白云京溪，终于把刀亮出来了。
9月，几个地块会很火，如果按开发商的热情：
四颗星：白云怡新路；
三颗星：琶洲南；
二颗星：面粉厂（太贵，不敢热情）
对，就是与天河一路之隔的白云京溪板块，你可以说是天河北。
确实，身在天河白云交界、125%使用率新规、配建九年制学校...叠了这么多层buff，说一句“天选流量圣体”不为过吧。
昨天，我们也顺势到地块周边转了一圈，确实能打。
几个重点：
1）对这块地有意向的房企不少，包括BL、ZS、LC、JM、BK等。
2）学校很强，大概率对口白云公立小学龙头京溪小学，另外的九年制学校，有开发商建议引入培英集团
3）住宅体量小（计容建面仅约3.2万平），结合周边市场来看，更适合打造刚改+改善型产品，快进快出
4）125%使用率，对周边新房和二手房压力不小，反过来说这也是置换的动力。
5）周边是改善的城市界面，比较体面。
具体的，我们接着往下聊。
总结地块的外部条件，有两张牌很关键：18号线北延段+九年制学校。
从3号线梅花园站出来，经怡新路直行约800米抵达地块，时间约10分钟，在步行范围内尚可接受。
不过，相比3号线，18号线北延段才是它的王炸。
由实拍图可见，18号线北延段京溪路站，就在地块对面，过个马路就到了，这个距离比周边在售新盘都近。
而从京溪路站到冼村站，仅2个站，再加上18号线“全国最快地铁”的速度，通勤效率要高不少。
另外，地块位于怡新路和沙太南路交汇处，开车出行也方便，到正佳广场约30分钟。
再来看学校。
参考周边二手小区，地块未来大概率会对口京溪小学，是白云最早的省一级小学之一，现在也是白云公办小学第一梯队。
初中，按照现有政策，京溪小学对口直升同和中学，这个就稍显薄弱了。
长期以来，同和中学的校风和成绩，在白云口碑都不咋地，直到2021年被纳入白云广附教育集团后才开始逐渐改善。
所以，地块要配建的九年制学校，很关键。
如果引入一个好的学校品牌，尤其是初中，那就填上板块最大的短板了，这对周边二手业主来说，吸引力很大。
像房企建议的培英，确实有优势，在白云扎根很深，而且地块大约800米处，就是云英实验学校，民转公后依然是热门，打底也有了。
至于商业，已经是所见即所得了。
怡新路上，聚集了大量社区底商，再加上广垦天河壹号的商业体，这还间接拉升了周边城市界面和生活氛围，居住环境确实不错。
另外还有金茂广场，距离地块约1.5公里，招商更好，怂火锅、向群饭店、KFC、星巴克等都有，吃喝玩乐完全足够。
地块周边，聚集了好几个二手小区。
在白云这边，沿怡新路上，就有恒大御府、云山熹景、怡新花园、佳兆业天御等。
天河那侧，主要有信达金茂府、远洋天骄等。
可以看到，虽然几个二手相距不远，但身在白云和身在天河，价差还是相当明显。
| 数据来源：链家
先看距离地块近的几个二手。
这几个二手盘，成交的主力户型基本都是大三房，总体约在3.6-5.2万/平，中间值约4万出头，影响价差的，有楼龄、保养程度、户型面积等。
其中，恒大御府距地块最近，楼龄最新，也是保养程度最好的小区，所以也是价格最贵的。
今年，恒大御府成交的三房，基本都是这种145平左右的大三房，总价大概去到700万。
优点是全部南北对流，且是两梯两户小高层，但户型嘛，以今天的眼光看，确实面积太浪费了，布局不太合理，按77%使用率算户内只有约112平。
当然，恒大御府也有90平左右的小三房，总价约500万，但都是朝北或朝西，成交不是很好。
相比来说，这里70平左右的两房卖得更好，今年卖出4套，总价300万出头。
再看云山熹景，08年的小区，也是大体量、小高层社区，不过保养程度是三个二手中最差的。
相比来说，云山熹景三房和四房的单价没有太大区别，基本都是4.2-4.5万/平。
比较主流的户型，就是这种130平左右的大三房，厅大房大，不过如果以现在的标准看，也是太过浪费，阳台也太小了。
怡新花园是最老的小区，但最靠近地铁，成交也是最活跃的，今年成交了14套，也是三房户型最多。
不同的是，这里成交的三房，以105平左右的小三房为主，最低成交价去到368万。
户型设计确实优点不少，双洗手间，双阳台，房价面积相当，更贴近刚需的需求。
再来看天河那边的信达金茂府。
次新房小区，背靠金茂广场，但学校没有太大优势，今年成交也不多，只卖出了3套约143平大三房，总价千万级。
这不能理解，143平只做3房，客餐厅、主卧设计都有不少槽点，对比周边新房，这性价比是真不高。
如果要总结一下周边二手的共性，优点是体量大、园林大、密度低，缺点是户型过时，越是小户型体验感越差。
大家的使用率都在80%左右，很多120平、130平、甚至140平，也只做成3房。
如果是70-90平左右的两房、三房，大多数又是小阳台、加上朝北向、超西向，又或者朝向大马路，有噪音影响。
这些bug，放到今天来看，分分钟是致命伤。
参考周边新房，目前越天和、西派天河序都有超100%使用率的户型，而且朝向、格局设计、品质感都是绝对领先版本。
你说，等到白云怡新路地块出来，最高可达125%使用率，相当于再迭代一个版本，对周边二手来说，是不是暴击。
关于125%使用率，可戳右边复习：这招太狠，广州铺开了
但是对周边二手业主，这也是一个置换的机会，代表着更好的产品、更新的小区，以及更优的学校。
事实上，除了周边二手置换买家，白云区怡新路地块还有不少潜在买家。
比如说，南方医科大学和三九脑科医院的医生老师、周边服装城老板、互联网白领、还有3/18号沿线通勤的上班族。
可以看到，这些人群的导入路径都相当清晰。
再加上，地块本身体量小（住宅计容建面约3.2万平），地价低（起拍总价约8.65亿，楼面价约26398元/平），又有新规利好，难怪吸引了好几家开发商的关注。
确实，这给了开发商相当大的操作空间。
第一，按3.2万平体量，按套均面积100平算，货量仅在300套左右，很适合快进快出式路线。
第二，最高125%使用率，全板块也是全广州独家，仅次于南方面粉厂的130%使用率。
第三：会影响天河北新盘的话题和流量。
假如打造100平户型，按125%使用率，户内可用面积都有125平了。
再加上2.5低容积率，还是一字型板楼，这个搭配在板块很稀缺。
这样一组合，完全吊打周边所有楼盘。
第三，进可抱天河大腿，确定性给够，还有地铁+学校新增预期；退一步看，毕竟是白云嘛，价格还有空间。
对于操盘方来说，更聪明的做法， 也许是做好错位设计，打造刚改+少量改善型产品，比如高使用率三房+四房，把总价控好。
毕竟，白云怡新路地块体量小，只有两栋楼，难以有大社区体验，做豪宅难免吃力，还要和两位老大哥正面刚，何必呢？
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