各位老铁大家好，我是观观，

就在今天凌晨，美国的央妈美联储宣布降息50个基点，美国正式拉开降息周期的大幕！

老美进入降息周期以后，将对全球各国资产的重新定价造成深远影响，

而跟咱们买房人最相关的就是我的房贷利率也要跟着降了！

那究竟要降多少，什么时候降，今天我就花点时间来跟各位老铁好好聊聊。

大家可能平时看一些文章或者刷视频都听到过，老美这次降息是真的不容易，憋了很久，把大家等的望眼欲穿。

前几年疫情刚开始的时候为了支付疫情补助，推动经济复苏，老美在国内疯狂撒币，结果搞得通胀高企，直接超过5%。

所以美联储自2022年3月至2023年7月期间，连续加息11次，累计加息达525个基点，并且一直将联邦基金利率目标区间维持在23年来的最高水平5.25%至5.5%之间。

美联储一直将利率维持在高位给我们最大的压力就是没法按照自己的节奏降息，

大家都知道疫情之后，特别是今年以来我们国内经济增长的压力很大，本来应该通过连续降息去刺激经济尽快恢复，

但是如果我们持续降息，老美却将利率维持在高位，就会导致我们的资本外流，

会给我我们的汇率造成很大的压力，所以从2023年到现在我们只降了三次息，非常的克制。

但现在美国的降息周期打开了，我们的汇率方面压力就会小很多，最近美元持续走弱，人民币兑美元汇率已经逐步回升。

所以最近全球各主要经济体都在抓紧时间降息，比如欧洲央行，今年进行了2次降息，共下调50个基点；英国央行也在近期降息了25个基点；而加拿大央行更猛，今年通过3次降息共下调了75个基点。

除此以外，包括巴西、智利、瑞士、瑞典等都已经打开了降息通道。

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当然，全球主要经济体打开降息通道只不过是给我们创造了一个比较宽松的国际环境，那究竟今年我们还会不会跟进降息我觉得可以从三个方面来看。

第一，目前国内的经济状况并不好，需要降息来刺激经济恢复。

就在前不久，我们公布了8月份的主要经济数据，我不知道大家是怎么看的，我看完以后还是觉得挺悲观的，这可能和我们的实际感受也是一致的。

比如我们常说的三驾马车，消费、投资和出口，

8月份消费和和投资接近零增长，分别为2.1%、2.0%，老百姓不愿意消费，企业不愿意投资，数据方面只能靠政府部门的消费和投资勉强支撑，

只有出口表现还不错，同比增长8.7%，但是现在老美、欧洲等都在疯狂对中国出口的商品加征关税，所以后面出口能否保持强劲增长很难说。

从物价看，PPI连续20多个月负增长，CPI基本为0，这在我们历史上是非常罕见的，我想现在应该没有人再怀疑我们是否处于通缩阶段了吧？

如果大家这两年投资股市或者股指基金的话一定不好受，目前主要股指去除银行股等普遍跌幅一半以上，创业板指数跌幅超过一半。

当然作为买房人，我们更痛苦，1-8月新建商品房销售面积同比下降18%，一二线城市房价平均跌幅在30%左右，远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。

