西红门再再再再+1。
大兴新房热门板块，西红门东一直是流量话题制造者，过去两年依靠19号线西红门东站的规划，以及皇城根小学、北京四中的落地，吸引了一大波买房流量。
依靠地铁和名校的“大饼”，西红门的住宅用地也是卖了一块又一块。
西红门6035地块也就是御璟星城·元启项目刚开盘还不到一个月，新地块就又续上了。
刚刚，西红门又有一块地卖了22.25个小目标。
西红门6030等地块具体位置
具体成交信息是↓↓↓
地块名称：大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块R2二类居住用地、A334托幼用地；
拿地房企：兴创置地
拿地金额：22.25亿（底价）
住宅楼面价：3.62万/平
住宅指导价：6.6万/平
这南城的房价 啊， 怎么说呢？ 真就主打一个随性，包哥也 不止写过一篇 来 分析 ：
大兴新盘项目分布（均为7月底网签价）
丰台 新盘项目分布（均为7月底网签价）
如今这指导价越来越像一个笑话，或许它现在能起到的作用，就是让买房人看看它开盘每平能降多少吧。
关于今天刚刚成交的西红门地块，以及整个大兴区域，或整个北京南城的新房项目，你有感兴趣的，加包哥微信，咱们私下好好聊聊去，虽然价格体系可能崩塌，但有些项目的产品确实做得不错。
先来看看地块情况。
这次兴创置地拿到的西红门6030宅地搭配一个6029托幼用地。
6030宅地与板块内其他住宅用地没什么区别，几乎一致↓↓↓
容积率2.5、建筑高度45米、建筑密度30%。
西红门6030等地块规划数据
6030宅地整体用地规模2.46万平，地上建筑规模6.15万平，整体基本上是南边御璟星城元启的1/2，和橡树湾二期面积类似，包哥预计后期规划套数应该在500套左右。
还有一点就是6030地块+6029地块也是典型的“平行四边形”地块，主要围绕西侧京开高速的走向规划，这也是西红门东板块大部分地块共有的特点。
西红门6030等地块形状
当然，今天兴创置地刚拿下的6030地块，与御璟星城元启有个共同缺点，就是地块西侧距离经开高速太近，只有100来米的距离，噪音的影响不可避免。
西红门6030地块与京开高速距离
西红门这个板块，真的每个地块长得都太一样了，所能富裕地块的配套价值也都一样，无外乎是我们已经说到几乎脱敏的“南五环里、19号线西红门东、皇城根小学、北京四中”，目前为止，至少包哥这儿还没有听到一些新鲜玩意儿。
说起西红门板块的新房热度，这两年也伴随着市场环境的改变，正在逐渐祛魅。
西红门东的热闹从熙悦宸著开始，再到御璟星城的热销，再到橡树湾一二期的拔地而起，再到橡树湾文园、中建玖玥府的入市，项目越来越多。
西红门东板块新房项目分布
目前， 御璟星城、橡树湾一期、橡树湾二期的期房销售也 接近尾声。
包哥查了下最新的数据，御璟星城1007套房，已经网签了920套，网签率91.36%，网签均价6.33万/平。
御璟星城网签数据（截至2024.9.18）
西红门东这个区域彻底出圈，华润橡树湾功不可没，这可是一个成熟的大IP。
数据也证明，大兴橡树湾一期卖得也最好，目前橡树湾一期1588套房子已经网签1449套，网签均价在6.2万/平左右，网签率也成功超过了90%。
而橡树湾一期，也是目前西红门的“门面担当”，包哥7月底去的时候，经典的红色外立面也已经做好了。
照片拍摄于2024年7月底
而橡树湾二期规划了562套，目前网签424套，网签均价也贵了一点，达到6.41万/平。
橡树湾二期网签数据（截至2024.9.18）
橡树湾三期文园， 赶在去年国庆节前开了盘，到现在一年时间739套房源网签了254套。
橡树湾文园网签数据（截至2024.9.18）
还有去年年底开盘的中建玖玥府，如今也入市9个月了，目前1107套房源已网签416套，网签均价6.3万/平。
