深圳口述史｜何胜安：罗湖商业城见证深港交流合作不断迈上新台阶|何胜安|深圳市|深港交流|福田汽车|罗湖区|罗湖商业城|蔡屋围

总第036期

何胜安

1965年11月出生于广东兴宁，1985年9月至1989年6月就读于深圳大学。1993年入职深圳市金罗湖商业城物业管理有限公司，从综合部的一名普通职员，逐步晋升为综合部部长、人事部副经理、管业部副经理、人事部经理、公关部经理。2009年起至今，任深圳市金罗湖商业城物业管理有限公司副总经理。

深港合作，水乳交融。31年前，我机缘巧合加入罗湖商业城，见证罗湖商业城的发展与成长，也见证了深圳从渔舟唱晚的“乡下地方”到高楼林立的现代都市的巨变。希望深港交流合作的步履不停，相信两地的发展会越来越好。

壹

刚到深圳时，深圳给我的第一印象就是“小”，到处都是泥泞，环境很一般。与老家县城各方面相差不大，交通也不太方便。

因心系父母

报考深圳大学

我是广东兴宁人。父亲早年在香港经商，后来母亲带着哥哥去了香港，我和奶奶、姐姐、弟弟留在兴宁生活。考虑到深圳离香港较近，便于探望父母和哥哥，1985年在填报大学志愿时，我选择了深圳大学的法律系。就这样，我来到了深圳。

刚到深圳时，深圳给我的第一印象就是“小”，到处都是泥泞，环境很一般。与老家县城各方面相差不大，交通也不太方便。我的母校是深圳大学，位置在南头，当时的市中心是罗湖蔡屋围东门老街。9月份开学时，师兄师姐在学校西门对面的麻雀岭乘坐中巴车，近一个小时的车程才抵达蔡屋围接到我们，路途十分坎坷。但经过这短短几十年的发展，深圳不再是以前的“乡下地方”，已是高楼林立的一线城市了。

那时深港两地交流较少，出入境不像现在这么方便，管制较严，需要向公安部出入境管理局提出申请，再通过严格的通行证审批签发程序才能前往香港。大二暑假时，我想去香港探亲，写了申请书，起初公安部门未批准。我写信说明自己和父母很少见面等情况后，公安部门叫我到出入境签证办事处详细询问我的情况，最终批准我过去香港探亲。

机缘巧合

加入罗湖商业城

转眼间临近毕业，当时很多单位来深圳大学招聘。我思索再三，选择应聘最感兴趣的审计事务所并成功入职，主要负责法务工作。半年后发现工作与设想不符，我便提出离职了。

1990年下半年，我来到罗湖区的区属轻工业公司就职，同样也是负责法务工作。当时公司拥有一些土地资源，但土地出售后公司业务逐渐减少，待了两年多后，公司经营发展受限，我遂决定离开。

命运的齿轮转到了1993年，罗湖商业城正在建设，公司还处于筹建阶段，当时轻工业公司一名要好的同事与罗湖商业城负责招聘的人员熟悉，我们从他那了解到正在招聘的信息。正愁“不知路在何方”，一下子又“柳暗花明”，我们当即决定一起应聘，后来我幸运地成为罗湖商业城综合部的一员。

贰

当时，罗湖商业城的销售主要由香港中发公司包销，采用了“卖楼花”的销售方式，通俗来说就是在建设过程中就开始预售铺位，以便筹集建设资金。这种销售方式在香港较为常见，但内地较少，在当时很轰动，也有不少人持观望态度。

罗湖商业城

学习香港“卖楼花”

罗湖商业城地块由深圳市物业发展集团股份有限公司在1992年底以4.2亿元的地价投得，创当时深圳地价之最。后物业集团联合陆氏地产有限公司、澳举置业有限公司、中国再保险（香港）有限公司共同开发罗湖商业城。加入罗湖商业城初期，我主要的工作就是与相关政府部门联系及处理租赁事宜。

当时，罗湖商业城的铺位主要由香港中发公司包销，采用了“卖楼花”的销售方式，通俗来说就是在建设过程中就开始预售铺位，以便筹集建设资金。这种销售方式在香港较为常见，但内地较少，在当时很轰动，也有不少人持观望态度。

