2016 年南方+发布了一篇报道，题目为《珠海四大上市房企上半年赚得盆满钵满》，文章提到，在 24 家珠海 A 股上市公司中，上市房企上半年的表现最为强劲。
营收方面，华发股份、格力地产、中珠医疗直接实现同比翻番，增速最高的格力地产一度达到1086.55%。
形势一片大好下，该篇报道也指出，在地王频出、面粉贵过面包的当下，珠海房企们除了迎接房价上涨的“狂欢”，也将面对土地价值上升威胁盈利能力的考验。
如今，8 年时间过去了，随着房地产进入深度调整期，现阶段来看，房企们面临的盈利能力考验早已不限于土地端的过高价值，而是更多要素的均在施压。
这个过程中，即便是过去这些风头尽出的上市房企们，也难抵大势。以珠海四大上市房企为参照，为应对行情变化，它们的发展模式也呈现出不同转变，或转型、或收缩，抑或逆势冲击，映射出这轮行业大变革下的不同命运。
01
华发股份：
坚守房地产开发的国企黑马
珠海 4大上市房企分别为华发股份、格力地产、中珠医疗以及世荣兆业。
就目前来看，无论是市占率还是影响力，1980 年创立2004 年挂牌上市的华发股份都堪称整个珠海房地产的绝对头部，也是这场房地产大变局之下始终坚守地产开发主业，并不断逆势生长的代表。
过去的上半年，于珠海范围，华发股份珠海大区实现认购金额 83.3 亿元，强势拿下了全市42.3% 的市占率。
且不仅在珠海市场坐拥话语权，华发股份同样也是近年来地方国企逆势突围的又一黑马典型。来自中指研究院的数据显示，过去的上半年，企业实现销售额452 亿元，位列中指研究院销售榜单第11 位，相比 2023 年同期再提升 3 位。
作为这轮房地产大变局背景下依旧有不错地产成果展示的上市房企之一，积极破局或是华发突围的关键。
聚焦企业，就当下来看，事实上一系列大动作不断，最为典型便有如前段时间的那张 120 亿元存量房收储大单。
在高层不断喊话支持收购存量商品房用作保障性住房，由国家队出面收购已然成为当前政策端“去库存”的核心手段，且多城已陆续跟进。
其中珠海虽暂未有明确收储政策颁出，但华发显然先走出了这一步。
早于8 月10 日，华发股份发布公告披露，公司拟与珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元。
华发股份以及华发集团的这一连串动作，就盘活存量房角度来说，似乎形成了闭环。
有市场分析人士也对此提到，这种“肥水不流外人田”的策略，将加快存量去化、缓解资金链紧张，有效提升华发股份的市场竞争力。
事实上，在此之前，基于“去库存”大方向，瞄准“以旧换新”板块华发还推出了直接下场收购业主二手房动作，通过“帮卖+直购双形式”进一步加速企业去库存。
另外，便是具体产品方面的同步发力，以“科技+新一代好房子”为解题思路，提升旗下开发项目的市场竞争力。
纵观华发股份的一系列动作，足以看到，面对楼市深度调整，企业要想于行业立足，即便是龙头房企，也尚不能“躺平”。
不过同样值得注意的是，客观的大环境承压之下，虽一直在积极应对市场变化，但从华发股份最新的中期业绩来看，同样不可避免受到一定程度影响。
报告期内，华发股份总营收 248.42 亿元，同比下降 21.08%，归母净利润 12.65 亿元，同比下滑34.4%。
02
格力地产：
从增速暴涨超 1000%到主动剥离地产
不同于华发股份的于地产赛道持续发力，“抛弃地产”转向轻资产赛道则是格力地产给出的不同答案。
从企业公开信息来看，格力地产的开发项目主要集中在珠海、上海、重庆和三亚等城市，伴随房地产不景气，无论是起步的珠海还是其他城市，格力都在呈现规模收缩，体现于鲜少出面拿地。据了解，企业的最近一次拿地动作或可追溯回2020 年。
因直观的规模收缩，房地产开发业务的销售规模也同步不断下降，参考克而瑞数据，截至 2023 年，格力地产的销售额仅66.7 亿元，位列全国 144 位。过去的上半年，根据业绩预告，格力地产预亏 6 亿～7.8 亿元。
地产开发业务慢下来的同时，企业选择将目光聚焦至轻资产业务。
早于 2020 年，格力地产便看向了珠海免税，提出收购计划，后因原董事长被立案调查而搁置，并于2022 年底重启。同年格力地产确立了新董事长，新董事长来自珠海免税。
不久前的8 月 30 日，格力地产发布公告称，拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及格力地产相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换。置出资产作价与置入资产作价的差额部分，拟以现金补足。
“实现房地产业务的剥离有助于企业集中力量发展其它业务板块，亦有利于后续珠海房产存货的去化，是一种积极主动的风险管理策略”格力地产提到。
值得一提的是，珠海免税集团的经营业绩近几年表现较不错。过去的上半年，实现营业收入13.12亿元，归母净利润4.38亿元。
另截至目前，珠海范围内，格力地产还有格力海岸、格力海云居等项目在售中。
格力海岸效果图
03
中珠医疗：
早早转型逐步淡出地产市场
相较于格力的转型中，中珠医疗的转型则更早，但在实控人的一系列操作以及市场环境影响中，近年来处境难言顺利。
根据公开资料，早于 1991 年，珠海中珠股份成立，也是全国第一家房地产股份制企业。2004 年被许德来收购。
2007 年，许德来通过借壳上市手段又将中珠股份的房地产业务注入当时处于退市边缘的潜江制药。交易完成后，潜江制药主营业务转变为医药和房地产开发，同年更名为中珠控股。医药也开始成为中珠接下来挥之不去的关键词。
2016 年，许德来又操作中珠控股收购深圳市一体医疗科技有限公司100%股权，欲打造抗肿瘤全产业链，中珠控股也再次更名为中珠医疗，业务范围更是从原来的房地产+医药进一步转变为以抗肿瘤全产业链为主产业。不过随后紧接上演的却是营业收入连年下滑。
在当时的“房住不炒”主基调下，因房地产板块受到影响，2017 年时中珠医疗便计划退出房地产业务，但从后续表现来看，企业并没有付诸有力行动。参考营业收入贡献，一直到 2020 年，房地产才算退居到公司第二大业务。
而目前来看，因转型时间较早，中珠于珠海的房地产市场已逐步淡出市场，现在售主要有中珠领域。
04
世荣兆业：
兜兜转转被国企“收编”
作为民企，世荣兆业凭借自身优势，则走出了一条被国家队“收编”的道路。
上个月14日世荣兆业发布一则公告，公布了珠海大横琴安居投资有限公司要约收购的消息。
而早在 7月初时，世荣兆业控股股东梁社增及其一致行动人梁家荣合计596,440,000股股份在京东网络司法拍卖平台上予以司法拍卖，占总股本比例为73.72%。最后大横琴安居以总价 20.83 亿元拍下了世荣兆业412,640,000股股份，占该公司总股本比例约51%。
世荣兆业是珠海的第二家房地产上市公司，与华发股份、格力地产一直有着“珠海地产三剑客”的称号，在珠海开发有众多项目。
虽 2015 年之后，世荣兆业便不再公开拿地，但得益前期的囤地，该企业依旧有大量土地储备。
“在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手”年报中，世荣兆业曾如此提到。
值得一提的是，世荣兆业的土地储备均位于珠海斗门区，而收购方大横琴集团，同样以斗门为主阵地。
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