商品房既然是“商品”，有跌有涨的市场才算“正常”。
现在，买卖双方的角色互相调换，广州楼市进入买方市场。
相比好卖老破小、性价比高的新房，位于“夹心饼”的次新网红盘，目前陷入两难局面。
要么亏钱割肉离场，要么不降价无人问津，最难受的无疑是这些网红次新房的业主。
业主亏本卖房
天河网红次新盘也“破发”
近日，冲浪时留意到，珠江花城卖出了一套二手房——
高楼层、南向，单价4.3万/㎡。
截图来源：贝壳
先来回顾一下，珠江花城这个盘。用一个词概括，就是“楼市幸运儿”。
2018年年中，项目拿捏入市时机，在周边新盘紧缺时，抢先入市，且正好遇上楼市上升期，产品可谓是占尽天时地利，甚至开盘时，创下“五位客户抢一套房,半小时内售罄”销售神话。
项目入市，开盘即火，价格更是水涨船高，从2018年首次开盘约4.5万/㎡→ 2022年巅峰期均价卖到6.5万/㎡→ 目前一手房特惠价约4.5-4.7万/㎡→ 二手房成交单价约4.3万/㎡。
珠江花城一二期实拍图
而网红次新盘的业主，都面临着一个悲催的事实：自己两三年前高价买的新房，进入了二手市场，基本都在亏钱。
这套成交的房源是珠花的明星户型，建面约89.56㎡3+1房，以总价约385万成交，折合单价约4.3万/㎡。
要知道，同样的户型在去年的成交单价，可是要5.8万/㎡的，目前置业便宜了100多万。
截图来源：贝壳
而且成交周期也拉长了，业主“自刀”60万离场，比一个月前中楼层的房源还要便宜18万，简直是2018年房价再现。
同时由于不满2年，需要支付5.3%的增值税。这笔费用，大概率是买方承担，即便是买卖双方各付各税，算上各种费用，业主也要亏上一点。
截图来源：贝壳
只能说，市场好的时候，上一套成交价是业主的底价；但市场不好的时候，上一套成交价是买家的最高价位。
每一套笋盘的背后，都是一个割肉卖房的业主。
次新盘业主选择躺平/观望
部分年轻买家选择老破小
市场下行，“一二手倒挂”现象不再，网红盘业主有心急卖的，都降价离场，甚至直接“割肉”降到破发价。
不过，这种情况不一定具有普遍性，更多的业主选择直接躺平或者观望。
一方面是，老破小性价比突出，让不少年轻人主动降低预期，目光锁定在它。
我们统计贝壳找房成交数据，8.10-9.10广州二手住宅成交2628套。
值得注意的是，从成交房源的楼龄来看，15-20年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比33%，20年楼龄以上的成交占比也有31%。
从成交价格来看，200万以下的房源占总体近六成。
这意味着，老破小是当今二手房成交的主力。
少年君问过一个“开始看次新房，后来买了老破小”的朋友，她是这样说的：
买房子的本质是为了享受生活，而不是让房子左右我们的生活。
别人买房需要掏空六个口袋，我们尽自己能力努力够够就行，万一房价下跌，压力也小很多。
老破小除了“老”“破”“小”，其他硬性条件，都很棒。不少买家图它近，图它便宜，还图它吃喝玩乐都齐全。
如果不住了，用来出租，租金回报率也挺香的。
比如这套客村地铁站沿线的金影花园2房，成交价137万，每月租金可以到2900元，租售比约1：466，跑赢大市。
截图来源：贝壳
买老破小，也成为一种划算的买房选择。
新房越来越卷
对次新网红盘承压
另一方面，新房的产品力越来越强，且价格疯狂内卷，首付门槛又仅需1.5成，次新网红盘冲击很大。
今年全国范围土地财政收入大滑坡，广州是其中比较突出的城市之一。
为了让市中心的靓地更抢手，秋季全周期土地服务推介会改了土地新规。部分高品质住宅如天河南方面粉厂地块、白云区怡新路地块，理论上是可以做到使用率130%了。
同地段的价值排位清晰可见：老房子＜使用率8成多的次新房/新房＜使用率约95%的新房＜使用率100-120%新房＜使用率超130%版新房
虽使用率130%暂未下放至刚改项目，但使用率超100%刚改新房比使用率8成多的次新房，还是产品力强了不止一个档次。
另外，9月、10月是一个很重要的楼市时间节点。楼市大年的“金九银十”一般是价涨量升，楼市小年的“金九银十”一般是促销走量。
刚刚过去的8月，广州新房网签4906宗，环比下跌18%。
9月首周，广州新增供应7万㎡，环比下降4成，成交量环比下降约1成 （数据来源：合富研究院） 。
市场预期持续下跌，进一步加大促销力度走量应该是今年的主旋律。
买房永远赚钱的神话逐渐被打破。对于次新房业主来讲，如果没有找到适合的新房房源置换，建议不要割肉卖房。
目前，新房、次新房、老房子互相伤害，供应量大的区域的房价暂时很难看到春天。
不过，对于青睐老黄埔、芳村、万博等的买家来说是好事。
接下来，会有更多选择空间，可以选择买新房，也可以等部分业主会放“笋盘”，不妨多留意。
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