中建玖玥府 网签数据 （截至2024.9.18 ）
在御璟星城元启开盘前，西红门新盘很长一段时间都是橡树湾文园和中建玖玥府贴面竞争，没办法两个项目产品面积段做得太像了，价格又都一样，不可避免的要竞争。
这两个项目，无论从成交均价还是产品面积段，真的走的“贴面竞争”，毫不留情，孰好孰坏，咱就不在这里说了。
对这些项目感兴趣的，可以加包哥微信，咱们私下聊去。
目前西红门的各大新盘，基本上整体的网签均价都能保证在6.2万/平以上。
可实际上呢，包哥查了各大最近一个月的网签数据，似乎更能说明些东西。
最新情况是这样的↓↓↓
橡树湾一期，从今年3月份开始网签单价已经降到6万以下了，最新数据是5.58万/平；
橡树湾二期，今年6、7、8月只成交了9套，成交均价都在6万以下；
御璟星城，9月的18天完成了11套网签，网签均价5.85万/平。
如果说以上项目都是尾盘，部分首层房源在搞特价，将成交均价降到6万以下。
那还在主力销售期的橡树湾文园，从今年3月到现在成交的186套房源，成交单价全线降至6万以下；
中建玖玥府呢？8月份成交的39套房源，成交均价5.98万/平，但玖玥府在9月份又将成交价拉回到6.2万/平左右。
而刚刚加入战局不久的御璟星城元启，也将开盘价定在6万以下，这可是“西红门东首次”。
真的，西红门6W+的最后脸面被中建玖玥府撑着。
包哥不认为兴创置地在6030地块入市时，敢把价格定在6万/平以上。
你认为它能最终卖到多少？加包哥微信，咱们私下小声说。
这个“不敢6万”，还有一个重要原因，就是西红门东板块，前有狼后有虎。
西红门东南边是大兴老城区黄村、义和庄等传统板块与新晋网红新城西板块，都会对西红门板块造成一定的威胁。
尤其是，最近这些板块新房项目降价不顾别人死活。
西红门南边的黄村，算是大兴老城核心区，各项配套都很齐全，这地方也一直顶着5W+的帽子卖了好久，可大兴星光城的特价房一出来，算是彻底把黄村新房价格体系搅乱了。
黄村板块新房（数据为7月底）
还有京玺，着实在价格上给到市场“惊喜”，5.9万/平的指导价，开盘很多房源直接干到5万以下。
而黄村成熟区新房价格普遍降至5万左右的价格，这对再南边的义和庄就是一个威胁。
目前区域内在售的新房项目，老新盘未来云城、德贤华府，全部降至4W+，主力在售的新盘颐和公馆正在生扛5万+ 的大旗 。
黄村板块新房（数据为7月底）
而据包哥所知，颐和公馆很多房源都降到5万以下了。
西红门难的一点还在于，大兴老大哥丰台的新盘定价不顾别人死活。
典型的区域就是南中轴辐射的南苑与丰科园辐射的羊坊。
羊坊、西红门、南苑位置关系
西红门板块到南苑、羊坊板块的直线距离都不到4公里，而且都在五环内，但羊坊和南苑都属于城六区的丰台，有“区域优势”。
不过这俩区的项目，有点真不顾别人死活的既视感。
南苑板块的中海公元里，7.8万/平的指导价，9月份网签均价直接干到6.2万/平，而同是7.2万/平的招商臻园和花香壹号，则通通将网签价降到6万以下，臻园甚至低至5.47万/平。
我就问，这让6.6万/平的西红门怎么定价？
如果说西红门相对于黄村、义和庄这些板块，最起码占据一个环线优势，那对于更靠近四环而且属于丰台的羊坊和南苑，那真是不给人活路了。
不过话说回来，西红门板块的中建玖玥府，因为产品做得足够好，还是有在艰难的市场环境下卖出溢价的可能性的。
如今，西红门故事快要降到尽头，包哥觉得兴创置地新拿的6030地块，需要自己在产品上给足惊喜，或许有新的故事发生。
最后，你认为西红门新地块6.6万/平的指导价，到时候的开盘价会降到多少呢？欢迎留言区讨论，或者加包哥微信，咱们“大兴大家帮”群里聊去。
以上。
个人观点 仅供参考
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