江小亭/发自东莞
两天前，位于黄旗南麓的海德城市花园传来正式动工消息，在开发商的对外输出中，项目还同步释放了预计将于明年五月份入市，以及产品执行建筑新规等信息。
海德城市花园的此番早早预告节点，不仅让项目在各大房企必争的“金九”节点露了一面，在多位业内人士看来，基于当下整体观望情绪浓郁的东莞楼市氛围，以及本土老牌房企长期的口碑，也不排除会让部分购房者保留一个置业选项。
不仅入市节点稍远的海德项目，在经历了七八月的传统淡季，东莞更多在售盘也正在积极备战“金九”。
01
多新面孔排队入市
捂盘选手也不捂了
一批纯新盘的预备入市是房企们表现出对“金九”节点的重视。
据初步统计，在此之前东莞年内首入市新盘主要有旗峰润府、香港中心、保利长安府、东坑瑧府等，屈指可数。而随着“金九”到来，包括东城光大天骄国际、寮步建鼎滙悦、塘厦前湾府桂湾府、黄江泰安府等一批纯新盘均于近期迎来新动作。
它们当中，有盘在赶入市节点，有盘或在等更好的入市节点至如今。
近期搅动东莞豪宅市场的光大天骄国际属于前者，项目于月初正式取证，一口气备案了8 栋住宅合计 860 套房源（其中三栋为回迁房，共计418 套），整体备案均价约 5.8万元/m²。
但面对楼市客观大环境的不景气，以及主城中高端新盘较大供应下的激烈竞争，定位顶豪的天骄国际也选择放低姿态，搬出首开折扣，不过部分位置较好的房源单价依旧站上了“6字头”，就当前市场环境下不排除有一定压力，此外据悉项目或也不会集中开盘，以内解形式销售。
相较于天骄国际的抢“金九”节点，其他新盘已然是市场老面孔。
如黄江的泰安府，项目所在地块早于2019年便被东莞顺泰房地产有限公司于公开招拍挂市场拿下，楼面地价10410元/m²。
拿地后地块并未马上投入开发，而是等到一年多后才缓缓备案，后续建设进程也较慢，一直到去年8月份才封顶，要知道该盘占地面积不过3683m²，仅由1栋住宅和1栋商业楼组成。建设期间，泰安府也曾传出入市消息，但最终没有实际动作。
在项目漫长的等待过程中，东莞楼市同步上演了巨大变化。
“错过最好的入市时期了，早在2020年的时候，东莞也成交了好几块不足万m²的小地块，那时候房企拿地都还很积极，现阶段这么小的盘取证进场去化压力显然”一位东莞房地产媒体人士提到。据了解该盘备案均价 2.1万元/m²。
长时间等待后选择在当下节点往前推一步的还有塘厦桂湾府·前湾府，从四年前的高价拿地，到如今给出尚未能覆盖成本的备案价，国企也不得不向市场低头；
另外正在诚意登记中的建鼎滙悦，经历了多次入市爽约也最终敲定这个“金九”首开。
“首日来访超100批，认筹超45批”“单日来访超40批，认筹超15批”自8月底启动诚意登记后，项目置业顾问的朋友圈中，频现类似热度海报。
“很多盘都已经等到现楼状态了，现楼本身就是一大优势，另外说实话这个市场什么时候能好起来还没有眉目，而且大家普遍都卖的不太好，也不会因为你卖不动被市场针对，再加上不同项目各自的一些原因等，多重因素下，有些盘会选择赶着节点慢慢消化。”一开发商人士对此表示道。
02
加速去库存
在售盘继续掀起促销大战
事实上，少数新面孔仅是“金九”东莞楼市的供应调剂，因各盘流速放缓，去库存更成为当下楼市的主旋律。
正如合富研究院高级分析师李兴旺在采访时所提到，“从新增供应量来看，去年9月东莞一手住宅新增供应6130套，很显然今年9月这一数据会大幅减少，预计将减少至少5成以上，原因是当前库存量总体偏高，房企以去库存为主。”
值得一提的是，伴随开发商拿地热情消退，土地端的供地缩量也是供应大幅减少不容忽视的客观因素之一，尤其今年以来，东莞成功出让的住宅用地宗数仍处于“挂零”状态。
如此背景下，延续“特价房”“工抵房”等为主的促销大战也继续成为各大项目冲刺“金九”核心动作。
典型如去年凭借价格吸引力拿下全市网签套数TOP1的沙田碧海云天项目，继去年单价大降6000元/m²至1.8万元/m²起收获市场疯狂买单，日前，该盘再次推出了一批仅1.4万元/m²起工抵房，进一步拉低价格下限。
