存量房贷调整怎么看？|债市|央行|存量房|房贷利率|降息

来源：靳毅投资思考

核心观点

调整的经济背景：在居民消费需求疲软、提前偿还房贷的背景下，下调存量房贷利率可减轻利息支出、提升消费意愿，同时减少提前偿贷的现象，有一定实施必要性。

调整的可能性分析：如果存量房贷利率从4.27%下调至3.45%，压降幅度为82BP，或带来银行资产端收益压降7.3BP。同时考虑到LPR下降带来的资产端收益5.9BP的压降，一共压降幅度为13.2BP，仍小于银行负债端成本压降的20.3BP。因此，若开展存量房贷利率下调，短期内央行新一轮降息的可能性不大。

对债市的影响：存量房贷利率下调，可减少居民利息支出，长期有助于改善居民消费需求、促进通胀。短期来看，不会立刻带来央行新一轮降息，难以解读为对债市的利多信号。同时存量房贷降息，背后政策刺激意愿不容忽视，当下的债市环境与2023年8月环境局部类似，短期内债市或依旧以震荡为主。

报告正文

近期，中证报等媒体对存量住房贷款利率下调一事进行讨论。该政策实施可能性如何，对于债市又有何影响？本文将对此进行解读。

1、如何理解存量房贷利率调整？

1.1

调整的经济背景

一方面，居民房贷压力较大，压制消费意愿。住房贷款一直是我国居民中长期消费贷款的主要力量，截至2024年6月，个人住房贷款余额占住户中长期消费贷款的比重为79%。在较大的房贷压力下，居民消费能力受到抑制。今年5-7月我国社零同比增速分别为3.7%、2.0%和2.7%，均低于2019-2023年同期平均水平。下调存量房贷利率可减轻利息支出、提升消费意愿。

另一方面，由于新发放房贷利率更低，居民提前偿贷现象较为严重，杠杆率下降过快，不利于经济发展。2024年二季度居民杠杆率环比下降0.5个百分点，下降幅度为近10年来最高水平。因此，下调存量房贷利率有助于缓解提前偿贷现象，有一定必要性。

之前政策中对存量房贷利率提及较少，有刺激空间。今年以来，一系列地产政策落地，对于住房公积金贷款利率、最低首付比例、限购政策都进行了放松，但尚未存量房贷利率进行调整。据央行统计，上一轮存量房贷利率下调后，加权平均利率为4.27%，据新华社报道，6月全国平均新发放房贷利率为3.45%，中间仍有82BP的下降空间。

1.2

调整的可能性分析

存量房贷利率下调，会影响银行资产收益，挤压净息差。本轮存量房贷利率下调的空间来自于哪里？我们在8月4日报告《利率低点在哪里？》中提到，综合手工补息整改、存款挂牌利率降息、OMO降息3大因素，5月份以来，银行负债端成本总体压降20.3BP。

从资产端看，7月份LPR下调，仅降息10BP。根据中农工建交五大行2024年中报中披露的资产结构，我们发现截至2024年6月末，5大行客户贷款及垫款占总资产比重为59.2%，结合降息10BP，可计算出LPR下降或带来资产端收益5.9BP的压降。

对应到本轮，如果存量房贷利率从4.27%下调至3.45%，总压降幅度为82BP。截至2024年6月末，个人住房贷款占银行业总资产的比重为8.9%，结合本轮82BP的压降幅度，或带来银行资产端收益压降7.3BP。