5 个月态度骤变，楼市最关键多头突然变卦，房价还要跌？|二手房|存量房|房价下跌|房地产市场|房贷利率|楼市

长期征集

日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。

和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。

重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。

她说，有苦我们一起分担。

每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。

记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。

文/青城桢楠

做经济分析的，除了要和现实抗争，更要和预期搏斗。

斗不过怎么办？一个字，改。

瑞银对楼市的判断，让人见识到自省的重要意义。

2024年4月26日，券商中国曾报道，瑞银等外资突然唱多中国地产。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”

瑞银等外资大行唱多后，地产等权重一路上涨，大盘也从3000点左右，一跃突破3100。后面的故事，大家都知道了，无论股市还是楼市，除了低迷，还是低迷，乐观似乎就来了一秒钟。

5个月过去了，楼市还是那个楼市，但瑞银已经不是那个瑞银了。

8月25日，瑞银发布报告称，因为中国房地产疲软，对经济拖累超过此前的预期，下调中国GDP预期，2024年对GDP的展望从4.9%下调到4.6%，2025年从4.6%下调到4%。

瑞银表示，以目前的情况，预计楼市2026年才能触底反弹。

5个月改头换面瑞银看到了什么？

从乐观到悲观，只用了5个月，瑞银看到了什么？

我们查阅了瑞银的报告，里面的内容比较“露骨”。

据瑞银测算，按“可供销售但未售出”住宅项目这一指标来衡量库存水平，截止到7月底，房地产住宅库存规模约为1900万套。其中，“已竣工但未售出”项目为380万套，“可供预售但未竣工未售出”项目为1,510万套。

按照各地目前的销售情况，瑞银测算库销比为29到30个月。这是个啥概念？

2017年4月6日，住房城乡建设部、国土资源部曾经联合发布过一个名为《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

据通知，各地要根据商品住房库存消化周期调整供地情况，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

从这个角度看，库存水位在12个月到18个月属于合理水平，高一点得减少供地，低一点得增加供地，都是库存偏离合理的表述。

瑞银认为，12个月到18个月并不合理，按照历史库销比，平均水位应该是13-14个月。也就是说，目前的库存情况是历史平均水位的2倍左右。

买涨不买跌，是金融市场的人性必然。受人性趋使，库存的变化往往是，越涨库存越少，库存变少并非是买得人变多了，而是卖得人变少了，反之亦然，越跌库存越多，也许不是买房的少了多少，而是卖房的人越来越多。

二手房更能反映这一点。据贝壳统计，除了春节以外，2024年包括北京、上海、广州、深圳等主要城市的二手房挂牌数量一直处于4万套左右的历史高位。

二手房的成交量并不低，2024年3月份以来一直处于比较高的水位，7月份甚至还创出了阶段性的新高。但房子越买越多，买不完，根本买不完。

但凡金融市场，筹码结构从来都很重要，看似是金钱交易，但背后是一种心态，甚至心理的投射。

人们为什么卖房子？

9月2日，克而瑞发了一篇报告，统计了11个重点城市二手房业主卖房的原因。有52%的业主因为置换，也就是卖了房子，还把钱投在房地产里面。

剩下的5成左右，都是卖了房子就不打算回来的。其中又分成三类，一类是因为房价下跌，触发卖出条件的主动卖房人群，包括投资止损、套现持币、看跌房价避险，合计占了37%。另一类是还不起房贷被动卖房的，占了4%。

变现还债或其他因素，很可能也都是被动卖房，只是原因不同。

克而瑞统计的结果很有意思。

因为房价下跌而卖房的这部分人占比37%，如果房价开始上涨了，他们将撤销挂牌。这类人有点像类似股市里的融资盘，助涨助跌，属于投机资金。而4%还不起房贷的人群，可能牵扯到金融安全。

