近期，深圳楼市震荡，一批打着4折、5折标签的房源横空出世，瞬间让大批购房者目瞪口呆。
这次降价的大军全都瞄准了商办公寓这种“奇葩”产品！
到底发生了什么?商办公寓还能不买？不妨听言叔细说。
01
最近深圳一批商办公寓打折比较厉害。
其实商办公寓打折，并不是现在的事，是这两年一直在打折。
只是这一次刚好被媒体给爆出来了。
打折的幅度有多大呢？
比如深圳南山的某商办公寓，原备案价是7万/㎡，最高售价7.5万/㎡，现在3.8万/㎡，仅半价！
罗湖布心的某楼盘，住宅还要卖到6.6万/㎡，但商办公寓却直降到2.2万/㎡；龙岗宝龙的某公寓，备案价3.2万/㎡，现在才1.7万/㎡；
龙岗石芽岭的某公寓，周边住宅5.8万/㎡的价格，可项目单价却做到2.2万/㎡。
看到这里，你是不是光是眼睛都不够用了？
不管是从前期售价来看，还是和周边住宅指导价比，深圳核心区和非核心区的商办公寓价格，简直降到了“骨折”价。
02
背后透出了啥信号？
先看看数据，2024年第二季度深圳甲级写字楼空置率超25%，大伙都炸开了锅。
经济压力山大，企业发展也缩水，商办物业可真是愁眉苦脸，去化压力大，一删已经飙升至近五年大顶峰。
为了去化库存，政府也是煞费苦心，推“商改住”真是说干就干了。
深湾超总片区去年推出的“商改住”地块，今年上半年已经有某项目入市了。7月7日，深圳自规局又对后海两宗地进行“商改住”操作，真是拼了老命在平衡片区职住问题。
开发商一看，自己手上的写字楼项目那里也不能让它空置浪费呀，于是转手将写字楼改成公寓，一波低价甩卖赶紧套现。
这五折卖房的信号一展示了楼市的寒冷，开发商的资金压力可不是一般的紧啊。
为了快速回笼资金，干脆打折卖掉那些“鄙视链”底端的资产吧！
在这种背景下，深圳的公寓市场分类就一目了然啦。
现在市场上的公寓主要有三种：商务公寓、商办公寓和产业公寓。
对于商务公寓，也就是你听说过的“真公寓”，深圳已经不再审批新项目。
而商办公寓呢，本来是办公用地，现在硬是被改造成公寓了，市面上这类产品还真不少。
而产业公寓呢，一般用作员工宿舍，要公司注册购买。
如果说商办公寓价格是周边住宅的一半，那产业公寓价格还得更低，否则真没法吸引客户。
这些公寓的“鄙视链”也很明显，商务公寓商办公寓产业公寓。
五折卖房传递出的第二个信号是：大城市核心区公寓的长期价值正在慢慢增加。
虽然公寓价格不断走低，但好位置、好配套的公寓回报率却在上涨，尤其是和不断下调的银行存款利率相比，简直是“涨势如虹”。
03
说到这里，你是不是有点心动了？
言叔想说的是，别急着拔草，看完再行动。
公寓的好处确实不少：价格低、不限购、带装修，样板间简直让人一看见就想定金砸下去！
然而，慎重点，在实际使用中，它们可就是另一回事儿了。
比如说商务公寓，虽然名义是要为商务人士提供短期居住服务，但在实际使用时却并不享有和周边住宅一样的权利，特别是在义务教育等公共服务方面。
目前，深圳各区对商务公寓是否能积分入学的政策不一。
盐田和大鹏还算“厚道”，商务公寓可以申请学位；福田和罗湖比较特殊，只能作为特殊房产申请学位，排名后面。
简而言之，住商务公寓的孩子读书排位通常在学区内户籍+住宅和非学区户籍+住宅之后。至于商办和产业公寓，短期内还不能用来申请学位。
别以为搞定了公寓就万事大吉了。卖公寓的时候，二手住宅的交易税费大约是交易额的8-10%，而公寓则高达15-20%。
土地增值税更是会让你痛哭流涕，约为收益的30-60%。加上契税、公寓限售、贷款要求……让人头疼得想剁手。
公寓的“坑”多，但也别一棒子打死。就像有人钟爱苹果，有人偏爱华为，不同类型的公寓也各有拥趸。
比如，那些经济条件不好买不起第二套住宅的人，可能会考虑买套公寓给老人住。
或者那些已经买够住宅，想配置点资产的人，深圳核心区的优质豪宅公寓也是个不错的投资选择。
外地想在一线城市投资地铁口小公寓的朋友，也可以走一波。
所以，购买公寓，还是要量力而行，记得看清楚各种政策哦！
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