▲何胜安（左一）与同事一同检查商业城商户经营工作。

1992年底至1994年期间，由于罗湖商业城长租30年的销售模式使买家存在对未来不确定性的担忧，销售情况并未达到预期，但也成功售出了约一半的商业面积。

使出浑身解数招商

虽然大部分业主是香港人，但香港业主在深圳开铺做生意并不是一件简单的事。我们与当时的罗湖区工商局领导在深圳市工商局的同意下，一起去省局报告，申请准予香港人在罗湖商业城办理个体户营业执照，省局也准许了。说起来，最早一批在内地领取个体营业执照的香港业主就在罗湖商业城。

罗湖商业城于1994年7月正式入伙，但直到1997年香港回归祖国前，空置了约3年时间，闲置情况十分严重。当时多家媒体报道，形容其为“空城”，楼盘市场降至“冰点”。

那段时间商业城内几乎无人光顾，主要是因为其位于关口和火车站附近，周边住宅区稀少，深圳本地居民很少前来。当时很多女同事不敢独自一人在城内走动，都要结伴而行。

为了吸引商户，罗湖商业城着实费了不少功夫。1996年初，当时的友谊商城正在拆迁，商户无处可去，我们找上门去。我和同事还去东门派发传单，吆喝着“罗湖商业城免租金、管理费低”来吸引商户。我们先后从友谊商城招揽了100多家商户，但客流太少，不到一年时间这些商户都陆续离开了。

现在回想起来，在香港回归前夕，我们可以说是使出了浑身解数来招商。1997年初，我们还从东门招揽了一批裁缝商户，大约两三百号人。来了半年后恰好遇上香港回归，生意有了明显起色。截至目前，罗湖商业城的裁缝店还有150多号人。

除了引进裁缝商户，我们还允许包括美食地摊的商户、临时卖棉被的商户、整销零售的商户等入驻，只要他们愿意摆放商品，我们不仅提供空间，而且还免收租金，以此活跃商业氛围。

叁

我认为这一现象背后离不开政府提供的诸多便利措施，当时地铁建设使得出入境人流迅速聚集到商业城，这里成为了香港人的“后花园”。

香港回归后罗湖商业城

火爆“一铺难求”

1997年香港回归后，香港居民对祖国的认同感显著提升，商业城迎来了大批商户入驻。1997年7月开始，商业城进入了发展期，商户数量逐渐增加。大量客流涌入商业城，商户们也敏锐地察觉到商机，所有铺位短时间内被租赁一空，商业城实现了全面满租，商户总数接近1600家。

▲1997年6月的罗湖商业城。

转眼间来到了1999年，当时罗湖商业城可以说是“一铺难求”。一位香港商人想在商业城开茶餐厅但“无铺可租”，恰好一位裁缝商户年纪大干不动，于是把铺面转租给这位香港商人。当时，该铺位的转让费就高达20万元。

随着商业城业态逐步调整，占道经营、摆地摊等行为逐渐被规范。原来从东门招揽的那批裁缝商户，起初允许他们将用于展示服装的模特架放置在通道上，但随着人流量的迅速增加，占道经营带来的问题日益凸显。

占道经营的难题亟待解决，罗湖商业城自上而下，从总经理到每一位员工，大家都积极参与到劝导工作中，耐心地向这些商户解释占道经营的影响，并请他们将占道物品搬回到铺位内。这个过程虽然繁琐，但功夫不负有心人，在大家共同的努力下，商业城的通行恢复了顺畅。

此外，我们要求之前在商业城内摆摊的所有摊位必须进入铺位内经营，这一变化推动了许多摆地摊商户的转型。

我还记得，当时有一个商户，大家都叫他“何老板”，他卖的商品种类繁多，包括睡衣、鞋、帽子等日常用品。起初，他仅租用了一间铺位，随后逐步扩大规模，凭着自身努力积累的资金，成功从香港老板手里购入了18间铺位，花费了1000万元左右，从摊贩“摇身一变”成为大老板。目前，他所持有的铺位总价值七八千万元。

和何老板一样的商户，在罗湖商业城内还有很多。商业城的准入门槛较低，只要租下铺位即可经营，这一优势吸引了大量个体户入驻，他们不仅实现了自身的发展，还带动了相关产业的繁荣。可以说，商业城和他们是相互成就的。

罗湖商业城

成香港人的“后花园”

2000年至2011年期间，罗湖商业城达到了空前的盛况，那时商业城人山人海，每天的客流量大概有五六万人。节假日尤其是春节期间，整个商业城挤满了人，连廊上人潮涌动。不少人形容：“扶手电梯上的人多得像灌肠。”那时候起，罗湖商业城真正迎来了春天。

