇槎片区的产品、价格、配套对你来说有吸引力吗？
欢迎评论区和我们聊聊！
热门跟贴