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保利金茂琅誉，身在二环外，心在二环内

上个周末，保利金茂琅誉项目临时展厅开放，相关的项目资料正式公开。项目位于新旧城区交界处，二环路沿线，距离历下区政府，直线约300米。

作为CBD西区第一个商品住宅项目，吸引到了大量的市场关注。我们先来回顾一下，这个项目的拿地情况。

2024年5月8日，CBD西片区A5地块土拍，瑞马、保利置业、金茂三家报名参与，最终保利置业以14059的楼面价拿下，而后在7月26日，保利将项目公司的50%股权，质押给金茂，从而达成两家央企的合作，于是就有了如今的保利金茂琅誉，保利负责产品设计，金茂负责物业服务。

这块地占地仅17.46亩，容积率2.9，共4栋楼，一栋26层，三栋17层，产品面积分别为，125三室、143四室、185四室、191四室，4个面积段的5种产品。

其中，125三室户型，分布于1号楼26层高层，套内面积约97.22，公摊面积约27.52，得房率77.8%。

1号楼上的143三室户型，套内面积约111.86，公摊面积31.66，得房率83.6%。

2号楼为185四室户型，套内面积约153.87，公摊面积30.19，公摊83.6%。

3号楼143四室户型，3+1可变户型，套内面积约110.88，公摊面积31.57，得房率77.8%。

4号楼的191四室户型，套内面积约155.12，公摊面积35.36，得房率81.4%。

项目共238户，户型分布比较均衡，143为主力户型段。

从效果图来看，项目立面风格与云上璟誉项目如出一辙，材质为香槟金铝板线条+涂料，代表保利最新的立面设计元素。

项目劣势：西侧靠近二环东高架，且与项目之前无其他建筑阻挡，将存在较大噪音影响；由于地块较小，项目内部空间比较局促，与周边存在高差；项目仅有东向一个出入口，未来出行微环境有一定交通压力；项目存在二星绿色建筑奖励面积和封闭阳台不计容面积，实际容积率要高于2.9。

项目优势：项目南向无高层建筑，视野较为开阔，有一定的观山资源；项目南侧代建幼儿园及18班九年一贯制学校，未来入学较为方便；有消息称项目代建学校将与甸柳本校区进行师资共享，如果属实将是一大利好；西侧有河景资源，未来有一定的提升空间。

项目虽然身处二环东以外，但实际上承接的生活资源，在目前这个阶段都在二环以内。比如东侧旭银中心综合体，将是未来休闲消费的重要区域。比如甸柳本校的教育资源，也有可能是项目的重要价值之一。最后，项目的核心客群，可以参考曾经的金科集美天悦，大概率并不会是二环以外的客户，而二环内，特别是甸柳燕山学区老破小的改善需求，将是项目客源的重要组成部分。