北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

有个问题请教，我是京籍，房子在昌平县城昌盛园小区，孩子也在昌平上学，开学五年级；我工作在蓟门桥。想搬家离单位近一些，同时也给孩子转学到城里。昌盛园的房子暂时也不好出手、价格也实在是太低了，所以就租出去了。

现有现金500，月供2.5问题不大，想考虑买一个900内的三居，海淀的感觉够不到，就想去亚运村、奔着朝外中学去，或者去人朝分，900能买个可以自住的三居。现在看了慧中北里、慧忠里、汇园公寓，这几个小区您有啥建议？另外，我这个换到朝阳的思路对吗？

A：

1、换到朝阳的思路没什么不对的，毕竟全北京也只有朝阳是单校划片为主，其他的区买了学区房也大概率是派位。海淀今年就闹的鸡飞狗跳的，说不好是否真的阳光招生，挺没谱儿的。

2、不过朝阳的这俩学校名字搞错了，是“朝外学校”，不是朝外中学。“人朝分”则是民办校，学位跟房子无关，这几年是摇号的。能有学区房的只有人朝学校和人朝实验小学部，这几个名字挺乱的，但记住只能买公立校的就行了。另外人朝这几年的孩子太多了，对初中的压力大，中考成绩有待观察，考虑好再买，也想好买哪个校区的。

3、几个小区看自己的主要需求吧。如果是小升初转学那就买慧忠北里，因为这里小学对口中音，初中才对口朝外。优势是房子没什么学区溢价，居住的性价比相对高，保值也没什么风险。

如果是五年级转学那就买慧忠里，这是典型的朝外学区房。优势就是能一贯制呗，劣势是学区溢价基本等同于东西海平均值，一分钱一分货。还有就是溢价部分在明年拐点之后得看政策是否支持，否则有可能受到影响，17630的时候就受过冲击，第二年信息采集之后才涨回来的。

如果更注重房子的性价比那就买汇园，这里也是朝外学区房，小学能转学。汇园是曾经的北京第一高价公寓，或者说是30年前的中国顶级豪宅。只不过这些年老公寓不太受追捧了，所以价格走势长期偏弱。优势是租金收益高，也就是居住的性价比高，但却是用升值慢换来的，看自己重视哪方面吧。

4、简单就是这情况，三个小区是三个不同的思路，看自己的方案选择吧。另外这里没有人朝的房啊，怎么考虑的？

仅供参考。

二

Q:

00后男生，刚办好北京户口有购房资格，弹药1200w，买刚需房，板块三环内，请推荐。我这情况没必要买东西城吧？所以以朝阳区为主，请问富力城怎样？或者是太阳宫的太阳公元，是不是太贵了溢价多啊？

A：

1、1200万在全中国甚至全世界都能买改善房了，怎么说都算不上刚需了。这相当于高考600多分，然后说想随便上个大学就行，这不是气人吗？太凡尔赛了。

2、要是没结婚或没孩子就没必要买东西城呗。全都有学区溢价，挺贵的买来却用不上学位，那就是至少有20%多的资金被闲置，同时还有保值的风险，我觉得没必要。房子是用来住的，还是先多考虑自住吧。同时考虑保值，将来要是置换学区房的话不吃亏。

3、富力城挺好的啊，北京第二代地王，一直是双井的标杆小区。价格走势虽然没跑赢大盘多少，但也至少不落后，挺典型的自住和保值兼顾。

4、太阳公元没什么溢价，就是单纯的贵，板块和小区等综合因素导致的升值好。是否有溢价可以用租售比来判断，用总价除以预估租金，超过平均值700了就算有溢价（大户型800小户型600），没超过或超的不多就不算有溢价。

人朝是2016年中考成绩公布之后才真正受到关注的，更是到2017年信息采集才算的学区房。而此时北京的大行情已经基本结束，太阳宫四个神盘的价格也已经定型，所以谈不上溢价。而且朝阳区有特点，溢价基本都被老小区总价低的承担，总价高的没多少，再高还就没有溢价了。因为特意到朝阳区买学区房的家长不多，买豪宅当学区房的更不多，溢价也就不好抬上去。

5、简单就这情况，看自己的需求吧。不过最好别提刚需了，也没有拿富力城和太阳公元当刚需盘的，相当于说985是职业学校，不是太合适吧？

仅供参考。

三

Q:

探讨一下北京学区房的问题，我们是人户分离，我们有集体户，但一直在外地工作，孩子四年级，想明年转回北京参加小升初。但单位协调不了好学校的名额，就算协调也得必须买房，请问有没有其他的方法？

