本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

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“房地产行业的产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。顺应市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，大力发展房地产新质生产力，并以新质生产力引领行业加快转型升级，具有十分重要的现实意义。”

《中国经营报》记者了解到，9月11日，“2024中国500强企业高峰论坛”全体大会在天津市举行。绿地集团董事长、总裁张玉良应邀出席大会，并就如何发展新质生产力、推动高质量发展发表了如上观点。

房地产业发展新质生产力，也与房地产市场仍处下行阶段密切相关。中指研究院统计数据显示，2024年前8个月，重点100城新房销售面积同比下降31%，8月同比下降17%，降幅较6月有所扩大。

张玉良认为，房地产行业未来发展的一系列宏观政策已经得以明确。房地产行业企业应着力在“五新”上下功夫，具体包括新的产品供给、新的发展模式、新的建造方式、新的运营服务和新的配套环境。

存量时代强化资产运营

张玉良表示，房地产行业经过多年快速发展，过去那种大规模增量开发所形成的“高负债、高杠杆、高周转”发展模式已经难以为继，而且积累的风险较大。因此，要适应房地产行业逐渐进入“消化存量与优化增量”并存阶段的大环境。

“要下大力气扭转之前相对粗放的发展模式，使房地产企业的经营从依靠经济高增长、行业大扩张等时代红利，转变到依靠精准把握市场、创新产品供给、打造精良品质、加强运营管理、提升服务水平、增加科技含量上来。”张玉良阐释道。

这也意味着，房地产企业需要找到新的运营服务方向。在张玉良看来，要重点提升资产运营水平。“特别是在当前资产价格持续下滑的背景下，要着力通过强化资产运营来提高资产回报率，提升资产价值，增强经济发展活力。”

张玉良举例称，各地都有很多存量的空间，包括老商场、老厂房、老街区等，但因为设施设备陈旧，资源利用效率较低，对消费的刺激作用非常有限。应积极进行更新改造和运营盘活，从而打造出新的消费场景，促进经济发展。

以位于上海中山公园核心商圈贝多芬广场为例，绿地集团对项目内部进行针对性改造，调整商业功能，将1—2层打造为沿街主题商业区，将3—6层打造为“艺术奢装公寓”，填补了周边商圈的空白。同时，绿地集团开展外立面施工改造工作，赋予项目全新面貌，提升了中山公园封面门户形象。

位于上海市静安区曹家渡商圈的静安柒彩里项目也是如此。据悉，这里原本是一个涵盖餐饮、零售、医美、休闲、长租公寓等的全业态商业项目，目前已完成1500平方米美食城的焕新改造工作，不仅可以满足周边人群的消费需求，更为曹家渡地区及大静安商圈注入了新活力。今年下半年，该项目还将继续提高运营能力，挖掘消费新元素、打造消费新场景，带动区域经济活力提升。

针对加快存量项目盘活工作，张玉良建议，应该允许房地产项目根据市场需求及具体条件，对土地性质进行灵活调整，从而加快更新改造、提高资源使用效率。此外，按照“消化存量与优化增量”的要求，政策上应该鼓励降低交易税费，促进房屋更换，增进市场繁荣。

提高产品质量与品质

在张玉良看来，随着房地产市场绝对短缺时代逐渐成为过去，人们的住房需求正在从“有没有”向“好不好”转变。因此，房地产行业亟须提升产品供给的质量和品质，着力打造新时代的“好房子”。

张玉良表示，首先，“好房子”应该以人为本，满足人民群众对美好生活的向往；其次，“好房子”应该以需求为导向，满足不同层次多样化的产品需求；再次，“好房子”应该遵循经济规律，满足成本适配的需要；最后，“好房子”应该拥抱科技，积极运用新技术、新材料、新工艺、新设备，打造“绿色、低碳、智能、安全”的创新产品。

作为绿地集团的重点升级项目之一，位于浙江省宁波市前湾新区滨海新城康养小镇一期核心区域的宁波绿地企业总部项目，样板房示范区已基本完工，即将对外亮相。

这也是绿地集团打造新一代“好房子”的代表范例，户型设计是项目最主要的创新方向。据介绍，宁波绿地企业总部项目主要由双拼和独栋两种产品构成，可根据企业不同成长周期及功能需求量身定制，进行户型空间设计和组团搭配，塑造多类型空间组合。

打造“好房子”，除了新的产品供给，还需要新的建造方式。“如果说手工生产作业是我国房地产开发建造的1.0阶段，那么工业化、装配化、标准化则是2.0阶段，信息化、数字化、智能化、绿色化就是3.0阶段。”张玉良表示。

据张玉良介绍，目前，我国房地产开发建造当中传统粗放式的手工生产作业仍然较为普遍，造成钢筋、水泥等建材严重浪费，成为城市细颗粒物污染的重要来源，而且导致建筑质量、安全难以把控。“因此，我们亟须推进建造方式现代化，从1.0阶段向2.0阶段和3.0阶段同步跨越。”

发展房地产新质生产力，还需要有一系列支撑性的配套环境。对此，张玉良认为，当前，房地产市场有效需求不足，相关部门应出台更加有力度的政策措施，促进刚需及改善性住房需求释放，提升房地产市场活跃度。同时，金融机构对房地产行业合理的资金需求，应该突破“卡点”和“堵点”，尽可能予以支持。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：宛玲）