(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件基本信息
1. 原告：安华公司（A公司）
2. 被告：陈启鹏
3. 第三人：苏慧英
二、原告诉讼请求
1. 判令被告向原告支付剩余购房尾款1150000元；
2. 判令被告向原告支付自2016年10月23日起至全部房款付清之日止，以1150000元为基数，按日万分之五的比例计算的违约金；
3. 本案诉讼费由被告承担。
三、原告主张的事实与理由
2016年10月15日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定被告购买一号商品房，总价款为2313134元，并约定了付款时间、付款方式、违约责任等。至起诉时，被告共向原告支付了房款1163134元，仍欠1150000元，故原告起诉维护自身权益。
四、被告答辩意见
被告陈启鹏称原告要求其履行的涉案合同并非他所签，合同中“陈启鹏”的名字不是本人所签，被告未表达签约意思表示，也未委托他人订立合同，更未支付购房款，对涉案合同的法律效力不予追认，请求法院驳回原告的诉讼请求。
五、第三人陈述
苏慧英称涉案合同是她签的，她想为孩子陈启鹏购房，就在销售员拿来的购房资料上签了陈启鹏的名字，陈启鹏事先并不知情。因陈启鹏无业没有购房能力，签约前没和陈启鹏商量，签约后也没说明情况。直到2019年6月原告起诉，陈启鹏才知情并不愿意购房和支付购房款。后她与陈启鹏沟通让其继续履行合同，但陈启鹏不同意、不追认，她也无法用陈启鹏的名义继续履行合同。
六、法院查明的事实
1. 合同约定内容
安华公司（出卖人）提交与陈启鹏（买受人）于2016年10月15日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定买受人购买位于丰台区一号房屋，明确了首付款支付时间（2016年10月15日支付470000元，2016年10月21日前支付693134元）、剩余房价款支付方式（1150000元以按揭贷款方式支付）以及办理贷款申请手续的时间（协议签订七日内）等，合同于当日进行了联机备案。
2. 合同履行情况
苏慧英于合同签订当日支付首付款470000元，于2016年11月1日支付首付款693134元。
陈启鹏不认可合同系其签订，亦明确表示不予追认。苏慧英认可合同上陈启鹏的名字系其签署，购房款亦系其支付。
陈启鹏对涉案合同中其签名申请笔迹鉴定，鉴定意见为：涉案合同在第19页“买受人（签字）”、35页“甲方”、56页“承诺人（签章）”3处签名字迹“陈启鹏”与样本中陈启鹏签名字迹均不是同一人书写。陈启鹏、苏慧英予以认可，安华公司不予认可，并表示鉴定结果说明陈启鹏与苏慧英串通。
七、裁判结果
驳回北京安华公司的诉讼请求。
八、律师点评
1. 合同效力认定依据
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
2. 本案合同效力分析
安华公司主张与陈启鹏成立商品房预售合同法律关系并提交涉案合同，陈启鹏不予认可并申请笔迹鉴定。虽安华公司对鉴定意见不予认可，但未提交相反证据，所以法院采信鉴定意见。
苏慧英认可涉案合同上“陈启鹏”的名字系其签署，且实际交付购房款的也是苏慧英，因此法院采信陈启鹏主张的其未签署涉案合同的意见。
陈启鹏、苏慧英称陈启鹏对苏慧英购房一事不知情，安华公司作为专业机构，应更熟悉法律法规和具备风险意识。安华公司未能提交苏慧英具有代理权的证据，也未能就苏慧英与陈启鹏的身份关系提交证据，且不能对签约过程作出合理说明，法院难以仅以母子关系推定苏慧英有代理权利，且陈启鹏事后明确表示不予追认，所以涉案合同对陈启鹏不发生效力，安华公司要求陈启鹏支付剩余购房款及违约金的请求得不到法院支持。
《办案心得》
一、案件难点
1. 合同主体的认定
原告安华公司坚持认为合同是陈启鹏本人所签，而实际上合同签字是由第三人苏慧英完成的。如何让法庭明确合同签订的真实情况，即真正的行为人并非陈启鹏，是一个需要突破的难点。
2. 笔迹鉴定的不确定性
虽然笔迹鉴定结果对我方有利，但安华公司对鉴定意见提出了质疑，存在法庭可能不采信鉴定结果的风险。需要进一步从其他方面进行论证，以巩固鉴定意见的可信度。
二、办案策略
1. 围绕笔迹鉴定展开
强化鉴定意见的权威性
当笔迹鉴定结果显示涉案合同上的签字并非陈启鹏本人所写后，我方紧紧抓住这一关键证据，向法庭强调鉴定机构的专业性和鉴定程序的合法性。通过对鉴定过程的详细说明，让法庭充分认识到鉴定结果的可靠性。
反驳原告的质疑
针对原告提出的陈启鹏与苏慧英串通、鉴定时未使用惯用字体等质疑，我方从常理和证据两个方面进行反驳。从常理上分析，陈启鹏在得知被起诉后明确表示不愿意购房且不追认合同效力，这种行为不符合串通的逻辑；从证据上看，原告没有提供任何能够证明串通的实质性证据，其质疑缺乏事实依据。
2. 分析代理关系的不成立
行为人无代理权的论证
强调苏慧英在签订合同时没有得到陈启鹏的授权。通过苏慧英的陈述，表明陈启鹏事先对购房一事不知情，签约后也未得到其追认，且原告没有证据证明苏慧英具有代理权。
原告未尽合理审查义务
指出原告作为专业的房地产开发和销售机构，在签订合同时应尽到合理的审查义务。原告未能核实签字人的真实身份，也没有对苏慧英的代理权进行审查，应承担相应的责任。
三、成功经验总结
1. 充分利用证据规则
在整个诉讼过程中，严格按照证据规则进行举证、质证。对于笔迹鉴定这一关键证据，确保其符合证据的合法性、关联性和真实性要求。同时，要求原告对其主张提供证据，当原告无法提供有效证据时，利用这一点强化我方观点。
2. 注重从多方面论证
不仅依靠笔迹鉴定结果，还从代理关系、当事人的行为逻辑、原告的过错等多个方面进行论证。这种多方位的论证方式使我方的观点更加全面、立体，更具说服力。
四、对类似案件的启示
1. 证据收集与固定方面
在涉及合同主体争议的案件中，笔迹鉴定是一个重要的证据手段。要及时申请笔迹鉴定，并确保鉴定过程的规范和科学。同时，要注重收集与合同签订过程相关的其他证据，如当事人的陈述、证人证言等，以形成完整的证据链条。
2. 分析法律关系时
对于涉及代理关系的案件，要仔细分析行为人是否具有代理权、代理行为是否得到追认等关键因素。同时，要注意审查合同相对方是否尽到了合理的注意义务，从双方的角度全面分析法律关系，为案件的处理提供更准确的法律依据。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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