本报记者 方超 石英婧 上海报道
写字楼市场目前仍需进一步回暖，租赁用户的扩张与否一直受到市场高度关注。
《中国经营报》记者从世邦魏理仕获悉，其发布的《2024年中国办公楼租户调查》显示，38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年。不过世邦魏理仕方面也认为，中国办公楼市场增长潜力犹存，但“企业对扩张保持谨慎乐观”。
“此项调查于2024年5月27日启动，6月30日截止。通过对来自237家在中国内地运营的受访企业（71%中资，29%外资）反馈的分析，揭示办公楼市场中租赁需求、选址偏好、工作场所策略以及ESG实践等方面的关键趋势与变化。”世邦魏理仕方面表示。
“随着企业零碳目标的临近，企业对绿色楼宇的需求愈发迫切。” 世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨认为，具备绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性，而棕色项目（非认证项目）的租金降幅则明显偏高，这一趋势预计将持续。
制造业引领办公楼需求扩张
世邦魏理仕调查数据显示，企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。
记者注意到，世邦魏理仕发布的《2023年中国办公楼租户调查》显示，2023年，在受访企业中，有42%计划未来三年增加办公面积，较2022年小幅提升4个百分点，但明显低于2021年的59%。世邦魏理仕彼时预计：“写字楼租赁活动将跟随经济运行和企业信心而逐步改善。”
（过去三年及未来三年，企业对办公面积的规划。受访者供图）
而《2024年中国办公楼租户调查》显示，大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降，世邦魏理仕方面认为，这说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。不同规模企业均表现出净扩租意愿，中小企业尤为积极，大型企业则更注重优化整合现有空间。
具体到行业层面，《2024年中国办公楼租户调查》显示，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。专业服务稳定增长，金融、地产动能减弱。
“科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。此外，今年以来的教培政策利好以及近期热门游戏《黑神话：悟空》的火爆，有望促进在线教育及游戏等细分领域的扩张。”世邦魏理仕方面认为。
记者注意到，与世邦魏理仕2023年发布的数据相比，科技互联网、制造业、生命科学等行业仍然保持强劲增长势头。《2023年中国办公楼租户调查》也显示，2023年，写字楼租赁需求的三大主力引擎——金融、科技互联网和专业服务业分别占据扩张意愿榜单的前三位。制造业和医药及生命科学行业计划未来增加办公面积的企业占比也分别提升了13和18个百分点。
租金水平对企业租赁决策的影响提升
新项目持续入市的情形下，租金水平对企业租赁决策的影响程度或进一步提升。
“随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期，加之企业房地产预算的审慎态度，‘搬’或‘不搬’成为当前办公楼租赁决策的核心议题”，世邦魏理仕方面表示，其调查数据显示，降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。
世邦魏理仕方面同时透露，另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素，而三分之一的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。
根据世邦魏理仕调研数据，在租金成本之外，公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套是租户最注重的三大选址因素。世邦魏理仕方面同时认为：“楼宇的定制化装修服务和精装修交付的办公空间对资本支出预算不足的企业吸引力更大。”
不仅如此，世邦魏理仕报告还指出：“有11%的租户表示搬迁的主要目的是寻找新的总部，主要集中在制造业（23%）、专业服务业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。”
而在ESG方面，世邦魏理仕调查结果显示，2024年，已设立零碳目标的企业占比继续攀升至31%，其中七成企业要在2030年或更早前实现目标。在写字楼租赁市场，绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的首要考量因素。
“在成本控制压力下，企业正努力在长期的ESG承诺与短期财务目标间寻找平衡，绿色建筑认证楼宇的租金溢价接受度有所下降，部分租户甚至提出‘棕色折价’要求。”世邦魏理仕方面表示。
记者注意到，根据世邦魏理仕2023年调研数据，当年企业对绿色溢价的承受能力较高，2023年，有明确意愿搬迁至绿色认证楼宇的租户占比达到66%，较2022年增加16个百分点，而愿意为搬迁至绿色楼宇并支付租金溢价的企业占比自2022年的3%提升至16%。
“当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。而业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示。
（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：张国刚）
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