不久前看过华安证券的一个研究，从金融安全的角度，看待房地产出清，在他们模型里，按照上市银行披露的数据，个人房贷不良率在0.49%。

那么问题来了，如果按照克而瑞的统计，目前挂牌的人群中，有接近4%的人是因为还不上房贷卖房，这4%和0.49%到底那个更接近实际情况？

如果是前者，换算成不良率又是多少？这是一个很严肃的问题。

因为收入预期正朝着不利于还贷的局面靠拢，收入的弹性远远大于房贷的刚性，没了工作，或者收入缩水，可能瞬间就会失去还款能力，加入无法还贷人群。时间不等人，越来越多的人失去了时间红利。

回到瑞银的报告，在瑞银的报告中，还有一张图表让人脊背发凉。

几个月前，印象中中国房价下滑的速度比同期（泡沫破裂开始的时期）日本是要缓慢的。但根据瑞银的统计，中国六大城市房价、二手住宅价格的下滑速度已经超过日本和2008年金融危机轮次的美国了。

2024年9月1日，根据中指研究院的数据，8月百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点，已连续28个月环比下跌。

按照中指研究院的说法，这已经连续第5个月，100个城市的二手房全部在下跌了。

看起来，二手房价丝毫没有要企稳的样子。

结合克而瑞的统计，主要城市里，看跌房价避险的城市里，占比最高的是武汉，达到25%。

把投资止损、套现持币、看跌房价避险三个因素叠加在一起，占比最高的还是武汉，合计占比为66%，其次是杭州，合计占比53%，后面依次是天津和苏州，都在44%。

投资止损、套现持币、看跌房价避险三者加在一起，占比最低的是北京，只有20%。并且，北京有70%的二手房出售人群是为了置换。

北京楼市当真坚挺。

我们此前说过，房价不仅是房子的价格，更是老百姓消费预期的信号。资产价格越稳定的地区，人们往往越愿意消费，而那些预计房假还会下跌的地方，消费欲望一般比较低迷。

据瑞银的测算，2020年房地产行业对中国GDP的整体影响超过26%，2024年，房地产的影响已经下降至20%到21%。

如果把房价影响消费的次生影响也算在GDP里面，结果肯定比20%要大得多。

8月21日，泡沫先生朱宁曾说，借鉴美国和日本的情况，中国楼市的调整至少还需要3到5年。

按照3年计算，最早也是2027年，如果是5年，那已经要到2030了。

不知不觉的，楼市已经调整了三年的时间了。

地方收储降低存量房贷利率

大小作文满天飞

楼市越低迷，消息越混乱。从8月底开始，关于楼市的大小作文层出不穷，一会儿要降存量房利率，一会儿政府要发债券收储，东一锤子西一棒子，叮呤咣啷。

没有落地便不能证伪，未来的事情谁知道，先当有这回事，股市率先反应。

在存量房贷利率下调的风声越来越响的时候，最先相信会下调的，无疑是投资银行股的那人群。从8月28日开始，永不调整、勇往无前的银行股开始了猛烈的调整。万亿级工商银行等大屁股，动辄下跌3%、4%，股价弹性好像小盘股一般。

从稳定上涨到弹性下跌，足以说明沉睡资金在苏醒。

看到股价波动剧烈，招商银行在9月2日的交流会主动回应了存量房贷问题。

招行行长是这么说的：目前，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。

这句话的意思是，如果要下调房贷利率，怎么也得走流程吧，和银行沟通是起码的，主管部门通气，下发通知是基本的，这些都没有，谈下调房贷利率似乎太早了。

当然，后面招行行长补充，如果要推政策，势必对银行业带来负面影响，预计宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。

银行的态度当然是不情愿。

根据澎湃的统计，2024年上半年，六大行收入、利润、净息差几乎全都在下降。如果再调降存量房利率，这日子还咋过？

我们此前专门写文章分析过，和过去的自己比，银行算难过的，可和其他行业比，简直是在天上。

那到底会不会降低存量房利率呢？在房地产消息上快人一步的瑞银，这次又出来说话了。据新浪财经9月2日消息，瑞银预计，中国央行或在数月后下调存量房贷利率。

瑞银表示，目前存量房贷利率平均达逾4.1%，但新房只有3.3%，部分一线城市甚至低于3%，差距太大。这0.8%的差距，也许很快会被抹平。

据中原地产张大伟公众号9月5日的消息，外媒援引消息人士说，金融监管机构已提议将存量房贷利率下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。