第二，相比于全球其他主要经济体，我们国家的实际利率仍然在高位。

看到这样的标题大家可能会比较吃惊，因为这两年我们一直在降息为什么实际利率仍然比较低？

其实我们所说的降息只不过是名义利率的下降，这个利率并没有包含通货膨胀因素的影响，

由于目前全球主要经济体都处在通胀区间，只有我们是在通缩，所以我们的实际利率在全球范围内都属于高位。

第三，目前房贷利率仍有下调的空间，特别是存量房贷利率普遍高于新房利率。

从上面LPR价格走势图我们看出来，从2019年10月影响我们房贷利率的5年期LPR首次下调以来，目前已经累计降了100个基点，

从4.85%降到了我们现在的3.85%，

而很多地区通过大幅下调商业银行利率加点的方式已经将首套房贷利率降低到了3%左右，但各个区域并不是同步的。

特别是存量房贷利率，比如我们上海地区，

在“517新政”之前我们的首套房贷利率下线一直维持在LPR+35bp，比517新政”之后最新的房贷利率下乡要高出80个基点。

所以我认为随着美联储降息的落地，我们的LPR这个月也会跟着下调，并且存量房贷利率很有可能在9月底前再次下调！

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其实从年初开始我就一直在呼吁降低存量房贷利率，

当然作为一名曾经在银行业摸爬滚打了十几年的人，我知道这么说肯定会得罪所有银行，毕竟降息就是在减少他们的收入，

但是降低存量房贷利率已经不是第一次了，从去年9月开始存量房贷利率下降的结果来看，百利而无一害！

首先，肯定是帮广大买房人减轻了还贷的压力。

2023年8月，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，符合要求的借款人可以申请降息，

随后多家银行相继发布存量首套个人住房贷款利率调整的公告。

到2023年底，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每年为居民节省利息支出约1700亿元！

其次，遏制“还贷潮”，促进居民消费增长。

从去年二季度开始，一场住房按揭贷款的“还贷潮”开始席卷各家银行，到2023年底，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。

这其中很重要的原因就是存量房贷利率过高，已经超过了当前大多数的投资受益了，所以当大家手里有点钱的时候无非就是两种选择，

第一，赶紧去还房贷，

减少自己每个月的这部分固定支出，所以只有尽快降低存量房贷利率，才能从根本上遏制“还贷潮”的扩大，实际上也是在变相遏制银行这类资产的不断减少，

第二，及时行乐，马上消费掉，

这对消费的刺激是立竿见影的，据统计2023年4季度全国城镇居民人均消费支出达到8679元，分别较1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点。

最后，就是对楼市的正面影响，进一步释放潜在购买力。

由于新房的成交情况受供应量的影响比较大，所以我们选取上海2023年二手房成交情况来观察存量房贷利率下降后市场的影响，

从上面的图可以很明显的看出，按照以往的规律，在传统的“金九银十”行情结束后，上海的二手房市场成交量会呈现逐步减少的规律，

比如10月相较于9月的成交量是有所萎缩的，但是11月和12月却很明显有一个“翘尾”的行情，

这就和我们存量房贷利率降息逐步从9月开始执行有很大的关系，降息会进一步提高人们的预期，降低购房成本，促进刚需和改善人群入场，从而提升市场热度。

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各位老铁，通过上面的分析，大家可能已经明白我的观点了，

首先，随着老美降息的落地，我们的LPR一定也会跟着将，我觉得最快就是这个月就会公布最新的降息结果，

如果降息，我觉得这次5年期LPR的下降幅度会达到10到15个基点。

其次，很可能在9月底之前，我们的存量房贷利率会迎来自去年以来的第二次降息，

按照去年平均的降息力度来看，今年存量房贷利率的降息幅度很可能在60到80个基点之间，

而按照彭博社此前的透露出来的消息，可能会分两次调减，第一次的调减幅度应该在50个基点左右。

最后，我觉得这次降息的形式可能不限于直接降低利率，有可能“转按揭”会重现江湖，

就是如果你的存量房贷利率比较高，那么你现在可以通过向另外一家可以提供低利率的银行再次申请按揭贷款，放款之后去置换原来那家银行的贷款。

当然这个政策可能需要监管部门的认可，正式的推出时间和形式还有待观察！

我自己掐指一算，如果这次真的如我所料迎来“双重”降息的话，我手里这些房贷至少每年能省个大几千，真的想想每天都要笑醒了，

大家也可以自己算算这次每个月到底能省多少房贷，省出来的钱又能去买买买了，

所以我一直是个乐天派，我也一直相信房地产是有周期的，在不远的未来，我们坚定的买房人一定能经历风雨之后再见彩虹！

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