另外如果买西城的房子的话价格太高，您觉得东城那个学区或学校的能和月坛差不多级别？预算在500万之内，三口居住兼顾保值。前期只是我妻子带孩子住，我大概还要三四年才能调回北京。

A：

1、既然单位都要求买房落户，那就没有其他办法了。除非是孩子的成绩特别好，在明年西城能点招的情况下可以凭成绩试试，其他任何办法都没了。

2、跟月坛差不多级别，常规就是和平里啊。但是既然在西城有集体户，那转到东城也没什么意义了，只是得到个学位，但仍然是靠运气派位，占不到任何的便宜，而且还多花了买学区房的钱。就算是500万，那这溢价都在150万左右，我觉得没什么太大意义。

3、再者还要居住兼顾保值，这很难做到。500万在东西城的北城一般都只能是老房小两居，甚至是一居，勉强自住吧。保值来讲是基础部分没问题，但30%的溢价部分是不敢保证的，毕竟明年之后就是入学人数的拐点了，是否能支持住溢价率得看到时候的政策。

4、总之我觉得如果单位能确定好学校的名额，那就买房落户，至少是得到稳妥。如果不买这学区的，那也没必要买东城了，反正都是派位，没必要多花钱。

仅供参考。

四

Q:

我是卖了朝阳区老破小置换，希望能宜居保值，学区不要太差，两个人单位一个在顺义一个在国贸，所以位置比较偏向东北部。预算总600-650万，需商贷300万。以下四个小区的房子觉得还行，请章哥帮忙从保值角度排序，谢谢。

一是望京大西洋新城A区85平米左右两居，这有临街的楼有，且不是正南正北；二是新北苑的润泽悦溪88平米左右南北两居；三是新北苑的润泽公馆，次卧二次采光的两居；四是东坝的首开常青藤90平米小三居。

A：

1、保值角度排序，那从地段儿讲肯定是首选新北苑啊，这没什么可说的。反正到目前为止还没有替代这里的板块，所以价格走势大概率还能保持强势。至于具体房源我判断不了，不到现场的话看户型图都没用。这问当地中介吧，或者自己判断哪个更宜居，房子是用来住的，同等情况下越宜居的越保值。

学区怎么说呢，不算学区房，但朝外的校区应该是不错的，至少不弱吧，而且也有一些本校的指标。之前新北苑有些溢价，但不算学区溢价，更多的就是因为涨的快造成的，租金没跟上。最近我没算过，应该没了，让当地中介算算吧。

2、其次是东坝，这儿属于十大边缘集团里不太受重视的，所以地铁才拖了这么多年，也规划了大量的保障房，还被放了好几回鸽子。不过即便是在配套不强的情况下，像常青藤和奥园这种商品房的价格走势也没落后。如果以后各种规划真的实现那就更好了呗，至少不比现在弱。

学校中等吧，现在都挂北京中学了，理论上是应该提升一些，但现实中没听到太多消息，我也不知道具体什么情况。

3、大西洋新城那就看自己的喜好了，挺好的地段儿，就是老点儿了，临界的也多，常规建议是首选后几个区的。学校挺好的，北师大三帆，只是也不算学区房而已。

4、简单就这情况，看自己的判断吧。

仅供参考。

五

Q:

三十大龄北漂儿剩女，计划在京购房。老家安徽合肥有房两套（回迁），价值200多万。山东海景房一套价值30多万，已腰斩不好卖掉。另有现金150万左右，计划卖掉一套回迁房充足首付，海景房是如果卖掉当税费和装修费，贷款200万左右买500万之内的两居。

您觉得如果结合学区的话买哪合适？不求学校太好，最好没溢价的中上学校。主要需求为自住+保值，东城有合适的吗？

A：

1、结合学区，既然没结婚为什么要结合学区啊？这没什么必要，或者说早了点儿，相当于刚毕业找工作时，宁可少要工资也得找退休待遇好的，我觉得没什么意义，还是什么时候说什么话吧。

另外考虑好，现在仍然算入学高峰期，学区房的溢价都不低，居住的性价比也就不高。而明年之后就是拐点了，到时候如果没有政策支持有可能溢价部分受影响。考虑好再买。

2、如果非得买那就买溢价低的呗，比如石景山的，远洋山水或融景城的，肯定算中上学校，但没什么溢价，居住的性价比相对高。

3、东城肯定没合适的，这预算基本都是老房，哪儿的溢价低不了。

仅供参考。

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