◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
刚刚，金地集团结束了2024年中期业绩交流会，究竟碰撞出了什么火花，又向投资人及业内传递了什么判断、预期？
当前房地产宽松政策不断加码，楼市尚待企稳，金地作为混合所有制优秀房企代表，年内也历经了众多“大动作”，使这场线上交流具有较高的市场期待。
按最新情况，金地集团的股价涨幅了超6%，一度冲到9.39%，远高于房地产开发指数不到2%涨幅，是否对交流会信息的积极反馈？
从投资人提问的关注点看，归结起来主要集中于3点：
一、业绩问题；二、债务问题；三、销售与投资问题。
谈业绩，有失有得
从今年中期业绩看，金地上半年营收同比降幅四成，归母净利润也亏了30多亿。再看同行，如“房企标杆”万科当期亏近百亿，而近三年来逆市扩张强劲的地产央企“四大金刚”保利、华润、中海和招商，当期盈利也有明显下滑。
比如，保利发展归母净利同比跌幅四成，华润置地归母净利跌幅25.37%，中海跌幅23.54%，招商蛇口路跌幅34.17%。
交流会上，金地集团财务总监曾爱辉回应说，2024年上半年行业持续深度调整，公司将确保现金流安全作为首要任务，售价采取随行就市策略，加速去化和现金回流，利润会出现一定的折损。此外，公司销售规模同比下降，导致结转规模、毛利率同比下降，叠加资产减值计提。
换言之，大家此时都很“卷”。聪明一点的，就应降价促销跑量，加紧回现，致盈利空间收窄等。比如今年上半年，金地集团的滚动回款率约94%，回款持续保持良好水平。
谈债务，半年减债百亿
截至今年6月底，金地集团账面货币资金余额231.2亿元，较去年底减少66.2亿元。曾爱辉解释说，这主要原因系“公司及时调整负债结构，严守现金流安全红线，积极偿还到期债务，控制杠杆水平”。
该期末，金地有息负债余额817亿元，较去年底下降102亿元，从下降幅度看，当期有息负债下降规模大于货币资金下降规模。
年初至今，金地已累计偿还境内公开债约136亿元，同时8月已如期偿还到期的4.8亿美元债，已无存续境外美元债，今年内剩余待偿还公开债是11月、12月份合计到期的30亿元中票。
这背后，是金地及时抓住大宗资产处置、加速销售去化、拓展融资渠道等时机积极筹措偿债资金确保了如期兑付。比如年初，金地以32.5亿元向公司第二大股东福田国资出售了深圳环湾城51%股权，这笔巨额资金无疑是“雪中送炭”。
可以说，金地已迈过偿债高峰期，后续在节奏把控上将势必更加“游刃有余”。徐家俊强调说，面对行业发展新形势，公司将牢牢守住风险防控底线，持续强化现金流管理，全面提升经营管理质效等。
谈销售，存量项目二次定位
有投资人关注到，今年前8个月，金地累计签约面积321.6万方，同比下降46%；签约金额476.1亿元，同比下降56%，对这个跌幅及如何加大去化手段、会否进一步拉低毛利率有一些疑虑。
徐家俊解释说，2024年上半年，全国新房市场整体延续调整态势，公司受到了一定影响，但将通过优化渠道、加快资源盘活、提升经营管理来应对挑战。
1、优化渠道管理上，持续推进合伙人体系和线上获客模式，借助抖音、安居客等线上平台，积极拓展客户并提升线上销售转化率。
2、资源盘活上，对存量项目进行二次定位，确保项目在市场中的竞争力。
3、经营管理上，加大考核力度，提升管理精细化水平。
注意，徐家俊提到金地“存量项目二次定位”问题，应是根据市场需求打造“适销对路”产品，保持市场竞争力。这是金地项目产品端的一个重大策略变化。
徐家俊认为，基于当前宏观经济与行业发展状况，我们预计未来市场将维持当前供需状况，公司将根据不同地方市场状况随行就市，并发挥营销自渠优势，取得市场领先。
“虽然当前市场依旧承压，但房地产作为国民经济的支柱产业地位不变，预计在从中央到地方的多项政策支持引导下，房地产市场将逐步恢复平稳，在中长期保持健康稳定的发展态势。”
截至今年6月底，金地集团总土储约3589万方，权益土储约1599万方，其中，一、二线城市占比约75%。
针对市场关注到“金地已有1年未公开拿地”，金地集团总裁、财务负责人李荣辉回应说，公司2023年下半年开始缩减投资，未来将依据市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土储。
“公司将持续加强对宏观形势分析与研判，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略，做好投资资源的配比和调度。”
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