碧海云天
单就工抵房来看，不乏还有如近期又一次喊出单价 1.2万元/m²以内任选的洪梅某盘、单价 1.3万元/m²任选的石碣某项目等多盘贡献；此外，买房送黄金、送车位、低首付等营销活动亦层出不穷。
谈及“金九”项目具体动作时，也有不少房企人士态度稍显平常，“其实我们一直都有各种活动，从暖场到特价房，从产品到社群，几乎没停过，9月份更多只能说照旧，谈不上大动作”一企业人士对此提到，“要想有很大效果，只能是大跳水降价，我们还不至于到那一步，项目本身有优势能走量”。
随着新盘定价权逐渐回归市场，直观的价格让利已然演变为各盘冲出重围的最直接手段。
“由于金九银十是年内最后一次楼市黄金月，房企将会相应加大促销力度，但多以特价房的形式为主，一房一议一房一客将会持续。新盘以小批量‘内解’形式为主，不再如过去高调形式的大批量开盘。从成交来看，预计整体销售会比七八月份有明显好转，但总体提升幅度有限。”李兴旺亦对此提到
“市场会主动调节，无论新房还是二手房，不必过多恐慌，市场将以缓慢的速度，逐渐向好。”对于后市其态度较为积极。
03
“消化存量房产+优化增量住房”
官方新规同步助力
现阶段，不仅项目层面在紧抓节点积极去库存，官方层面的推动楼市朝着更高质量发展也一直进行中。
且继早前一系列聚焦购房者的门槛放松动作，在“消化存量房产+优化增量住房”的大定调下，聚焦开发主体的规则调整亦在同步更新。
既有前面已提到的取消限地价、限房价，让保障房之外的商品房定价权逐步回归市场，也有诸如时下讨论度越来越高的建筑设计新规的践行。
从CBD保利天珺到日前最新释放项目动态的海德城市花园，已有不少待入市项目开始聚焦宣扬建筑新规之下的产品优势。
值得一提的是，不同于绝大部分城市的锁定新项目新地块，东莞还做了更进一步考量，将尚未办理预售的存量商品房亦纳入新规范畴。
9月6日，东莞市自然资源局发布通知，提出未办理预售证的住宅楼，可按照5·24“莞八条”的计容新规办理或变更建设工程规划许可。
“莞八条”中涉及计容新规主要内容：
1. 无围护结构、宽度不大于2倍层高且不超过9米的风雨走（连）廊可不计容；
2. 在保证城市品质的前提下，地下室结构顶板板面标高高出室外地坪的平均高度不超过2米的半地下室停车场可不计容；
3. 配建的公共厕所、垃圾收集站、警务室、信报亭、老年人日间照料中心，其各类单项总建筑面积不超过60平方米的均可不计容；
4. 凸（飘）窗计容时可不考虑窗台与室内楼面的高差因素，其中进深不超过0.8米的可不计容；
5. 开敞面累计长度不低于该阳台周长25%的单个开放式阳台，或因规划条件要求封闭的阳台，阳台计容建筑面积可按其围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。
除此之外，通知还有新升级，如提出每户住宅阳台的半计容面积比例不超过户型套内水平投影面积25%。
简单来说，按照新规，不仅不计容面积增加了，阳台、飘窗等赠送面积也将大幅增加，后续取证项目，在得房率上或将有新突破。反馈至开发企业，无疑将有助于推动项目去化。
不过对于现阶段大批已取证的在售盘而言，或正如李兴旺提到，短期内可能会减缓去库存的步伐。
“可能会导致小部分不着急的买家等待，但因为今年新规后上市的产品数量极其有限，有的区域，可能未来一年两年都不会有新盘，未来2年内，市场都仍然以去化库存为主，所以总的来说，对市场的影响相对有限，更多的影响是长远利好楼市向上发展。”李兴旺进一步补充提到。
值得注意的是，房企想要按新规计容，也要付出一定代价，包括需向政府无偿贡献新办或变更楼栋计容建筑面积0.5%的物业，且需要按备案均价进行回购。同时因新旧政策衔接导致同一小区业主产生矛盾争议的，也需由建设单位负责处理。
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