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上海招商臻境
静奢lifeDeco住区，一次产品主义与海派精神的生活共鸣
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开发企业：招商蛇口
产品类型：高层住宅、叠墅
建筑风格：现代
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核心推荐理由
01 规划 ——城市繁华&自然生态兼具
城市潜力板块，兼具规划价值与自然景观资源，一面前滩时代一面度假时光；百亩后花园，静谧内花园。
02 形象 ——“海派臻系”
重新定义海派住宅风格，将传统海派建筑的设计语汇，以现代的手法提炼并转译，打造属于上海的臻系产品；将海派元素贯穿设计始终，渗透至建筑、景观、室内的每一处细节。力求奢享海派精致形象、优雅精致的生活氛围与城市界面品质感。
03 社区 —— 静奢lifeDeco住区
日常双会所、归家双大堂，承载功能性与仪式感的归家起始。
04 空间 —— 高定居住产品
S型墙体冰箱内嵌与转角窗的微创新提升居住感受；空间流动景观无界，多维度附加值；私人圈层社交场域，臻享休闲生活。
02
项目概况
项目位于上海三林镇，项目以“超级通达”“臻奢新品”为价值形象标签，传递前滩南，上海三大动脉上的超级通达区核心土地价值；通过游艇曲线立面+酒店级双 会所+度假双泳池+“臻”系高奢设计+精英圈层社群，塑造质领上海的新品类社区形象。
项目占地8.54万方，容积率约2.2，高层叠加错落分布。户型面积约89~148㎡。
项目融合经典与时尚、臻于至善的大师作品精神，重新定义海派住宅风格，将传统海派建筑的设计语汇以现代的手法提炼并转译，打造属于上海的臻系产品，建立与都市新贵的深度共鸣，打造招商臻境静奢主义的高定lifeDeco住区。
▲ 项目总平面图或规划图
▲ 鸟瞰图
03
外立面
建筑立面从武康大楼、绿房子、和平饭店、香樟花园、爱神花园等经典建筑景观中提取海派元素，将这些海派元素进行转译，运用在基座、门头、台阶等近人尺度，形成海派臻系设计语言。传统海派现代转译海派元素贯穿设计始终，渗透至 建筑、景观、室内 的每一处细节。“海派臻系”以当代手笔、历久而弥新美学立面，致敬上海经典新生。
▲ 海派臻系元素提取
▲ 塔楼立面效果图
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主力户型
项目涵盖建面约 89-145 ㎡面积段户型，一梯两户，私梯入户。不同面积段户型产品在空间尺度上进行了差异化设计，每一户型均充分体现了“产品必臻品”的私人圈层社交场瑧享休闲生活域，通过微创新提升居住感受。
户型① 建面约89㎡户型招商臻境营销中心：400-833-6309
户型② 建面约103㎡户型
户型③ 建面约135㎡户型
户型④ 建面约148㎡户型
户型⑤ 建面约146㎡户型
户型⑥ 建面约135㎡户型
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精装设计
入口处设置经典三段式玄关，上柜储物，下柜用做鞋柜，中间置物区五面白雪公主玉石，背板发光，下方悬空设计，方便使用。玄关处地面设置瓷砖拼花，提升观感同时适配空间海派风格。S墙突出部分做同款会门板，预留冰箱位置，整体延伸至客厅电视背景墙处。
厨房采用系统隐藏轨道艺术玻璃移门，设置精致金属海派拉手，冰箱完全走出厨房，为厨房留下更多发挥空间。以岛台为社交据点的社交厨房，LDKB一体化更加流畅，无形之中加强空间与空间的交流，给家人更多互动陪伴。
电视背景墙上半段为皮革硬包，贯穿全屋的弧形造型金属细节，下半段为大花白奢石。
卫生间墙地一体通高岩板，台盆处背景墙奢石平铺，镜柜和台盆柜精致弧角设计，大户型卧室地面采用海派实木复合拼花地板，小户型为实木复合人字拼地板，细节凸显精致海派韵味。
▲ 样板间精装示意图
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社区规划
项目规划为大高+叠拼形式，建筑布局较大化利用景观资源，叠拼亲水，高层瞰景，视野日照双优。小区内部设计若干景观小组团空间，打造静谧内花园。
项目西南侧规划为百亩绿地公园，中央大花园连接主入口， 50m气势酒店门廊与珍贵造型迎客松，贝拉米黄石材干挂与金属铝条装饰提升归家体验。
高定海派示范区在现代建筑中传递东方印象。
精奢地库采用追光式归家坡道，海派凹弧面吊顶通铺铝板与玻利维亚蓝奢石；典藏级双入户大堂；挑高入户门厅，营造臻享归家礼序。
▲ 社区入口效果图
▲ 示范区（未来社区人行入口）实景图
▲ 风雨连廊效果图
▲ 地库效果图
▲ 门头效果图
▲ 大堂效果图
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景观规划
项目落位上海浦东三林，具有浓厚的海派情调。景观设计依托魔都独特的海派腔调营造具有七大生活剧场，六巷百味花园的沉浸试海派居住社区。
50米超大尺度的社区入口彰显魔都豪宅气势，社区入口两侧特选两颗名贵造型罗汉松作为迎客的象征，环岛水景之上上海市市花玉兰花雕塑绽放。社区打造七大主题功能场地满足业主多样的生活需求，如摩登水院会客空间，唱片花园休闲空间，椰果丛林全龄活动场地等。归家园路及巷道我们打造不同植物主题空间，做到社区植被丰富，四季有景的景观效果。
▲ 景观总平图
▲ 摩登水院
▲ 椰果丛林
▲ 樱花大道
※ 免责声明：
本公众号所提及项目信息（含交付标准、销售信息、精装配置、户型图、示意图及效果图等），均来自公开资料，仅供参考借鉴，不作为要约、承诺及投资依据，最终以开发企业实际公示为准。
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上海527限购政策主要变化有如下：
1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；
2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；
3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；
4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；
6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。
什么是“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
上海新房限购地图↓↓
非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）
非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房
五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
第二 贷款政策
2024年5月27日，上海调整首付比例：
首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%
其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。
同时，上海商业贷款利率也进行了调整：
首套房的商贷利率调整为3.4%；
二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。
自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
第三 上海新房交易流程
1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。
2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。
一手房认购材料(居民)
认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。
（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、身份证、户口簿
2、未成年人提供出生证
3、护照、港澳身份证、台胞证
4、现役军官证(含士官)、退役军官证
5、博士(含在读)学历证明或学籍证明
6、结婚证
7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）
（二）购房资格证明材料类
1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)
2、预告登记证明、网签合同
3、征收补偿安置协议
4、上海市不动产产调
5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明
（三）资金证明类材料
1、个人信用报告
2、存款证明
第四 税费政策
上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。
上海历年房产税率↓↓
以下6种情形免征房产税：
1、沪籍首套住房可免征。
2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。
3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。
4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。
5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。
6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。
第五 退税政策
注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
（一）退税时间
1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。
2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。
4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
（二）退税地点
1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
（三）退税金额
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
（四）退税主体
1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
（五）退税材料
《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
纳税人身份证件；
现住房的房屋交易合同；
新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
第六 上海新房摇号积分制政策
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