前言：
面向房企的大考仍在继续，交付便是当中关键一环。
一方面是市场下行与随之而来项目去化放缓、销售价格下调后的房企利润被压缩客观背景，另一方面又是购房回归自住趋势下，置业者对品质人居提出的更高要求。对于开发企业而言，争利润还是守口碑正成为他们面临的一大抉择。
而随着“兑现力”还在不断被提至关键位置，并有望进一步拉开企业间的实力差距，聚焦具体项目的交付呈现，中国房地产报大湾区「交付现场」专栏也在持续推进，我们试图通过深入一线现场，揭开各盘真实面貌，以提供给各位事关房企产品实力的参考。
江小亭/发自东莞
本篇即将揭开面纱的为位于东莞道滘的中海凤凰熙岸。
作为过去高地价之上喊话高品质的典型盘之一，在经历了房地产下行的客观现实，凤凰熙岸的最终呈现如何，是否守住了最高一批“3字头”的品质，随着项目日前正式交付，答案揭晓。
01
外部形象过关
后期维护成关键
中海凤凰熙岸虽地处道滘镇，但区位上紧邻南城，从南城出发车程十多分钟即可抵达项目，该盘早前的客群组成中，南城客户的占比也非常可观。
尚未进入项目内部，首先引入眼帘便是外立面。
据了解，中海凤凰熙岸楼体采用为全混凝土外墙施工工艺，为外墙涂料施工提供了良好的基层，可使得外立面涂料展示效果较好，也能极大降低渗漏风险。
就目前现状来看，小区各楼栋外立面呈现都较为平整，加上整体采用亮灰色色调以及有十余栋24～33 层高的高层建筑，项目于板块范围内的形象相对突出，外观审美符合大众标准。
进入小区前，呈于眼前是中海凤凰熙岸超70 米的社区大门，不过就中房君实探当天，距离集中交付已过去几天时间，彼时大门口的水景景观并未展示。
经由曾经的营销中心，步入项目园林，在一片绿意盎然和大尺度的园林空间内，大盘气质延续，并带来另一番“森系”感受。
中海凤凰熙岸总占地约6.7万平方米，总建筑面积约27万平方米，其中围合式园林面积去到约 5 万平方米，给社区各类配套提供了充足空间，步入园林期间，篮球、亲子足球、羽毛球、环形跑道等运动功能较为齐全，另外还有约 1000 平方米的全石材地铺泳池，但暂未投入使用。
儿童活动区
就目前现状来看，更直观的是小区绿化及植被养护较好，园区内的树木，基本都是选择成年树型，全冠移植，部分树高超过十余米，较高程度契合着项目早前宣传期的“森态新氧居”定位。
据业主表示，交付后有个别栋入户单元门口的装饰树生长态势一般，在业主表达意见后，项目方也有介入处理。
可以说，就社区园林来看，业主方面认可度较高，更为考验中海凤凰熙岸的或更多还在于后续的维护水平。
02
室内常见小问题为主
整体品质接受度高
走进室内，同行的业主一家已经开始做客厅瓷砖的美缝，据其介绍，因为是精装交付，他们主要就准备做美缝、贴墙纸，改下水电就进软装。
谈及交付质量时，综合几位业主说辞，大体都以一些小问题为主，类似墙面局部小范围空鼓、个别瓷砖出现划痕等，主要都为交付环节较为正常的小细节问题。
“我觉得挺好的，没有什么不能接受，一些小问题项目也配了快修团队，很快就处理好了。”一首批买入业主对此提到。
108平方米户型，全屋中央空调交付
不过不同业主接受度有所不同，据该位业主表示，业主群里同样不乏有不少业主抱怨小问题太多，且维修效率低等。“贴了那个标签纸标记，没给我修就被他们撕了”现场一位同在装修中的业主提到。
考虑到楼盘为大体量工程，难做到十全十美，就市场及业主们的核心态度来看，中海凤凰熙岸的交付于如今市场已然属于高分盘。
一梯两户小高层入户门前，采光明亮的电梯厅
