许多民办学校受经济实力限制，自有校舍的仅为少数，大多数为租赁场地办学，房屋租赁纠纷也就成为民办教育法律纠纷的高发领域。有不少民办学校本来办得很红火，但因为是租赁场地办学，发生房屋租赁纠纷后丧失了办学场地，导致难以为继甚至被教育主管部门责令停止办学。

【案例】

名称：某职业学校与某电器有限公司房屋租赁合同纠纷案

原告某职业学校起诉称：原告为筹建办学租赁被告某电器有限公司房屋，于2012年12月13日签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定租赁期间为2013年3月1日起至2025年2月28日止，租金为75万元／年，保证金为20万元，水电押金为30000元。合同签订后，原告如约支付相应款项，并以该合同申报批准办学成为民办学校。2013年11月份，政府职能部门在进行涉氨制冷企业执法检查过程中发现相邻的某食品有限公司距离原告所租的被告房屋距离违反法定要求，经多次政府部门协调要求原告搬迁不得使用该房屋。原告遂于2015年8月28日前搬迁腾房完毕，并要求与被告解除合同办理交房手续。协商过程中被告同意解除合同的却不愿意归还保证金及合同解除后的租金，也不愿赔偿原告的损失，从而涉讼。现原告起诉请求判令：一、解除原、被告于2012年12月13日签订的厂房租赁合同；二、被告立即归还保证金200000元及自2015年9月1日起至2016年2月28日的预付租金；三、被告赔偿原告被限制办学及装修损失500000元。审理过程中，原告增加要求被告归还水电押金30000元的诉讼请求。

在本案中，法院认为：原告从客观上已难以利用租赁物，原告租赁房屋的目的已无法实现，支持原告解除合同，退还保证金及未发生的水电押金。预付租金因原告未尽腾退义务，不予支持。至于原告要求被告赔偿原告被限制办学及装修损失500000元的诉请，未提供任何证据，不予支持。虽然此案法院支持了原告要求解除合同和退还保证金及水电押金的诉讼请求，但其损失依然是巨大且不可为挽回的。民办学校因办学场地原因不得不终止办学，但办学及装修损失却因无法举证而得不到赔偿，此类情形不少民办学校都遇到过，举办者应当警醒，尽量防止“悲剧重演”。

民办学校为防控办学场地租赁的法律风险，应当注意以下事项：

01

避免下列租赁行为。 （1）租赁依法不能取得建设工程规划许可证或不能经主管部门批准建设的房屋；（2）租赁依法不能经主管部门批准的临时建筑，或租赁期限超过临时建筑的使用期限。（3）租赁存在权利瑕疵的办学场地。特别要注意租赁方的场地是否具备合法产权，是否被抵押、查封，用地是否为教育用地或能用于教育的其他性质的土地，能否办理消防验收等手续，行政主管部门是否允许办学或变更办学地址等。

在实践中，有很大一部分民办学校租赁工业用地，将厂区内现有厂房、办公用房经改造后用于办学，对于此类办学场地，要特别注意其中的安全风险。 对于工业厂房改造后能否用于办学，各地政策不一。一些地方不支持办学的理由一个是用地性质不符，另一个就是消防安全问题。原有工业厂房与办公用房的安全措施一般是不符合办学要求的，建筑的基本结构、抗震等级、安全通道布置、消防设计等与学校并不相同。当然，学校可以采取一定的措施进行加固、改造，但是大多数都很难符合学校设计规范中的国家标准，更何况有些还违规进行了加盖、隔断。所以，利用工业厂房改造办学的民办学校普遍面临一个难题，即难以通过消防合格验收。当然，不排除部分民办学校租赁的工业厂房，原有建筑基础条件好或者是在工业用地基础上依法新建建筑，确实符合消防安全标准，主管部门可以开“绿灯”给予消防验收合格证明。但是，不少民办学校不具备基础条件，只是采取了一些“规避”措施，有的学校只用部分建筑参与消防验收，但实际上使用了全部建筑进行办学。有的甚至“铤而走险”，串通第三方提供虚假证明文件。以上无论采取哪种“规避”方式，都无法解决学校建筑质量与消防安全存在隐患的实质问题。民办学校管理者对此应时刻保持高度警觉，及时排除各类安全隐患，对于工业厂房改造办学，应避免私自加盖、隔断，若房屋经改造也无法达到安全标准，或无法通过消防验收的建筑，宁愿关闭拆除也不要心存侥幸冒险使用。 发现校舍或教育教学设施存在安全隐患，应当及时采取安全措施，并立即报告有关部门，防范安全事故的发生。

02

租赁房屋危及人身安全的，应当依法行使随时解除合同的权利。

03

未经出租人同意，不得擅自对租赁房屋装饰装修或者扩建，或者擅自转租。

04

在出租人出卖租赁房屋时，可依法行使优先购买权。

05

不得拖欠租金，以免被出租人行使合同解除权。

06

件成就时依法行使合同解除权，避免在对方根本违约的情况下，守约方继续履行合同造成损失扩大，从而需要自己承担扩大部分的损失。

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文源 | 源真法律人（2024年09月12日）

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