作为全球房价最高的十大城市之一，香港楼市对市场变化的触觉素来敏感。
特别是美联储确定降息的消息一出，沉寂已久的香港楼市有望迎来新机遇。
当地时间18日，美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点，这是美联储自2020年以来首次降息。
所长分析认为，历史上，除非遇到重大经济危机，美联储在开启新降息周期时，很少大幅降息50个基点。
美国联邦储备委员会主席鲍威尔在华盛顿出席记者会
图：新华社
降息周期开启对市场的影响
图：网络
为什么降息对香港楼市而言算利好消息呢？
是因为香港的联系汇率制度。只要美联储降息，与按揭相关的银行同业拆息（Hibor）会跟随下降；接下来，可以预见的是，存款和债券收益率会下降。热钱势必更倾向寻求买入大宗商品和固定资产等，市场购房需求大大增加。
美联储加息走势及当前利率
图：财华社
近三年香港利率走势
图：财华社
国际知名金融巨头摩根士丹利也发表报告称在美国降息利好因素刺激下，2025年香港楼市将出现周期性复苏，房价回升5%。
摩根士丹预测香港楼市明年反弹5%
图：星岛头条
美国降息之后，对于普通人，大家最关注的问题是什么？
所长觉得有两个：
1. 香港楼市对这次降息有什么反应？
2. 本轮降息周期，香港楼市哪类买家最为受益？
今天的文章，所长就来详细给大家分析一下这两个问题。
减息对香港楼市和按揭影响预测
图：LINE TODAY
市场情绪提振
自2023年以来，香港楼市成交量持续低迷。
2023年香港楼市整体楼宇买卖合约登记数跌至1991年以来的最低点，仅为58023宗。同时，二手住宅销量也创下二十八年新低。
2023年香港楼市受“重伤”
图：香港01
降息后，这种状况会有所改观。
尤其是一些优质盘，价格将会迅速回暖；不少发展商已加快部署新一轮推盘大计。
综合市场统计，9月份香港有8个全新楼盘登场。
香港9月计划推出新盘摘览
图：网络
最新盘交投现状也十分可观：
启德柏蔚森III的首轮推售中，投资者占比达约40%。
屯门意岚的推售中，投资者比例也达约40%，显示出投资者在新盘市场中的活跃度相当高。
新盘市场活跃，投资者入市增加，特别是长线投资客。
屯门新盘意岚累收逾5800票 超额29倍
图：香港01
但另一方面，降息也抑制了部分购房需求，许多潜在买家或按兵不动。
中原地产的数据显示，最近一个周末香港十大屋苑成交11宗，较上周减少1宗，买家大多采取观望态度，就等着美联储降息这一刻。
虽有买家处在观望状态，但下半年的楼市总体将呈稳步上升的趋势。
会德丰副主席黄光耀保守估计，下半年成交量在6000到7000宗之间，全年有望达到1.5万宗。
黄光耀：发展商下半年将把握减息利好消息
图：网络
买家变赢家
本轮降息周期，楼市哪类买家受益？
答案明显指向两类人，一是现有的按揭业主，二是准备置业的首次购房者。
BelgraviaPlace认购现场 开售4小时售空
图：中原地产
对于现有按揭客户而言，特别是持有H按按揭（银行同业拆息按揭计划）的业主，降息开启，银行拆息持续下降，实际利率跌破锁息上限后，将会节省更多利息。
至于使用P按按揭的业主（以最优惠利率为基准的按揭计划），在银行调整最优惠利率后也能感受到好处，减轻供楼压力。
另外，对于目前有置业计划的买家来说，除了能享受到利息开支的减少外，若银行下调H按的锁息上限，申请按揭时的收入门槛也会降低。
H按与P按的区别
图：按揭回赠
除此之外，改善型买家、内地及海外买家也将受益其中。
改善型买家在出售现有房产时可能获得更好的价格，同时在新购房产上也能享受较低的按揭利率。
楼市疲弱现状
图：香港经济日报
对于内地及海外买家而言，汇率优势也进一步凸显，美联储降息可能导致美元贬值，相对于港元来说，内地及海外买家在购买香港房产时可能享受汇率上的优势，吸引力进一步加强。
内地买家撑起港楼市 上半年录6117宗 急升七成缔新高
图：香港商报
因此，可以说各类买家都将在不同程度上受益于本轮美联储降息周期对香港楼市的影响。
所长个人认为香港楼市蓄势待发，降息已来，可谓万事俱备。
最后提醒一下各位买家，香港楼市目前还在下行期，但这些年香港的租金一直在涨，有余力的朋友来当包租公/婆可能是一个选择，但切记不要压上全部身家。
*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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