这一现象背后,离不开政府提供的诸多便利措施，当时地铁建设使得出入境人流迅速聚集到商业城，这里成为了香港人的“后花园”。商业城名声大震，还吸引了很多明星前来参观。我见过不少知名演员，包括刘德华、巩俐等都来过罗湖商业城。

深圳市民熟知的老字号丹桂轩酒楼，也是从罗湖商业城起步的。1995年，在香港从事餐饮行业40年的港商梁玉鹏来到深圳考察，看中了罗湖商业城的客流量和发展前景，便选定罗湖商业城开了第一家丹桂轩酒楼。酒楼1995年底开业，至今已近30年。自开业以来，生意火爆至今，设立分店无数。

肆

为了更好服务香港顾客，当时，我们密切关注香港媒体关于商业城的报道，以便及时调整商业模式。我们特别编制了一份剪报集，定期收集并整理香港媒体关于商业城大小事务的报道，确保我们能够及时了解并应对各种情况。

顺应港人需求

推出新业态

1997年至2000年初，罗湖商业城顾客以香港游客为主，比例高达90%。直到后来香港自由行开放，商业城才逐渐迎来一部分内地其他城市的顾客。

从香港媒体的报道中,我们了解到香港居民的消费喜好，顺应需求推出相关业态。起初，香港顾客对饮食和服装定制这两大类商品非常热衷，潮人用品、箱包及皮具等一直以来都深受他们喜爱。另外，按摩服务在香港顾客中也是高人气项目，出于放松身心以及对中医理疗信赖等原因，他们乐于体验内地的按摩服务。

不过，近几年，香港顾客的消费习惯发生了变化。眼镜和牙科服务成为“新宠”。许多香港人都愿意到深圳配眼镜或进行牙科治疗，因为这里的性价比更高，服务也更快捷。在香港配制眼镜可能需要五六天甚至更长时间，在这里两三天就能搞定。

转型打造

全国首个商业城曲艺园

进入新世纪，罗湖商业城也一度出现假冒伪劣产品，甚至传出有人专程到罗湖商业城购买高仿奢侈品。

2007年，罗湖区召开了“根治罗湖商业城售假违法行为专门会议”，在这次会议召开后仅仅4天，罗湖商业城涉嫌售假的一个商户被公开刑拘，一时间商户们纷纷开始重视产品质量。

随之而来的是政府的严管，销售假货的商家一旦被抓到就将面临重罚，甚至受到停业3～6个月的处理。

同年，深港西部通道和福田口岸开通，人流逐渐从罗湖转向了福田、南山等地。罗湖商业城再次出现客流减少现象。

于是，罗湖商业城痛定思痛决定转型，将6楼仓库改造成曲艺园，打造全国首个商业城曲艺园，进一步营造商业城高雅的文化艺术环境，大力向市民推广城内的非遗艺术，如内画鼻烟壶技艺等，重新在大众心目中树立起形象。

现在，这里不仅成为了众多粤曲爱好者来深的必打卡点，曲艺社也成为连接深港两地市民感情的桥梁，客流屡破纪录。

伍

1993年，我加入罗湖商业城，见证了罗湖商业城的成长和深港合作的发展。从原来的“乡下地方”到粤港澳大湾区的“璀璨明珠”，深圳经历沧桑巨变。如今，深港携手并进，必将共创辉煌。

更新设施

持续提升消费品质

一直以来，为提升顾客消费环境，罗湖商业城在硬件设施的升级与优化方面不断发力，即使经费并不充裕，也持续对空调、电梯、消防系统等硬件设施进行更新。

去年，我们投入了250万元用于更换两台中央空调主机，同时对商业城内的空调系统进行了全面改造，将机型全部更换为最新型号。今年初，在连廊区域增设了3部扶手电梯，便于出入境游客分流，也利于游客入城，有效缓解了顾客出入境高峰期的人流压力。近期，投入60多万元升级了消防系统，保障顾客的安全；我们还增加了管理人员数量，从原有的90人增加到130人，以确保第一时间为顾客解决问题。

此外，由于罗湖汽车站的乘客越来越少，6000平方米的候车室被闲置了。今年，在我们的支持下，罗湖汽车站大胆创新，将其打造为一个美食广场。