事实上，相较项目本身的兑现力受认可，外部环境或更让业主及企业方承压。
“生活配套可能没有那么的便利，近距离缺少大型的商超，平时如果要买菜啥的选择比较局限”一业主说道。项目商业配套部分目前主要依赖隔壁金地城南艺境的底商。
“每次从南城过来，虽然就十几分钟车程，但说实话有点回乡下的感觉，晚上还能听到虫鸣蛙叫”上述业主继续补充道，其房源位于中低楼层，不过据其进一步表示，相比于目前居住的南城，居住环境上更安静舒适，是另一种不同的体验。
“还是看个人的居住喜好，我们当时买的时候，也是先看的南城，一来是南城的房价比较高，预算价格内可选不多，二手房看了几个项目也不喜欢，像当时看的金域华府，一个很一般的户型单价也高的离谱，我们看完中海后，不到半个小时就下定了。”
据悉，早于 2022 年 6 月份中海凤凰熙岸首批开盘时，为展示项目的品质水平，彼时部分实景园林已开放。与南城的近距离加上项目输出的产品力，收获着不少主城外溢客户。
另值得一提的是，目前项目隔壁还有规划的商住地，后续待地块出让建成，板块人气也将继续上升。不过也正如有行业主提到，“现在市场这么差，这块地短时间内肯定卖不出去”。
项目旁规划的商住用地
03
封盘中
超千套待售货值可观
当前市场下，企业的压力似乎更加明显。
中海地产是过去楼市上行期重仓东莞的典型头部房企之一，仅近些年来看，企业于莞便陆续开发有石碣左岸东宸、大岭山松湖璟尚、大朗松湖云锦、道滘凤凰熙岸、南城中海源境等。
考虑到中海主要为土拍市场高热期进场，拿地价较高，加持央企中海本身财大气粗的资金实力和标榜的优秀开发经验，其开发项目普遍也以板块高品质为产品亮点输出。
“高价高品质”几乎是过去中海留给东莞市场的整体印象，一定程度上也给东莞的刚需及改善型市场带来了一轮品质人居革新。
中海莞府实景 图源：中海发展南部大区
不过不同于过去东莞品质住房需求抬头，对高房价的接受度较高，伴随市场的下行走势，中海旗下多盘也不得不进行价格调整。
诸如道滘凤凰熙岸便经历了从首批最高“3字头”（最早一批备案单价区间为 2.6 万元～3.6 万元/m²，毛坯备案送精装）发展到后续的2万元/㎡出头均价，部分特价房源低至“1 字头”。
但面对当前的房地产行情，随着主城更多新盘的入市与一二手房价格的下调，南城外溢客户缩量，加上整个项目体量较大，即便于价格上让利也流速一般后，凤凰熙岸直接选择了封盘。
中房君实探当天，项目现场也仅有物业人员，营销中心关停，对于重新启动销售的时间项目物业人员也表示不知道。
暂时关停的营销中心
参考东莞市住建局公开的网签备案平台，整盘合计1856 户可售房源中，目前仍有1389 套房源处于待销售状态，后续货量可观。
而对于中海凤凰熙岸的封盘动作，在不少业主看来则是企业实力的彰显。
“不像其他房企，中海还是很有实力的，说不卖就不卖，不会一直无下限的低价甩卖”一业主对此提到。“其实之前降价卖的时候，也不送装修了，直接毛坯交付，对我们这些第一批高位进场的买家来说，有争取到一点心理平衡”另一业主也提到。
“我们本来买来就是自住，加上交付也没有什么问题，所以整体就还好，但也不排除有其他业主比较难接受，市场就这样，没办法咯”
如今，随着中海凤凰熙岸整体较为高标准的交付呈现，无疑将有利于后续的重新销售，只不过这轮行情全面复苏还要多久，尚没有答案。
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