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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

中国楼市，到头了？

人口增长见顶，导致住房总需求减少，同时伴随着土地出让规模、土地出让金减少。

在此情况下，新房越来越少，而存量房随着时间的推移，慢慢沦为旧房，导致城市里旧房越来越多。

然后，城市化见顶，整座城市越来越老……

未来，我们会面临这样的场景吗？

去年，中国城市化率已达约66.16%，即全国有三分之二人口居住在城镇。

对照发达国家约80%的城市化率，中国城市化依旧还有空间，但已经没那么大了。

那么接下来，中国将会开启二次城市化。

何为二次城市化？即城市之间，城市内部不同板块之间的人口流动，包括从小城市流向大城市，从城市外围流向核心地段等。

显然，只有优质的城市，才能开启二次城市化。普通的城市，只能慢慢老化。

正如近年网络上走红的鹤岗等四五线城市，都已经老化，房价也跌至“白菜价”。

那么，比上不足比下有余的温州，作为强三线城市，会怎样？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

从外部看，温州地处东南沿海，对内陆、北方具备区位优势，但又处在长三角城市群外围，区位优势不如长三角核心。

这也意味着，温州既有虹吸内陆、北方人口的优势，又面临被长三角核心城市虹吸的挑战。

当前温州的人口流动，恰好反映了这一点。

从温州内部看，温州常住人口总量约976万，只有三分之一位于温州市区，大部分都在郊县。

从感官上就能发现，温州市区不及大城市繁华，但温州一些县镇异常繁华，甚至温州不少农村都还挺热闹。

这既说明温州市区的影响力不够，也说明温州存在二次城市化的空间。

其实过去10多年，温州郊县就上演着这样的城市化，大量城镇、乡村人口涌向县城，到现在还在持续进行中。

最典型的是乐清城区，吸引了乐清全市居民前来购房，尤其是近年对柳市、虹桥两座经济强镇的虹吸，带来了非常强大的购买力。

瑞安城区、龙港、鳌江、灵溪，也不断地吸引着县内及周边城镇居民前来购房。

这些年楼市下行，这些县城、强镇的房价下浮没那么大，甚至没怎么跌，恰恰体现了这一点。

县城都可以，温州市区为什么不行？

面对二次城市化新阶段，温州有必要顺应潮流，做大做强主中心，推动郊县人口向市区集聚。

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经过约3年时间下行，当前温州市区房价可以说超跌了，泡沫几乎被挤干净，甚至展现出一定的性价比。

1万多，甚至不到1万，都能在温州市区不算太差的地段，买到全新的二手房。

哪怕核心地段，不到1万的“老破大”、“老破小”也越来越多，甚至有些学区都还过得去。

这样的房价，已经不比温州郊县的县城、强镇贵了，甚至还更便宜。

眼下的低房价，正是温州吸引郊县购房者的机会。

但是，光低房价还不够，只有当城市展现出更强的竞争力、吸引力，才谈得上真正的性价比。

因此，温州在城市建设、人居环境、教育质量、商业档次、产业层次等方面，要高出县城、强镇好几个层次，尽可能向二线城市看齐。

比如，吸引温州各地的企业将总部搬迁至滨江CBD，或向瓯江两岸集聚。

加快瓯江两岸、环大罗山的城市快速路建设，增加桥梁、隧道密度，让郊县居民更便捷地往返温州市区。

打造现代化商圈，吸引郊县居民来温州市区消费，增加来温州市区的频次，并形成习惯。

培育好新一批名校，以优质的教育质量、市直中考等优势，吸引有子女就学需求的市民。

七都岛、瓯江口、南湖等新兴板块以低密度、优生态、齐配套推进建设，打造更宜居的生活板块。

总之，温州市区要在抢郊县人口上发力，这也是让温州市区房价止跌的有效手段。

若温州市区自己不抢，就会被别人抢。

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除了推动从周边城镇向主中心集聚，二次城市化还会发生在城市内部，这就对提升人居品质提出了更高的要求。

就温州市区而言，近3年虽然房价总体上明显下跌，但也有少数高端住宅的房价挺住了，呈现出越来越明显的分化迹象。

如今，同一地段的两个小区，只因新旧程度不同，房价就有4万+与不到1万的巨大区别。

价格分化只是表现，背后是价值差异的拉大。利用这种价值差异之间，可获取的巨大套利空间，从中获取城市建设资金。

尤其是预制板结构的“老破小”，总有撑不住的一天，难以改造，拆迁只是时间问题。

当“老破小”越来越便宜，“好房子”还是很贵，就为低成本拆迁、新建优质资产预留了巨大空间。

通过低价征收“老破小”，拆迁后建设真正的“好房子”，从政府到开发商，才能获得溢价空间，从而推动城市内部的二次城市化。

正如这些年，从国家层面到地方层面，不断强调建设“好房子”。从某种程度上，就是要淘汰已经老去的房子。

比如，如今越来越多的空中花园、拓展面积，让得房率高达100%以上，变相地取消了公摊面积，也会淘汰得房率低的老房子。

更大的面积，更高的得房率，更美观的外立面，更人性化的设计，更智能的配套……从制度到产品，正在强势掀起一场住宅革命。

至于“老破大”、安置房，可能真的要成为“不动产”了。而“老破大”、安置房大量集中的板块，若无其他重大利好，很难再有大起色。

当前，温州新房品质虽然整体有所提升，但真正全面“好”的“好房子”依旧稀少，大量温州富豪的高端住房需求，依旧没被满足。

这也说明，温州的改善、高端居住的发展空间还很大，同样有利于推动二次城市化。

关键在于，二次城市化之后建设的“好房子”，到底有多“好”。若难打动挑剔的温州富豪，这些不够“好”的“好房子”，也可能被晾在台上。

就像现在的一些在售所谓豪宅，“好”得不够全面，也很难卖。

因此，接下来核心地段的住宅，更应以更高标准开发，真正提升温州豪宅水准。

而更高水准的豪宅，也是吸引郊县富豪、推动人口集聚的手段之一。

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