9月7日，住建部主管媒体《中国房地产报》公开喊话：

金融部门要进一步做好开门问策，积极听取市场有益声音，可以适当对边际存量贷款利率作出科学调整。我们可以自问，因为存贷款利差下降了，银行盈利下降了一些，但是资产负债表是改善的，不良贷款是减少的，持有的资产的估值是提高的，对金融安全和经济稳定是大有帮助的。

到底降低存量房贷对银行会有多少影响？

瑞银说，如果银行存款利率不降，估算会拖累内银净息差收窄0.11%，对利润造成10%以上的负面影响。瑞银相信，为了保证利润，银行会降低存款利率的。

开源证券则给出了更为量化的存量房贷降息影响。据开源证券测算，首套房和非首套房如果都下调，乐观情况下，居民每年可以减少1922亿到2693亿元房贷。

因为降低存量房贷，释放出来的2000亿资金，会进入消费领域么？

8月27日，瑞士再保险研究所给出过一份报告，说2022年以来，美国业主因为锁定低利率抵押贷款，一共释放了6000亿美元的额外消费能力。如果中国能和美国一样，对消费市场无疑是重大利好。

可中国的情况不一样。

据鱼和塘公众号发起的投票，如果存量房贷利率下调，这笔钱会怎么用？有75%的人选择，存起来，提前还房贷，愿意消费的只有25%。当然，这个投票的样本量不大，只有260人参与，但起码说明一种倾向。

即便降低房贷利率，国人也不愿意大肆消费，更有可能像日本人似的，把钱存在0利率的银行，不消费，不投资，勒紧裤腰带过紧日子。

如果居民不能配合政府的政策思路，该如何是好？

8月20日，国内有媒体援引外媒的消息，政府正在思考用新的融资方式，可能是特别债券，来帮助地方收购房屋。8月初，IMF曾建议一次性给出1万亿美元的财政拨款，来解决楼市流动性的问题。

从目前国内的走势来看，地方政府确实在加快收储步伐，但仍然在已有的框架里，并没有额外的配套政策。

据申万宏源统计，自从5月份开始，地方收储政策快马加鞭，每个月都有6个以上地区宣布不同类型的收储计划。

截止8月22日，已有22个城市计划收储12万套住房用于保障房。

瑞银在8月25日的报告中说，他们预计地方政府会动用1.5-2万亿元，收购大中城市120-170万存量住房。按照文章开头的测算，这相当于1900万可供销售但未售出住房的6%到9%。

这6%到9%，能否起到边际变化的效果，值得关注。

收储对房地产市场肯定是利好，减少了供应，注入了流动性。不过有一点让人忧虑，就是政府收储势必考虑成本，不能按照市场价格走。

根据瑞银的统计，政府目前一般按照重置成本来收储，也就是土地成本+建安成本+5%的利润，这样的收购条件，是市价的5折左右，甚至更低。

房地产市场终归是一个市场，当政府成了房产消费者，和普通购房者一样，在同一个地方买房子，你买是5折，我买该是多少？

政府收储越多，买房者越是不愿意按照市价购房。看来，房地产要重新定价了。

政府收储的标准，让人想起长沙楼市。

2019年，长沙曾经出台过一份文件《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，通知中明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中，利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数，平均利润率为6-8%。简单来说，就是开发商的利润率不能超过8%，一切要根据成本来加成。

长沙楼市一直是中国楼市的模范生，房价水平长期低于同级别城市，如果各地收储都按照长沙标准，房价的未来会不会估计也会是长沙模式吧。

长期看似乎没什么不好，但短期来说，要让消费者适应房价突然变成政府定价模式，要向长沙看齐，会有一个痛苦的适应过程。

打开思路，或许能收获更多的创意。9月2日，湖南衡阳市出台了最新的的房产新政《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，其中有一条别开生面，让人脑洞大开。